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1:保安管理在整个物业管理中具有举足轻重的地位,它对业主的安居乐业。社会的长治久安发挥着重要作用。随着房地产的不断开发，物业管理也就随之迅速发展起来，“安居”才能“乐业”，物业保安成了物业管理的重头戏，安全、舒适、放心的居住环境是人们对高质量生活的追求，物业保安在创造安全、舒适的居住环境中，其地位和作用是十分重要的，如何做好物业小区内的安全护卫和保安服务，让物业公司满意，让业主放心，成了保安管理者必须认真研究和实践的重要课题。 2: 现在大多数物业公司对保安队伍的建设感到非常头痛，比如大家常说的人员整体素质不高、人员流动频繁、招聘困难、服务意识和安全意识低、不服从管理等问题，严重的还有监守自盗的现象。但在物业管理企业，保安在物业管理中的地位是别人无法替代的，除了肩负着物业辖区内秩序维护的重任外还是公司对外形象宣传的一面旗帜，起到形象展示的作用，保安工作人员是工作在物业管理的最前线，他们直接和业主(顾客)接触，为业主(顾客)提供最直接的物业管理服务，所以保安队伍的管理和服务水平将直接影响到整个物业管理服务质量及品牌信誉。那么如何做好保安队伍的建设呢，笔者认为应从以下几个方面加强保安队伍管理： 一、严格控制招聘环节 在保安招聘的环节上一定要把好关，招聘前要先制定出招聘条件，这个是最基本的也是最重要的，不要没有方向的招聘，人员的选才很重要，对于保安岗位的重要性从公司领导就要端正认识态度。招聘人员要明白应聘人员做保安的目的，预防很多人“跳板式”的工作方式，这样即使招聘来也不会做太久，也做不好，因为他们感觉只是个跳板，无所谓，极易不服从管理，另外尽量去招聘没有做过保安的人员，最好是刚毕业的学生，这样便于管理，因为保安工作年限和工作表现可以用这样四个字来形容，那就是“古、灵、精、怪”，意思就是说第一年的保安比较古板，第二年的保安比较灵活，第三年的保安就成精了，第四年的保安就成怪了。所以保安工作时间长对企业未必有好处，虽然不是绝对的，但的确有它的道理。故在招聘的时候对特殊的岗位，比如车库，可以考虑年龄大一点成家的退伍人员，或一些中年下岗职工，因为他们找份工作也很不容易，会比较珍惜工作，并且责任心强。另可多招聘些农村出来的人员，他们还是比较珍惜工作的，并且思想单一。在保安招聘时杜绝有“痞子”性子的人和杜绝同一地方和朋友关系的人(即使要也不能超过两个)，有“土”性的是可以考虑的，因为有训练，基本可以纠正。 二、做好岗前和岗中培训 在保安招聘来后岗前培训很重要，如果有条件的话一定要独立培训，有些公司因为条件上的限制喜欢让老员工在岗中带，不过通过我多年的保安工作经验，这样的做法效果不大，因为老的保安往往不会说怎么教新员工如何做好，而是教员工如何偷懒和如何应付领导，往往新来的员工在专业知识还没学到的情况下其他的已经很精通了。在岗前培训中一定要讲明公司的要求和管理制度，当然也是有技巧的，如果是开始就讲管理制度，那么很大一部分人也会被吓跑了，感觉管理太严。在岗前培训中开始要着重于军事训练，因为从中可以看出一个人的纪律性和接受能力，如果实在不行那么只能从这一环节淘汰掉，另外要加强管理专业化和物业管理基础知识的培训，让大家了解物业管理并对物业行业前景看好，可以给他们举例说明，因为很多公司的高层领导都是从保安做起的，要对未来有信心。对于岗中培训同时要加强，在每周都要定期培训，其中主要包括军事、体能、消防、业务知识、法律法规等，要安排合理时间进行反复培训，并结合现场管理情况定制出培训计划，有计划一定要施行。 