流动性原理：该买写字楼还是商品房？

流动性原理：该买写字楼还是商品房？

喜马拉雅的朋友，你好！我是蔡照明

在上一期的最后，我提出了一个问题，那就是根据相关性原理，你来猜一猜，未来北京房价最贵的地方可能在哪里？是资源环境最好的中央政务区，还是出行交通最好的地区比如说顺义别墅区，或者高楼林立的中央商务CBD，还是教育资源最好的海淀区？

相信你已经有了自己的答案，我的答案是以上这些都不是，未来北京房价最贵的地方可能出现在大兴的新机场地区附近。因为这里是北京未来新楼盘最多的地方，按照相关性原理，这里就是最有可能出现北京未来高价的房子。至于我的答案到底对不对，当然需要时间来检验，不过在这里也算是给你一个建议性的参考吧。

今天我们就来说说决定房价的第二条原理：流动性原理。上期所说的相关性原理分析的是什么因素能够最直接影响房价，而流动性原理则是用来分析不同种类房子的价格趋势。

中国房地产行业有一个令人匪夷所思的谜题，可以说全世界的专家都还没弄明白的不解之谜。这个谜题就是：为什么同一片区的写字楼卖不过住宅？

举个例子，我以前在金地集团工作过，我们公司在北京的大望路地区开发了写字楼和住宅，金地中心和金地小区就挨在一块儿，金地中心是写字楼，金地小区是住宅，金地中心写字楼无论是建材还是装修，都比小区好很多，成本至少高30%，但是价格却卖到连住宅的七成都不到。我们都知道一分钱一分货的道理，但是在写字楼和住宅的例子中，更好的房子价格却卖得更低，而且卖得还没有差的房子好，这是为什么？

我的答案很简单：因为写字楼和住宅是两个市场，两套逻辑。写字楼的价格，是根据租金回报率来反推它的价值，就是先预估租金多少钱，然后预期回报率多少，反过来推算写字楼的价格。

那么住宅是怎么计算价格的？住宅是靠买来卖去交易的差价来计算的。比如我买房子，首付多少钱，这几年涨了多少钱，我再卖就加上这个差价，所以这完全是两个市场，两套逻辑。

那么，写字楼和住宅这两个不同的市场中，写字楼和住宅的差别关键在哪里？关键在于流动性。

写字楼的投资者相对稳定，大多数买来以后都是用来出租的，很少人买来卖去，买来就一直出租，赚取稳定的租金，所以缺乏流动性；而住宅则是买来卖去的，今天买了明天加20万块我再卖了，然后不停加价，不停买来卖去，流动性很强，充沛的流动性为住宅增加了价值。

这说明了什么？这说明整个中国房地产市场的投资者们根本就不考虑租金，所以租售比也就成了一个没有参考价值的指标，中国房地产市场的投资者们通常按照价格来考虑，大家都通过交易和买卖来赚差价。

现在我们明白了房地产市场的流动性原理，那么流动性原理能够给我们提供什么启示呢？

其实很简单，就是买房要考虑和判断房屋的流动性。除了房子本身的价值，流动性越高的房子，估值也就越高，如果一个房子的流动性强，那么它的价值就有可能增加得多，大家你买我卖，击鼓传花，价格也就越卖越高，反过来，如果这个项目没有流动性，房价就上不去。

流动性的规律可以很好地解释很多房地产市场中的现象。比如我们之前提过的北京青年路附近的星河湾（位于北京东五环），按理来说，品质非常好，但是为什么卖不过附近的普通楼盘润枫水尚呢？价格为什么后来跟周边的楼盘差不多？原因就是因为它的流动性比较差，星河湾都是两三百平米的房子，买得起的人太少，所以换手率很低，因此也就卖得不贵。

其实别墅也是类似的原因，北京的别墅为什么现在不涨价？北京很多楼盘都涨了几番，但是别墅的价格涨的特别慢，按道理不应该，也是因为别墅是大户，户型大，总价高，买来卖去的流动性太差，所以导致价格难涨。

