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和讯房产消息 不出意外，万科与深圳地铁集团的合作将继续推进。 在近日万科2015年度的业绩推介会，万科总裁郁亮关于“就深圳地铁的合作将有见面会”的回答，也向外界表达了了合作上的稳定性。 会上，其不仅把2015年称为万科目前为止最好的一年，还用了近四分之一的篇幅描述了城镇化中轨道交通建设的巨大空间，并表示万科“必须要抓住轨道交通，并且在这当中寻找属于我们自己的机会。”言外之意，未来轨道物业将是万科另一重要增长点。 值得一提的是，万科高层在会上的表态，也被认为是其重塑资本市场形象迈出的重要一步。 解决股权困局 重塑资本市场形象 之于万科与深铁的合作，关注“宝万之争”的人士并不会太陌生。 “宝万之争”后，万科A因重组进入停牌期。然而，上证指数已在万科停牌时的3579点跌至2810点，跌去21.4%。如何破除僵局，减少资本市场的动荡，就需要拿出一份足够有诚意的增发方案和价格。 显然，经历近4个月的停牌，万科已经找到了答案。 3月13日，万科发布公告，宣布与深圳市地铁集团有限公司(以下简称“深铁集团”)签署了一份合作备忘录(以下简称“备忘录”)，根据备忘录内容显示，深铁集团将向万科出售下属公司(以下简称“目标公司”) 的全部或部分股权，而深铁集团还将向目标公司注入部分优质地铁上盖物业项目的资产，预计交易总额为400～600亿元。 据其阐述，深圳地铁将取代华润成为第一大股东，即带来现实的优质资产，又有未来业务模式拓展的空间，最大限度的减少了股价的波动，稳定资本市场。对现有股东和未来股东而言，不失为一个相对妥善的方案：进可分享未来万科成长的红利，退可逐步售出兑现利润。 为此，万科在近日主动向资本市场“喊话”。万科高级副总裁谭华杰谈到，“股权方面，我们有着做伟大企业的梦想，需要一个合理的股权结构，寻求解决方案时，要有利于股东利益，有利于万科的战略发展，而且要是多赢的方案，希望没有人输。 上述表态，也被认为是其重塑资本市场形象迈出的重要一步。 据克而瑞机构分析，如果万科与深铁的合作采用的是定向增发的形式，须全体股东投票，通过后才能实施。从万科当前股权架构来看，持股24.26%的宝能系、持股7.01%的安邦以及中小股东均是不确定因素，尤其中小股东手中的“选票”对万科来说至关重要。 值得一提的是，业绩会上万科向投资者展现了份量颇重的诚意。据其对外披露的2015年度分红派息预案中，拟每10股派送人民币7.2元(含税)现金股息，现金分红占净利润的比例由2014年的35.05%提升至43.87%。表明万科在经历了股权争夺事件后，对于市值管理明显更为重视。 600亿定增盘活棋局 万科践行新十年发展战略 当然，引入深铁集团，减少股价波动，解决当下的股权困局，只是万科盘活棋局的第一步。 其换取得来的，不仅仅是大量地铁上盖物业，对于万科来说，第一大股东换成深铁集团，更符合公司长期发展方向。 过去两年来，万科高管在各个公开场合中频频提及城市配套服务商的转型，而重组之后的“地铁+物业“模式，或能大大推动这一进程。其擅长的传统物业开发及快速变现能力，近几年逐步培养的持有物业综合经营能力，客户配套服务能力，都会在与地铁合作业务模式上得到充分的发挥。 事实上，万科进入轨道物业早已有迹可循。2013年，当年万科联合京投公司共同拿下丰台区郭公庄车辆段项目五期1518-632地块U2交通设施用地兼容居住、公建(配建“公共租赁住房”)地块，并在此后开发了京投银泰万科西华府项目，今年3月该项目的3期房源即将入市，业内预计均价为50000元／平米，而当年拿下的上述地块的露面价仅为5326元/平方米 随后在2014年11月27日，万科以45.3亿元，竞得深圳地铁集团发布的红树湾物业开发项目合作开发及BT融资建设标书。万科从中将获得49%的权益，工期为2377天，时间约达6年半，计划于2021年12月31日竣工。 “万科在多个城市都有地铁合作项目，北到长春，南到深圳，在城市圈的发展上，轨道交通扮演了非常重要的角色，对城市的扩张起了最主要的作用，波动最小的就是轨道上盖物业。”郁亮在回答媒体提问时表示，轨道交通需求旺盛的城市，都面临房价高的问题，多建轨道就能修更多的房子，希望万科未来这方面有更多的拓展。 “未来中国的核心城市在轨道交通建设上还有巨大的空间，而深圳的空间是最大的。”董秘谭华杰也对此表示。 可见，在万科的意识中，与深铁集团的合作，除了结束万宝之争，还符合公司未来发展轨道物业的长期目标，而基于深铁集团在轨道开发上的原有基础，未来的开发空间大大增加，甚至已经有人开始想象，搭上深铁集团这趟快车后，万科规模已经可以望见5000亿关口。而这些，当然是姚振华的宝能系所不能带来的。 同源相惜 延续混合所有制优势 2015年销售额2614.7亿元、市场占有率达到3%，万科年报中的这两个数据又创造了房地产企业的新高，这确实是过去几年中，万科最好的一份成绩。 与深铁集团达成合作后，万科的轨道物业发展还将提速，虽然去年万科深受宝能系举牌之扰，但外界认为现在这个结果来看，万科也算“因祸得福”。 但需要认识到的是，深铁集团虽然可以为万科提供轨道物业的加速点，但与定位财务投资者的前任大股东华润集团相比，深铁物业旗下有大量地铁物业项目，这与万科存在同业态的交叉点。意味着，万科与深铁集团的组合，将要在话语权上作出平衡与调整。 “万科历史上就遭遇过几次野蛮人入侵的事件出现，所以在合作伙伴的选择上，确实有青睐国企的倾向。另外，从目前企业融资以及大项目的拓展等方面看，有国资背景的房企，会有一个更好的发展空间。”易居研究院智库中心研究总监严跃进对和讯房产表示，虽然双方在业务层面上有交集，但万科原有管理层的话语权被削弱的概率并不大。 另一位不愿具名的业内人士则表示，“万深种组合在国内房企中并不多见。如绿城大股东之一的中交集团，也是国企身份，但二者的地产业务均在各自公司旗下，并无合并，此前万科多年平稳发展中，第一大股东华润集团也只是作为财务投资者，双方的地产业务也是各自发展。” 而业内人士分析认为，涉及到业务发展层面，并不是想象中那么简单，尤其地铁物业需要的技术和规划专业度都非常高，磨合期不可能没有。不过，从另一方面考虑，万科和深铁都源出特区，文化互溶度高，万科可以延续混合所有制优势，延续企业文化。 从目前情况看，顺利的话很快就可以看到万深合作的最新进展，和讯房产将继续保持关注。 |
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