三、严格执行管理制度 在正常管理中，一定要结合现场严格执行管理制度，最终的目的是让处罚有依据，被处罚人无怨言，做到公平公正，这样也能提高管理者的威信，保安队伍是个特殊的队伍，团队年轻化，员工遇事很容易冲动，情绪波动较大，但对道理也很清晰，接受新的事物较快，所以一个团队开始的管理很重要，做好管理预防工作，如果等到问题都出现了再去处理，那么要多付出很大的人力和物力，还未必能达到理想的效果。 四、巧用管理技巧 在保安队伍中管理技巧很重要，要讲究方法，在生活中要真心关心我们的每位员工，有困难要马上解决，在工作中要严格要求每个员工。打个比方，有一个员工违反了纪律，那么做为保安队长肯定要对违规人员做出处罚，那么这时候就要按两条路线走，给被处罚的员工处罚后就不能不处理了，要在私下再找这名队员谈一下心，问为什么违反，有什么想法，对处罚结果如何认识，并给其讲处罚的目的，当然我们都知道处罚的目的是为了整个团队的建设，不是说对那一个人而言。在部门会议上要进行宣布，要把事情拿出来进行分析，引起大家的注意，这样一个处罚才能起到应有的作用;另要加强逐级管理的制度，但在这个制度中最难实行的就是保安班长对保安员的监督，很多保安班长由于本身认识的问题即使在发现本班员工违反纪律也不进行处罚，并且还为其打掩护，感觉这样员工会感激他，会服从他，这样的想法是错误的，一个团队只有纪律严明，每个人才更便于管理，如果长久这样下去在真的遇到问题要进行解决的时候很容易出现员工集体辞职的现象发生。我们为了做好逐级管理可以考虑在管理制度中做好连带责任处罚，比如说本班队员在一个月内出现三次违纪现象班长扣多少分，前提是违纪不是本班班长发现的，要不然又达不到效果。 五、重视他们，同时也要让他们感觉到受到重视 管理处上下员工都要相互关心，在队员有生活问题或有工作情绪的情况下要做好思想工作教育和沟通，这时候管理员要起到作用，要做好沟通，不能单靠保安主管，特别是女管理员、管理处主任也要定期不定期地与员工沟通，不要给员工高高在上的感觉，要重视他们，对员工讲他们的重要性，对他们的工作成绩要给予肯定，这样员工才会更加努力的去工作，有时候加工资不是最好的办法，特别是保安人员，他们更想得到别人的认可和尊重，尤其是领导的认可。 六、让其生活感到充实 对于保安工作，做久了都会感觉到无聊，特别是下班后，如果这时候管理不善的话很容易使保安队伍纪律涣散，这是因为保安队伍大部分都是一些年轻小伙子，即使有退伍军人也会因社会环境而变化。加之处于结交朋友谈情说爱阶段。那么在这样的关键时刻，除了要经常灌输安全重要性和岗位重要性外还要提高员工的业余生活，让其感觉生活每天都排的满满的，比如培训、训练、娱乐项目比赛等，这样的话他们感觉既有部队的生活又有社会的乐趣，既能统一管理又能增加保安队伍整体团队的凝聚力、战斗力。 七、要有好的薪酬体制 物业公司除有好的体制和规范完整的规章制度外，要想保安队伍综合素质高，服务理念强，就必须做好保安薪酬评估计划。在当今的社会里，经济是大家关心的问题，那么要招聘好的保安就得在薪水方面让他感觉到比周边同行企业要高，他们就会感到自己能进入这样的企业而自豪，就会珍惜这份来之不易的工作。物业公司在薪酬计划评估方面做到位，薪酬体制完善，保安的流动率就会下降，人员的素质就会提高，服务理念就会加强。这个问题比较现实，但确实管用。 八、人员着重培养，选拔人才 除了以上管理措施，企业还要有完善的人才选拔机制，给员工能看到自己的前途，形成良性循环，说实话没有一个保安愿意一辈子做保安，都感觉只是在吃青春饭，要给员工希望，让员工感觉到自己的努力是有回报的，这样才能形成一个积极向上的团队，才能建设好保安队伍。 因此，不管是什么样的物业管理公司，要加强保安队伍的建设，假如做到上述几点，那么，物业公司的保安形象、公司品牌就得到了展示，企业的经济效益与社会效益也就随之而来。 3:物业管理师：对保安工作的几点认识 一、身先士卒，以身做责保安员是物业管理公司最基层的员工，他们的工作态度与工作方法极易受到其直接、间接领导者的影响。小到一言一行，大到人格修养，保安员都会模仿、学习。