还有，流动性也解释了一个最热点的问题，那就是学区房为什么卖得这么贵。表面上看，学区房贵是因为有学校，教育资源好当然卖得贵，但是这只是一个表面现象，其实推动学区房贵的更深层次的一个逻辑，同样在于它的流动性快。

为什么说学区房的流动性比其他房子更好呢？我们都知道学区房一般都是比较偏老旧的房子，房子品质并不算好，而业主买学区房就是为了让孩子获取上学资格的，小孩读完书，房子的价值就不大了，一般就会把房子卖掉，这样房子就硬性的被推动着快速流动。

所以买学区房的业主大都抱着这样的想法，反正住几年我就搬走，没必要长期持有，我加点钱再卖出去，还能赚钱，流动性越强房子就越贵，就这么一套逻辑。

所以这就是流动性导致学区房贵的深层次原理，而不仅仅只是因为教育资源的差异。而且还有很强的二手房市场和二手中介的推动，它就形成了比普通差价高很多的情况。

近期十九大房地产新政中，北京很多地方的学区房现在都变成“六年一个学位”，什么意思呢？就是同一住房地址自用于登记入学之年起，六年内将提供有限学位，意思就是说一套房产在6年内，只能有1个直系子女就近在学区内入学，二胎除外。也就是说最好是在这个学校从一年级到六年级读完，如果中间转学离开，那这个学区房的学位你已经占了，6年内都不能有其他孩子用这个房子上这个学校，那也就不能马上将房子转手卖出，这样就对这个学区房的流动性造成一个打击，这样学区房周转的速度变慢了，时间长了流动性就下降了，增值也会下降。

流动性原理也解释了为什么旅游地产价格涨不上去。你到很多旅游景点时，可能会很心动，这地方山清水秀，房子建得这么漂亮，这么美，还在大城市打拼的你恨不得一下子就逃离北上广，留在这些地方过诗意的生活。

但你如果你是作为投资者来购买旅游地产的，你发现旅游地产是投资中相对最差的一个品类，为什么会这样？因为旅游景点山清水秀，说明这个地方相对孤立，所以也就没有太多接盘侠，没有一个正常二级市场，不能形成流动，所以房价也涨不起来。

旅游地产是好的消费品，但不是一个好的投资品。相反的情况则是商铺，当年有一段时间商铺的行情特别好，我当年刚接触房地产市场时，那时候房价还非常低，深圳东门地区的商铺都卖到了3万一平米。之所以卖得这么贵，就是因为有一批潮州人在不断买卖商铺，把价格越抬越高。

所以这让商铺市场就不像我们之前所说的写字楼市场，大家都不看租金，而是他们有一套自己的方式，根据投入多少，首付多少多少和后面增值的一部分，根据这些指标来计算回报率和价格，而不是根据租金来计算回报率。

好了，这一讲的流动性原理就讲完了，最后，我们来根据流动性给大家一些具体的购房建议。

第一条，就是如果你是一个投资者，希望买升值潜力比较大的房子，首要的就要考虑买大部分人都容易接受的地方，这些地方房子的买卖的流动性就高。

第二，面积应该合理偏小一点，户型最好正常一点。不要去买那些钻石户型、圆面积那种奇奇怪怪的户型，你可能当时觉得很吸引你，满足你某个特别需求了，但其实能接受这些户型的人相对少一些，流动性也就差。小区也一样，同一个小区如果这小区全都大户型，房价就不容易起来。如果这小区都是都是比较适中的户型，那这个小区的交易量就比较快，带动房价也比较高。

比如说两个小区挨着，A小区房子都是120平米左右的，B小区可能都是200平米左右的大户型，只有少量120平方米左右，其他条件都差不多的情况下，A小区和B小区的房价会有明显差异。这是因为A小区的房子户型相对适中，形成流动性比较强，买卖不停，整个小区都起来带动起来，而B小区以大户型为主，流动性相对差，所以整个小区房价都起不来。

最后还有一点就是不要买那种太老破小的房子，因为现在大家都消费升级了，可能宁愿住远点，也不愿意住那些没有洗手间没有大客厅的老破小。

希望今天讲的流动性原理，能够为你的投资买房有切实帮助。

我是蔡照明谢谢你的收听，我们下次课见