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之前《武汉房子到底有无投资价值？独家风险房产投资六脉神剑》一文，介绍了房产投资的大体事项，今天就分门别类的梳理一下。 特约撰稿：权哥
为什么用商阳剑来形容住宅投资呢？主要是因为住宅是目前房地产市场上的最主流产品，品种之复杂、地域跨度之广、政策变化之快，让人眼花缭乱。从两江四岸核心区到城市边缘山野之中，从半地下类别墅到超高层百米空中，从不到30多平米到300平米以上，还有什么学区、地铁、快速路、环线、医院、商圈、生态、产业、科技等讲得人头晕的概念，就更不谈变来变去的限购政策、税费政策、贷款政策、利率政策……。 权哥15年来的房产投资经验，主要集中在小户型、做长线和精算账三个主要方面。 问题一 为什么要选住宅作为投资品？ 资料图 优点：最常见的房产产品，选择余地大，需求量最大，转手出租都容易，受经济形势影响较小，贷款时限长、利率低。 缺点：住宅面积中等以上的较多导致总价较高，价格尤其是较商铺和写字楼的租金涨幅小，装修损耗大。 适合人群：较为保守的投资者，不需要大量流动资金者，以稳定工资收入为主的阶层（需要偿还长期贷款）。 不适合人群：对投资回报要求较高者（比如经常拿租金回报与炒股、金融理财产品相比者）、对现金周转有较高要求者、担心房产税的人、财务极端保守的人（比如认为把钱存银行甚至放家里最保险的人）。 问题二 住宅投资总原则 一个总体原则：永远投资优质资产。优质资产并不是越贵越好，而是在优质资产中挑最便宜的。 主要推荐的点位有：三环内陆铁站旁、汉口金融街、武昌大学城、光谷科技园区周边中小户型，大开发商开发的江景、湖景大户型。三环外规划变数较大，无法把握，暂不推荐，需要根据具体点位进行分析，尤其是没有地铁的区域，要慎重。 问题三 抓大抓小 不要抓中间 资料图 从目前市场上的涨势看，较好的是两头的产品，即市中心的大户型或小户型。 原因主要是：买得起前者的不在乎价格，而后者在出租市场非常紧俏且转手难度较小。 从北上广深的实际情况看，在那些地方一室一厅基本在市场上找不到，因为太俏了，每年涌入一线城市的新兴人口最希望住小户型的白领公寓，这股风潮在武汉这样的以自住为主的城市不太流行，但却是租赁市场上的紧俏品，起码能避免空置。 再就是大户型豪宅了，比如三环以内150平米以上的大平层、200平米左右的复式楼，是为各类土豪们准备的，因为数量也不多，且买家对价格不是那么敏感，或者是家里人口太多必须大房子，总之是稀缺产品。 但是，买大户型一定要注意，开发商一定要大、物业一定要是自管、一定要位于市中心，目前武汉郊区豪宅市场尚不成熟，没有北京、上海那样专门开发顶级别墅的开发商，建议还是不要买来投资，自住倒是不错，环境好的还是不少。多说一句，这类豪宅自住必须要有专用车位，男女主人、同住的老人、保姆等，至少需要4个车位。 作为投资品，120平米三房的最为夹生，出租的话单房租金不如一房和两房的，转卖又无法吸引实力较强的改善型住户。 问题四 长线投资 抓双重收益 不要空着 房子是放垮的，不是住垮的。投资住宅，一定要抓出租回报和房价上涨双重收益。如果你打算投资的房子3~5年都找不到租户，说得天花乱坠、再便宜也不要买，因为不仅租金有损失，而且是极大的浪费。 问题五 超大户型不必装修 资料图 那种买200平米复式楼的投资的土豪，毛坯房也行，转卖时可能更好一些。因为这类大户型不仅装修耗资不菲，出租时因面积太大只能合租，会导致装修损耗较大。同时，买这类大户型的房主，个性化要求也很多，你的装修只会被他砸掉，浪费太大。 问题六 户型、地铁、学区的几个投资细节 住宅投资第一是小户型，第二是地铁，第三是学区，第四是品牌开发商的顶级产品。 关于小户型，前面讲了很多了，这里面讲的是一定要长线持有，越到后面越稀缺租金越高，刚开始可能因为单价偏高而很痛苦，但一定要坚持，因为这种小户型即使转卖，也对于改善个人资产流动性上面用处不大，主要的价值在出租，所以不要舍本逐末。最适合转卖的是90平米左右的中户型，总价不高可以吸引小青年当婚房，出租也不错的。超过90平米就不要考虑了，偏自住且总价过高。 地铁概念的优势在于：比公交站更不会移动。将来出行主流还是地铁，可以看看北上广深地铁里的盛况。既然是投资，租户大部分都需要上班，这时快捷交通放在首选。 因此，自己要实地步行一下，从下楼到到达地铁站口，时间不能超过5分钟，否则就是伪地铁房，超过10分钟的绝不能接受，因为下到地铁站里还要走啊。 学区房，主打陪读尤其是高中陪读，这个更关键更刚需。