因此，我们就要求保安班、队长在日常管理中严格要求自己，在紧急关头能够挺身而出，真正在员工中起到模范带头作用，才能在危难时刻，全体员工才会人人努力、各个争先。员工才会把公司利益摆在高于一切的位置之上。 二、工作时间严格要求保安工作中的核心工作就是治安防范工作，其工作性质就决定了我们全体保安人员在工作时间必须保持高度的警惕，一旦发现异常情况能够迅速赶到现场，合理有效地进行处理，避免恶性事件发生和事态扩大。这就要求我们保安人员必须有过硬的综合素质，严谨的工作作风。而这些素质的培训绝不是一朝一夕就可建立或形成的，需要我们保安管理人员在日常工作中从严要求，科学管理，才能逐步建设成一支军事素质高、业务能力强的高水平物业管理队伍。 三、公平公正对待每一位员工无论奖励还是惩罚，其实每一位员工心里都有一杆称，如果保安管理过程中一旦出现有失公平、公正的处理，将对全体员工的工作士气都会产生很大的打击，甚至让员工对管理者产生一种不信任感，这种不信任的情绪一旦带到实际工作中去，那将是十分危险的。 四、分阶段、分步骤开展各项工作保安工作在物业管理中占有十分重要的地位，仅从保安人员所占的比例就可见一斑了，但同时保安管理是一项十分复杂的工作，它不仅是广大业主(住户)与管理处的交流与沟通的桥梁，同时还是小区(大厦)的安全防范的守护神。其工作内容还要包括：“车辆管理、人员控制、装修监管、清洁监管等诸多工作，如果不分主次一把抓，很可能是无从下手。因此，我们加强保安工作必须依据小区(大厦)的实际需求，采取针对性的措施，有步骤有重点的开展工作，才能达到事半功倍的工作效果。 五、正确引导，形成良好的学习、竞争氛围保安员的工作是十分辛苦的，除了八小时上班以外，还要有八小时备勤。除了工作、睡觉、吃饭，真正可以自由支配的时间并不是很多，他们的业余生活常常十分单调、枯燥。如何引导他们能够在自己工作之余加强自我学习，提高业务能力，综合素质，从容面对市场竞争也成为我们保安管理工作中的重要工作之一。管理处可从实际出发对于那些积极要求上进的员工在场地，时间等方面给予方便，员工综合素质的提高将直接有利于我们物业管理服务水平的不断提高。 六、不断创新，提升物业管理层次任何一项工作的提高都离不开创新。保安工作也亟需要用不断创新来激励自身的不断发展。创新就是要突破陈规，改变过去工作中不完善、不到位的东西。这些创新可以是整个物业管理行业所没有的，也可以是从其他先进物业管理公司借鉴过来的，还可以把以前丢弃的先进做法收拾起来，重新做的。只要有利于提高物业管理服务质量，提高业主对管理者的满意程度，我们都可以去尝试、去提高。只有不断创新，才能在激烈的市场竞争中处于领先地位。 【更多相关内容】 4:保安工作管理程序 1.目的 建立一支训练有素的保安队伍、加强所辖区域的保安管理。 2.范围 适用于公司各管理处 3.职责 3.1部门经理保安工作的全面指导、检查、监督和考核。 3.2保安主管负责保安管理工作的具体组织、落实、建议和培训。 3.3保安班长负责保安工作的具体实施。 4.方法和过程控制 4.1来访人员的管理 4.1.1任何来访人员进入小区(大厦)、须在来访登记处进行登记。 4.1.2来访人员必须服从小区(大厦)管理人员的合理管理、不得无理取闹、发生争执由管理处协调解决。 4.1.3凡来访人员不可携带易燃、易爆、剧毒等物品进入小区(大厦)。 4.1.4执行公务的部队、公安、政府公务员等人员、因公进入小区(大厦)、也应出示证件并登记入册。 4.1.5无明确探访对象的人员、在未明来意之前、不得进入小区(大厦)。 4.1.6来访人员进入小区(大厦)内应爱护公共设施、维护环境卫生。 4.1.7小区(大厦)内所有设施、游乐场地等、只为住户开放、来访人员未经管理处同意不得使用。 4.1.8所有推销、收破烂等闲杂人员、未经管理处允许、不得进入小区(大厦)。 