如何守住资产？重庆房子租金的秘密

没错，今天说「守」。

因为最近很多人很焦虑。

焦虑的理由有很多，比如

猪肉30多了，女朋友天天要吃鱼香肉丝怎么办？

房价怎么不涨了？隔壁老王还说四季度房价要跌！

股票涨的欢，可惜自己一买就被套。

上次看到前两年一直叫我们梭哈去会所嫩模的老头，最近过的好像也不太好。

于是，假设我们遇到了超级横盘期，普通人，该怎么办？

普通人，要学会经营。

比如租金。

 

阿莎整理了重庆部分区域的「租金」，并进行分析，希望对你的买房有参考意义。

租金这玩意，说得专业一点，他和房价的关系，被称为“租售比”，投资角度看，叫“租金回报率”，是指一套房子的年租金与房屋总价的比值。

一般情况下，指标主要是用来衡量投资房产的收益。

但为什么他之前没有存在感？

 

这是2019年50座主要城市的租金回报率排行榜。

按照统计的数据看，大多数城市，租金回报率，完全可以用“忽略不计”来形容。

单看“租金-房价”，他的年收益甚至低于银行任意一款理财产品，即便静态来看

北京租金回报率1.8%，意味着买一套房，大约56年才能回本

重庆租金回报率2.6%，大约需要38年的时间

更别说是还有房贷了。

 

这么看，房产的投资回报率似乎很小很小。

所以很多时候，网上的部分砖家，会拿国内低租售比的现实，抨击楼市吃枣药丸。

但从结果来看，坚持看多的，却从来都是赢家。

因为，在房价长周期上涨幅度面前，没人守着“租售比”赚钱。然而，问题来了，假设横盘呢？

地产的黄金十年，大雨灌溉，七八线城市都在涨。

从数值比的关系看，房价涨越快，租金回报率反而就越小。当房价能够在一年内翻倍的时候，谁还去在意租金回报率的高低呢？

甚至房子买来后，宁可空关都不出租，就是这个道理。

但现在呢？

很明显节奏变了。如今三番五次明确长期调控的决心，降低房价快速增长预期，对于普通人而言，假如是投资型购房，如何提升租售比，熬过横盘期，恐怕更关键。

毕竟，买房致富的口号，已经渐渐被“回老家养猪”盖过...

如果房价上涨周期变长，比如变到5年，甚至10年，短期高涨的情绪退去，一切都按照规划中的路线运行，那么关于“租金收益率”这回事，会变得有参考价值。

 

1）相对于飘忽不定的房价，租金不存在泡沫。因为他是消费品，没有租客会去花钱炒高房租，这是一套住宅使用价值的真实体现，而非交换价值

2）租金的变化趋势更能体现出房产价值的变化，可以明显提示买入和卖出信号

3）投资，追求的是“安全性＞风险性”，是稳。租金收益的作用，是在持有时间内可以起到合理的风险对冲，这在需要耐心的楼市追逐下，很关键

 

明白吗？

我想说的是，未来配置房产的趋势，主旋律会变成中长期持有，所以“租金”会变成愈发重要的一环！

两个总价相同的房产或者板块，回报率占优的一方在淡市之下会更有配置价值。

 

下面，我根据各区租售房源信息，给重庆主城九区做了几张图，借此简单说说。（主要参照链家和安居客）

 

北区（江北、渝北、北碚）

（江北）

（渝北）

（北碚）

图中所示的房源，均是板块内挂牌率、成交率较高的，比较有代表意义。

我们都知道，容易出租的房子、租金高的房子，一般都分布在有学区、有地铁、有医院、有人气的、交通便利区域，在各方面资源配套都不错的区域。

分析得出

• 租金的第一梯队，是有着资源、配套、住房品质三重优势的住宅，比如北滨路、江北嘴的某些品质楼盘，租客愿意为绝佳的城市景观和有Biger的配套买单，三室的平均租金已经普遍达到了4000+/月，豪宅会上到7000+/月；

• 第二梯队，是交通优势明显、又位于板块内部中心的位置，比如商圈。

  从中介的反馈和热度看，这部分房源往往最好出租。因为他的定位恰好符合人数最多的刚需。

  另一个特点是：这一梯队的房产，以20年以内的商品房为主，精装修和普通装修之间的租金有一定差价，比如观音桥、五里店、新牌坊、冉家坝等等；

• 第三梯队，位置和配套绝佳的老破旧，比如观音桥周边房龄20年以上的住房，在市场中生存的诀窍是“低价”；

  最后，目前各个方面还属于“建设期”的片区，较多集中在新区。虽然有概念，但他没办法直接体现在房租之上。

  房子更多只能租给周边的工作人员，租金有限。

北区租房，三个要素：1）地铁站、商圈附近、学区或医院附近；2）次新；3）带点品质，装修清爽美观。

这三类，实现了租金最大化。

渝中

（渝中）

渝中的老房子，是出了名的多。尤其是上了年纪的老破小，更多。

所以渝中的租赁市场，很复杂。

从此趋势看可以发现：

1）老破小无论是房价和房租，长期变化不大，几百块租渝中，是一件很轻松的事，这说明此类住宅的使用价值没有明显增加；

2）同时，渝中的品质次新，因为稀缺，所以租金价位较高，有代表性的一些楼盘，诸如重庆天地、财信渝中城、日月光，租金都比较可观，较多的区别于普通楼盘；

3）解放碑、洪崖洞一带，民宿成气候，一些“景区房”，即便房龄在10年以上，三房的租金，最高能去到10000元/月，比如南国丽景，解放碑景观房属于重庆租赁市场的「上限品种」。

因此，渝中买房，两个要素，一个是可以运营民宿的景区房，二是品质较高的小区楼盘。

南区（南岸、巴南）

（南岸）

（巴南）

南区（除南滨路）的整体租金不高，存在着长期的根本性原因。

1）新房供应量大，且价格较低，影响租赁市场

2）产业人口、流动人口一般

3）品质社区较少

所以，相对而言，非南滨路的南区，即便是南坪商圈，相对于其他商圈，租金优势都比较大。

南区，走的性价比路线，为年轻人提供了机会。

那么假如我们是稳健型投资，在南区一些轨道站点附近，商圈附近，以合适价格买入，可以快速出租，且租金回报率算下来，反而是高的。

这是另一种方式的稳妥型投资。

 

西区（九龙坡、大渡口、沙坪坝）

（九龙坡）

（大渡口）

（沙坪坝）

西区的热点租赁板块，集中在三峡广场、谢家湾、杨家坪一带。

而且版块之间分化严重。

越是“靠近商圈+轨道”的物业，租金越可观。

另外，租金可观的住房，集中在有特殊配套的区域，比如西南医院、新桥医院这些顶尖级的医院附近。

或者，有明显学区优势的周边。诸如大学城的龙湖U城，2房的租金能在2000左右，比肩老城区的很多楼盘了。

最后再说一句，并非是高房租的房子就值得买，高租金≠高潜力，因为租房需求不会转化为买房需求。

对待租金，最合理的态度，是把他看成是投资品的安全边际。

把握好投资的安全边际+成长性，是技术。

因此，买房前或者在持有投资型房产的过程中，不妨多学习一下如何控制成本却又高颜值的把房子装修好，如何找到更高阶的租客，如何通过完美的运营，实现稳定性回报，在投资的长河中，有等待，有坚守，让稳健与暴击共存！

成为投资赢家！

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