比如说汉飞青年城、常阳永清城（二中）、京华时代（一中）、人信奥林花园（外校）。 义务教育阶段的学区房最关键的点是，到底学区变不变。拿小学来说，有两种，一种配建小学是民建公办，即开发商代建，建成后交给政府，政府付建设费给开发商，两者两清，这种搞不好就存在变数，尤其是学校租赁场地办学的，幼儿园较常见，更不靠谱；二是开发商与政府或学校签了学位固定协议，即开发商提供了土地、资金建设成了，政府没有赎回，同意开发商小区在若干年内业主拥有优先权（最好是永久），这样就能够确保了。 此外，即使是固定学区，也还是有一次性使用的风险。比如江汉和江岸区的一些学校，已经出台政策，对口上学每套房子只有一次机会，如你所在的房子里前任房主已经使用过学位了，你将不能再次使用。规定合理性不去讨论，因为制定规则的永远是被需求的那一方。所以这个存在变数。 还有一种变数，就是学区虽然是好学校，但学校本身拆迁了，这就麻烦，最好学校也是新的，协议又是死的，就最靠谱了。 最不靠谱的就是学校在纸上。比如小区外面规划有一个学校，由政府建设，时间没定，这就要了老命了。比如媒体非常关心的保利心语小区，学校由区政府建，结果上万户的小区到现在都没有稳定学区，也是很悲催的。 问题七 适时的调仓换股 在上一文中讲到了10年考察法。当你的房子在5年后，在二手房市场上的价格明显低于周边小区的时候 ，就要考察一下具体原因。 举例子说明： 曾有一套位于江汉开发区旁的房子，当时买价3300元一平米，但到2015年时，周边万科城甚至常青花园的房子都在1万以上，而这个只能卖8000元。原因有以下几点：周边是工厂区，人口流动频率过大且层次不高，租价难上涨且买房安家需求较少，很多人甚至不知道这里面有住宅卖；隔壁一块空地已空置10年未开发，没有新兴人群进驻，配套条件没有改变；小区建成时间较久（超过15年），各项设施老化，看上去看相不好，与周边小区相比竞争力较差；无地铁；同小区有大量福利房，成本仅2000元左右，形成压价。 所以，此小区主要的问题是买后周边环境没有大的改善，房价只是随着市场自然增长，久而久之就与管理良好、配套大幅提升的小区就拉开了差距。 问题八 关于公摊和赠送面积 权哥见过公摊非常大的住宅，超过35%，因为高层小区需要多部电梯和至少两部消防楼梯，所以几乎所有高层房的公摊都超过20%，一些设计不合理的小区甚至可以高达35%，这会导致你在买房时的实用面积大大减少。 另外一种是赠送面积，较有代表性的有汉飞青年城、人信奥林花园、天下城市星座等，都是买一层送一层住宅的鼻祖，平层送面积较有代表性的马场路的万科圆方，45平米通过阳台及外墙扩展可以达到60平米的使用面积，做成小两房。所以最好有赠送面积，出租是很好的。 盘龙城曾有一个小区，推出了8米层高的顶楼，可以隔成三层。需要提醒的是，赠送面积很多是无法办理产权证的。极端的例子，有将平层带坡顶的房子分割成两套出租甚至出售的，但这种出租还好说，进不同的门，分拆出售肯定是不行的，违反了当初房子的设计规划，无法交易。 问题九 住宅投资的几大忌讳 定位不明。尽量不要有“自住兼顾投资”的想法。自住就会精装、会很在意房子的损耗，这样提高了成本和影响心情，最好开始就明确投资属性，“不要投入感情因素”。权哥见过有的房东，把自己的房子当成无价之宝，跟每任房客都要大吵一架，这就没有必要了。 短线投资。房产作为大宗价值商品，税费也是较贵的，两年以内交易的税费通常在5万左右，而超过5年一般可以减少三分之二，所以尽量不要短期交易，否则一来涨幅有限，二来利润都交给有关部门了，买卖双方都没有得到实惠。 小开发商一定要远离。住宅投资最大的风险就是交不了房。不要去买还建房、村民房、以前从未开发过的开发商，小心掉入圈套或成为试验品。 问题十 重要的事：精算账
3%年租金回报率是道坎 可以说，三环以内面积在90平米以下的，是住宅投资的首选，基本上可以岔着买，目前市场行情下，除了那些暴涨的存在泡沫外，基本都是靠谱的。 不过，有一个指标非常重要，就是年租金回报比。即当前同地段同产品租金与买房总成本的比值。如房屋总价是90万（含装修），月租在2500元，即(0.25*12)/90=0.033，3.3%基本等同于当前的定期存款利率，如果跑不赢这个，特别是还有要按5%左右的利率偿还贷款的话，这笔投资算静态账就可能亏，虽然动态上房价在涨可以抵消一部分房贷利息，但当房价处于滞涨期甚至下跌周期时，就比较麻烦了。 更多买房建议，可点击下方阅读原文
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