4.1.9外来参观人员如事先未与小区管理处取得联系、应请其办妥手续后再进入小区(大厦)。 4.2进场施工人员的管理 4.2.1所有施工人员凭管理处签发的《临时出入证》进入小区(大厦)。 4.2.2保安员在检查《临时出入证》时、应核对相片、施工人员姓名、证件有效期及管理处公章。 4.2.3若出入证丢失、施工人员应到管理处补办证件后方可通行。 4.3内部员工管理 4.3.1内部员工应自觉服从保安人员的治安管理、主动提供配合。 4.3.2内部员工须使用指定的员工通道和专用电梯。 4.3.3内部员工离开辖区时、如有必要、应自觉接受安全检查。 4.3.4内部员工在辖区内各项活动要严格遵守各项规章制度、保安员在各自工作岗位范围有权指出员工各种违章违纪现象。 4.4要害部门(位)的管理 4.4.1凡能影响全面安全的部门(位)均为要害部门(位)、包括：高低压配电房、发电机房、消防中心、财务部、文件资料室和总经理室等、要害部门(位)要有明显标识。 4.4.2其它人员因工作需要进入要害部门(位)、需经值班人员批准方可进入。 4.4.3凡在要害部门(位)工作的人员要忠于职守、具有强烈的责任心、认真学习岗位技术、消防知识、熟悉并严格遵守操作规程。 4.4.4一切要害部门(位)、严禁携带易燃、易爆等危险物品进入。 4.4.5消防设施、器材要加强管理、经常检查、保持完好、严禁移动或挪作它用。 4.4.6机械设备、线路管道、仪表、阀门、开关等要建立定期维修保养制度。 4.4.7主管需定期对要害部门(位)的安全落实情况进行检查。 4.5对拾遗物品的管理 4.5.1员工在小区(大厦)内捡获任何物品都必须及时交到管理处。 4.5.2管理处当值人员在接到物品时、必须将所捡物品进行详细记录。 4.5.3所拾物品均由质检员负责保管并张贴拾遗物品启示通知顾客。 4.5.4贵重物品保留一年无人认领时、由部门经理上报公司另行处理、一般物品保留三个月无人认领时、由部门经理做出处理决定并报公司备案。 4.5.5顾客认领失物时、须说明失物的内容、失物地点和出示其他有效证明后方可签字认领。 4.6控制中心的管理 4.6.1控制中心是整个大厦的控制枢纽、负责对接收到的信息进行处理、及时调度、安排有关人员执行。 4.6.2控制中心人员必须熟悉大厦各类管理人员的职责范围和特长、熟悉大厦基本结构、设备、器材布置及其控制范围。 4.6.3了解各类人员每天工作安排及行动去向。 4.6.4通过各类通讯设施、及时通知有关人员处理有关事宜及与公司的工作联系。 4.6.5受理顾客投诉、及时调配人员处理并做好记录。 4.6.6密切监视、熟练操作消防控制主机、及时处理火警、故障信号、并做好记录。 4.6.7检查消防控制主机回路、分区、隔离点、故障状态及原因、检查消防联动柜监控性能及信号灯状况。 4.6.8通过监视器密切监视出入大厦人员情况、发现可疑问及时通知附近有关人员注意和处理、并记录在案。 4.6.9做好大厦公用房、设备房钥匙的管理。 4.6.10指挥处理任何紧急情况、下达作战方案、必要时通知有关领导或向社会机构求援、并做好详细记录。 4.6.11协调好保安、保洁管理工作。 4.6.12每天7：00收听新闻及天气预报、8：00~22：00按规定音量播放背景音乐、检查控制中心各设备是否处与正常位置。 4.6.13做好交接班记录。 4.6.14顾客装修或专业技术人员需暂时隔离某报警点时、应积极配合、及时恢复并做好记录。 4.6.15严格遵守设备保养计划。 4.7对停车场的管理 4.7.1小区(大厦)内停车场属于私家停车场、原则上外来车辆不得进入。 4.7.2顾客可根据需要向管理处申请租用车位。 4.7.3顾客申请经管理处经理审批后、签订《停车场车位租用协议书》。 