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租售比（房价除以月租金）是一个国际上比较通行的概念， 以此来判断房价是否存在泡沬。有些专家也喜欢用租售比来 论证他们各种各样的观点。 既然是'国际'上的观点，那么起码有3点跟国内不同： 1.国外普遍有房产税，国内没有。尤其纽约这种'宇宙中心'的公寓，房产税很吓人，这种显著的成本自然会推高房租'拉低房价，使得租售比显得'比国内合理”。而香港、东京这种房产税不太重的地区，房租跟收入相比，显得更加夸张。说到底，房产税更多是被租户承担了。租售比貌似“合理'了，但是这些老百姓没得到任何实惠。为何现在有人会对房产税叫好？我很不理解。总之，国外房产税的出现导致租售比“合理”。 2.户口因素。天然附着在房屋上的户口制度，使得房子本身被依附了教育属性，这必然推高了国内“一部分”房子的价格，使得租售比“显得'比国外不合理。（其实国外也有学区房，比如大家都知道的湾区的学区房，也是天价，租售比在那里也不太好使）。所以，户口跟教育的捆绑，这种天朝特色的产物，导致租售比'不合理”。 3.消费习惯的差异。国外普遍福利高、养老有保证，喜欢月光，而国内……你懂的。所以国人不得不偏向于储蓄，既然喜欢存钱，那么在租房上面就会显得有些'吝啬'，而买房普遍被认为是'存钱'，所以一来一回，租房投入低，买房投入高，租售比就显得'不合理'了。 以上，简要分析国际上的租售比跟国内的租售比的不同。下面简单聊一下国内的租售比。 1.户口因素。国内不同的城市，户口附加值显然是巨大不同的。这点上京沪的户口附加值显然最高（医疗和教育），所以京沪房子的租售比就会比其他城市要差。以北京为例， 租售比在600左右的房子是主流（即300w的房子租金5000左右），那么其他城市呢，租售比300左右的很多，甚至有的城市甚至能达到250。而从最近10年来看，京户的租售比一直显得'不太合理'，但是涨幅领先全国，所以单纯户口因 素对租售比的影响在国内各个城市之间依然存在。 2.工作就业机会的不均衡。由于国内就业机会密集存在于 一线城市，导致广大二三线城市空心化，人口净流出，大量的新建商品房卖不出去，房价难以上涨，而持有房屋的硬性成本依旧存在（物业、取暖以及折旧），所以房租有刚性底线，这导致二三线城市的租售比’'显得'比一线城市合理。 所以，即便租售比的概念仅仅拿来讨论国内也是不太合适的。接下来，我专门用租售比分析一下北京。 1.户口因素。在北京范围内，户口对应的就是学区，北京好的学区房的租售比往往很发指，普遍在800左右（500w的 房子只能租6000左右）。但是学区房的涨幅一直领先^学区 房，租售比显然失效了。 2.密集就业岗位区域。在一些就业人员密集，但是没有学区的地方，我们可以看到租售比比较'合理'，比如望京、 国贸附近，这显然是因为就业人口多造成阻房需求大，租金被抬高所致，租售比一般在500左右。尤其是这些区域的一些开间小公寓，租售比达到400左右也很常见。 3.老城区。城区的老房子所数是当年分的房子，所以业主 持有成本扱低（物业费都很少），所以出租的时候对租金不 太敏感，但是这些老房子往往因为位置好，多多少少有学区 概念，所以售价不菲，这就造成租售比'不理想' 4.正常区域。商品房，且非学区房一属于正常区域， 这些房子的租售比普遍在600左右，基本可以代表北京的租售比。 所以，即便只看北京这一个城市，也不能单单以租售比一概 而论房价是否存在泡沫。单单以租售比论英雄是不合国情的。 来源：微博@水木土豆教主 |
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