4.7.4停车场保安凭管理处签发的《车辆出入证》对车辆进行检查、《车辆出入证》上须有车主及其车辆的相片、姓名及车牌号码、车位号码、车主房间号码等资料、若资料有所变动、应及时知会管理处重新办理。 4.7.5经同意进入小区(大厦)停车场的外来车辆、须服从车场保安的调度指挥、不得乱停乱放、扰乱车场秩序、若出现不服从管理者、保安员应立即通知部门主管以上人员进行处理。 4.7.6外来车辆停放时间超过半小时应按收费标准收费。 4.7.7出租车接送顾客进入后应马上离开如需等候、应停靠在指定位置、司机不得下车离开停车场或在小区范围内走动。 4.7.8进入车场的所有车辆都必需经车场保安员进行车辆外观检查、并做好记录。 4.7.9车场内车辆如发生交通事故、保安员应立即保护现场、通知部门主管以上人员到现场处理、必要时须请交通部门进行处理。 4.7.10车场内车辆若发生故障、小型维修可在车场内进行、维修完后应清理周围环境、其它维修禁止在车场内进行。 4.7.11车场内车辆如出现漏、滴油情况、车场保安员应立即通知车主进行检查并处理、若通知不到车主须将情况上报部门主管、并按排保洁员进行清理。 4.7.12车场内严禁试刹车、驾驶练习。 4.7.13因车主原因造成车场内公共设施、设备损坏时、要追究车主责任、并赔偿一切损失。 4.7.14因保安员原因造成车场内车辆损伤、追究保安员责任、情况严重时将追究刑事责任。 4.7.15违章处理方法采用警告、锁车、罚款等形式。 4.8对参观游览客人的管理 4.8.1进入小区(大厦)的参观游览客人应衣冠整齐、注重礼仪、爱护小区(大厦)环境。 4.8.2参观时应在指定范围内活动、按指定路线行走。 4.8.3参观游览客人不得在小区(大厦)内高声喧哗、不得成群结队、堵塞交通。 4.8.4损坏公物、照价赔偿。 4.9突发事件的管理 4.9.1保安当值期间发现可疑情况或发现纠纷事件应及时与当值主管及其他同事联系。 4.9.2对于正在发生的刑事案件或可疑情况应及时制止并由当值主管组织人员对可疑人员进行查问。 4.9.3保安员对刑事犯罪现场进行保护、并征得部门经理同意后将可疑人物交公安部门处理。 4.9.4对纠纷事件、保安员应稳定事态的发展、并对当事人双方进行劝阻、以制止事态的扩大。 4.9.5如纠纷是由顾客与我方意见不和而产生、我方当事人应礼貌地进行解说并等待上级领导到场处理。 4.9.6保安员因队友处理纠纷事件到场协助、首先应了解事情的原因、发生经过、当事人的身份及申诉的理由、再行协助处理。 4.9.7当值主管到场后应了解情况、组织人员维护现场秩序、控制事态发展、对纠纷双方进行劝解、以缓和事态、如事态不得以解决、应将纠纷双方请到管理处、以将事情控制在最小范围内。 4.9.8部门经理对纠纷双方进行处理、调解、如若不能得以解决、将当事人双方交有关部门处理。 4.9.9如若出现伤亡现象、部门经理组织人员保护好现场并将伤者送到医院、并向公安机关报案。 4.10物资放行的管理 4.10.1由顾客到管理处办理物资搬运申请手续、管理处当值人员需详细填写搬运物资名称及搬运顾客资料、若非顾客本人办理、须有顾客在《物资搬运放行条》上的签名或委托书、当值人员除查验申办人的身份证外、还需与顾客本人联系确认。 4.10.2由质检员核对、追收尚未交缴的各项费用、并签字认可。 4.10.3由保安员随申请人到现场核实所搬货物与申请内容是否相符、保安员登记搬运车辆车牌号、司机证号、身份证号、手续完善后、予以放行。 4.11夜间查岗的管理 4.11.1夜间查岗工作是保安管理的一项主要内容、目的在于检查高管理处的保安员夜间工作状况、保证夜间的保安工作质量。 4.11.2夜间查岗按照计划制定和人员配置情况分为“A级检查”、“B级检查”和“C级检查”三种、A、B级检查事先必须制定年度检查计划、为保证查岗情况的真实性、须对制定的检查计划设立相应的保密范围。 A.“A级检查”系全公司范围内的检查、计划由品质管理部运每年12月出31日前制定完成、报管理者代表审批、由部门经理级以上人员担任查岗人员、计划保密范围至总经理、管理者代表及品质管理部、由品质管理部于计划实施前段时间24小时内通知查岗人员、由管理者代表监督执行、“A级检查”必须保证每年至少六次。 B.“B级检查”是以各部门为单位的内部检查、计划由各部门经理于每年12月出31日前制定完成、报品质管理部审批、由主管级以上人员担任查岗人员、计划保密范围至总经理、管理者代表、品质管理部及部门经理、由部门经理于计划调节24小时内通知查岗人员、由品质管理部监督执行。“B级检查”每月进行一次。 C.“C级检查”系无计划不定时的临时性突击检查、通常在特殊情况下进行、由品质管理部或各部门经理临时决定检查范围、查岗人员和查岗时间的组织安排。 4.11.3若检查计划在实施过程中因人员变动或其他原因需改变时、由原计划编制部门负责调度、安排。 4.11.4夜间查岗必须包括以下内容 A.保安员夜间工作状况 B.通信设备使用情况 C.保安员准备配戴情况 D.交接班记录 4.11.5查岗人员须据实填写《夜间查岗情况登记表》、并由接受检查的当值人员签字确认、查岗人员需将填好的表格于检查后的第一个工作日交还发表部门(人)。 4.11.6检查结果的处理 A.品质管理部须对A级检查的结果进行全公司范围内的通报、并负责监督有关部门采取预防和纠正措施。 B.各部门经理须对B级检查的结果进行部门内部通报、并监督纠正预防措施的实施情况、并将检查结果于检查后一周内提交品质管理部备案、品质管理部根据B级检查的情况决定是否进行全公司通报。 5:物业管理职业ABC 一说起物业管理，恐怕许多人都能说上几点，但也经常有人会问，物业管理有哪些工种、有哪些岗位?是不是就是保安员、保洁员和负责收费的人员?其实，作为一个企业，物业公司与其他企业有共性的地方，但因它与居民生活有密切相关，它的个性也特别鲜明。现在，从物业管理公司的管理层、操作层开始，逐个解析物业公司的部门设置、从业人员的岗位职责等，使大家对这个本来就不陌生的行业更加一目了然。 总经理室履行董事会的决议，完成董事会目标;企业的理念构思、开拓与营销;构思公司战略发展的总体思路并实施督导。 总工程师室公司管理人员素质建设;公司总体技术、管理与信息水平的提升;监督、指导与评价直接所管辖部门及负责人的工作业绩。 企业发展部拟定公司长远发展战略规划与重新整合的方案;公司组织体制及机制改造的策划;公司产业分析和竞争战略策划;公司经济指标、质量指标、技术 指标及其他信息的统计分析与预测;公司资产运作及资本运作的研究与策划;公司投资、融资项目可行性研究与策划。 行政公关部公司行政与公共关系计划及目标分解;维持公司正常的运行秩序;公司行政(经营)工作的回顾总结与重大事件的记载。 信息中心企业CIS的实施(展览、小册子、广告、媒体传播、公益活动等);上下级公司的信息发送、接收、传递、处理与反馈;负责外部联系，横向协调与沟通。 计算机室公司计算机及其设施利用、开发与管理计划及其目标分解;计算机及公司局域网的管理。 档案室公司档案利用、开发与管理计划及目标分解;档案的收集、整理和利用等管理。 后勤部后勤服务与保障计划及其目标分解;仓库管理;其他后勤保障及其管理。 计划财务部公司财务预算计划及目标分解;实施公司资产及资本运作的计划;实施公司计划统计与财务分析;加强对各分公司及管理处资金正常运行秩序的管 理及调控;公司会计核算;公司现金流量和资金管理;公司纳税与合同管理。 人力资源部公司人力资源总体规划的实施;公司人力资源计划及目标分解;维持公司人力资源正常供给运行秩序，并确保高质量人才的提供;劳动工资管理; 人事档案、劳动用工及其合同管理;公司招聘和选拔的组织、审核及其他工作;员工沟通和员工个人发展计划的激励。 下属分公司公司在岗人才培训和对外招聘培训的计划及目标分解;组织人才培训教材及管理处的编写;公司新进员工的培训;开设物业管理专业课程培训; 培训人员的管理与考核;培训师资的考核和质量管理。 培训中心公司市场营销预测计划，并付诸实施;房地产市场和物业管理市场调研;市场战术营销的策划、沟通、谈判及合同拟订。 投资企业履行总经理室、总经理办公会议和行政会议的决定，完成部门目标;负责分公司(管理处)业户服务、保安、清洁卫生、绿化、设备及经营项目等 质量管理、技术管理、标准管理等计划，并分解目标，实施督导;公司品牌管理的实施计划与督导;维持各分公司及管理处物业管理正常运行秩序，确保成本最小化;投资企业经营项目的管理及其合同的纠纷处理;负责“四防一保”、综合治理、安全管理的检查、指导、协调和应急日常处理;业务督导，接受民主监督;履行总经理室其他交办的工作。 理论研究部物业管理的顾问咨询;建立顾问管理物业开发商(或收购者)的档案及其物业管理质量信息的收集、处理、反馈等工作。 物业管理部管理处的工作计划、财务预算及目标细分;维持管理处正常的运行秩序，确保按质按量按时地完成服务工作;不断提高收缴率，在收入相对稳定下实现成本最小化;第一时间的信息发送、接收、传递、处理与反馈;具体 实施“四防一保”、综合治理、安全管理和应急处理。 物业顾问部履行董事会的决定，完成本投资公司目标;实现投资回报率，注重现金流量。 操作层 ◆保洁员 职责：公共部位和公共场地的清扫、清洗、垃圾清运等。 范围：公共部位和公共场地。公共通道――走廊、安全通道、栏杆、楼梯、电梯、公共部位的门、墙、车道、人行道、水沟等;公共设施――网球场、游泳池、中央监控室、文化娱乐场所、垃圾箱、水箱等;公共照明设施――路灯、庭院灯、吸顶灯、建筑物外墙等。 岗位规范：《上海市物业管理行业规范》规定，保洁员要按时保洁，日清垃圾，定期灭害，环境整洁。 ◆ 保安员 职责：为维护物业管理区域内公共秩序而进行的防范性巡视、值班。 门卫负责对进出小区的外来人员、车辆进行登记和检查。巡逻员按照统一安排对辖区各个部位进行定时、不定时和定点、不定点的巡逻，防水、防盗、防抢劫和防破坏。 范围：保安员根据合同规定提供标准的保安服务，防范辖区内出现行窃、故意破坏财产及损害行为，维护公共秩序。 行为规范;保安员要举止文明，熟悉环境，维护秩序，防范到位。 ◆ 绿化工 职责：物业管理区域内绿化的养护，对各种绿化进行修剪、浇水、补苗、洒药、消毒、更换及去除杂草等。 范围：对辖区内所有装饰树、果树、灌木、树篱、绿化地、爬藤、地面覆盖物、攀缘物、草皮和其他植物的养护。 ◆ 管理员 职责：物业管理区域内的日常管理、协调等工作。 范围：合同约定的物业管理区域。 岗位规范：《上海市物业管理行业规范》规定，敬业爱岗，熟悉业务，善于协调，管理有序。 ◆接待员 职责：负责日常接待工作，对业主的问题能当场答复的给予解答，不能解答的，做好登记，并按规定交有关人员处理。 范围：合同约定的物业管理区域。 岗位规范：《上海市物业管理行业规范》规定，接待员要热情主动，登记准确，处置及时，件件落实。 ◆维修工 物业管理区域内的维修工作，特别是居民报修项目的维修。 岗位规范：《上海市物业管理行业规范》规定，约时不误，便民利民，工完料清，住户签收。 ◆电梯工 职责：驾驭电梯 岗位规范：《上海市物业管理行业规范》规定，坚守岗位，操作规范，轿厢整洁，报修及时。 物业管理窗口：指居住小区管理处、业务受理中心、维修应急中心、维修服务站等。 窗口规范：周一至周六全天业务接待;24小时受理居民房屋报修，365天有维修服务;公开办事制度、公开办事纪律、公开收费项目和标准;办公场所整洁、有序。 |
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