实惨！重庆最悲伤的投资客，房子血亏230万还是卖不掉

有时候，我们的成功就是要建立在别人的失败之上。

前几天和朋友闲聊，听他聊他在买房路上的投资污点，很有分享的必要——如果你不知道怎么投资是对的，那就先记住哪些投资是错的。

01

污点1，买了投资大盘的房子。

大概是几年前，他在号称“亚洲第一神盘”的贵阳花果园买了两套房子。

其中一套房子持有一段时间后，拼死拼活地保本卖出；剩下的一套，不是他不想卖，而是根本卖不出去。

他说这套房子是他投资生涯里污点中的污点，“一定不要在投资客很多的小区买房子。”

为什么不要在投资客很多的楼盘/小区买房子，因为有两大风险可能是你无法承受的。

其一，竞争太太太激烈。

百万方大盘在花果园面前都是战五渣，因为它的总建筑面积有1830万平米、一共600栋房子。下面这张图是花果园的“冰山一角”，密密麻麻全是房子

花果园实拍图

朋友说，整个小区有几千套挂出来卖的二手房跟他这套房子竞争，非常激烈、毫无胜算。

我在贝壳找房查了下，贵阳花果园商圈共有4342套二手房挂牌。绝大部分来自花果园小区。就算以保守的70%估算，花果园也挂出了3000套二手房。

现在他的心态已经佛了：就把房子挂在那里，卖不卖得出去，随缘。

截图信息来自贝壳找房

其二，集体抛盘风险。

什么是抛盘？就是卖家为了尽快把房子卖出去，以低于市场水平的价格出售。

一个小区出现一两套这种房子，可以称之为“笋盘”。如果一个小区大量出现这种房子，只能称它为“崩盘”。

举个例子：

本来这个小区房子的市场价是120万，投资客A为了尽快卖出，只挂115万。巧了，投资客B也急需卖房，挂出了更低的110万。

小区里还有其它急需卖房的投资客C、D、E、F、G……大家一起进行这个“神仙”操作，成功拉垮整个小区的房价。

而集体抛盘最容易出现在以投资客为主的小区。因为投资客最有可能进行“卖房—套现—离场”的操作。

这里有两个辨别小区是否以投资客为主的小妙招，请收好。

1，晚上去小区转悠，观察每栋楼的亮灯情况。亮灯率越高，说明入住率越高。入住率越高，说明自住的人越多。

2，还是在晚上，去看小区外面和车库里面停了多少车。道理同上。

有亮灯的小区，来自西南房宝强

02

污点2，买了一套自住兼投资的别墅。

这个污点来自他的朋友。听完之后，我由衷地心疼这位朋友，简直是亏了10个唐家沱。

这位朋友花350万买了一套别墅，又花了350万装修。后来他要把这套别墅卖了。

前年开始挂在二手房市场，最初报价是500多万。挂了两年都没卖出去，今年直接降到470万，结果还是没卖出去。

房款加装修一共700万，二手房挂价470万，血亏230万还卖不出去，实惨。

讲到这件事时，他带着一副“土豪的世界我不懂”的表情说，“一定不要买（投资）别墅。”

某“宇宙中心”一片漆黑的别墅区，来自西南房宝强

什么是投资？就是通过手上的房子获得收益。最快速的方式，是把它卖出去。如果卖不出去、得不到收益，就不叫投资。

流动性更好的房子，更容易卖出去。而别墅恰恰是流动性不怎么好的房子，因为面积大、总价高，对应的客户基数比较小。不像高层那样，对应了市场中最广泛刚需客户，基数大、二手房需求多。

以及，买别墅的人也可能存在这种心态：不愿意买别人住过或者装修过的房子，并且对品质和环境有更高的要求。重庆几年前的别墅不一定能让他们瞧得上。

03

污点3，买了小县城的房子。

很早以前，他在一个小县城买了一套房子。

10年前的2010年，有买家出16万想买他这套房子，他傲娇着没有卖，认为价格还会涨。

10年后的2020年，戏剧性的一幕发生了：他以12万的价格卖了这套房子，倒亏4万。如果算上通货膨胀的因素，亏得更多。

聊起这件事的时候，他满脸都写着后悔，“一定不要买（投资）小县城的房子。”

为什么小县城会出现“房价如葱”的跌价奇观，根本原因在于人口。

截图信息来自微博

如果要用最简单的方式形容人口和房价的关系，应该是这么一句话：人口带来需求需求培育市场市场影响价格。

很不幸的是，除非天赋异禀，大多数小县城都处在城市发展金字塔的末端：一二线城市吃肉、三四线城市喝汤、四五线城市啃骨头。

截图信息来自微博

换句话说，小县城的普遍特征是经济不足、产业匮乏，很难留住人才。导致劳动力人口不断流出，去发展更好的城市挣钱。人口越流出、需求越不足。

当小县城房子的数量没有减少，买房子的人却越来越少。供应明显大于需求时，价格就会做出自己最真实的反应：跌跌更健康。

04

污点4，买了一套概念型新区的房子。

什么是概念型新区，就是要啥啥没有、全靠规划吹的纯新区域。

买概念型新区的房子，至少要满足两个条件：

第一，找到规划稳、前景好、可实现的新区。

第二，踩准时机买入、踩准时机卖出。

如果你买的新区和这两个条件完美错过，就只能长期持有，用时间换空间，等概念落地。

但是，对于我们这些普通人，既要找到规划稳、前景好、可实现的新区，还要踩准时机买入卖出，难度系数爆表。眼光、胆量和运气，一个都不能少。

再来说长期持有，这对心理和定力是很大的挑战。

在这个“长期”里，很有可能在市场波动时，新区因为不够成熟而领跌甚至大跌。以郑州的新区为例，今年郑州多个新区的房价跌幅明显，普跌1500-3000元/㎡。

这个时候你是及时止损还是心怀美好等东山再起？太难了。要么就像今天这位朋友一样，把佛系贯穿到底，放在那里、生死由命。

截图信息来自米宅

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最后，给大家讲一个来自资深中介的“投资四词诀”：高层、小三房、换乘站、学区房。前两个是基本，后两个碰上了就优先选择。

高层和小三房就不用说了，对应的客户基数最大、有最基本的流动性。

换乘站是指轨道换乘站，各位留意一下，换乘站所在的位置一般都是人口密集、配套丰富、生活区密集的地段。

学区房排在最后，有两个原因。首先受教育政策的影响比较大且划片并非万无一失。以及，你买入学区房投资时，上家已经把学区的溢价算在房价里，成本并不低，强在保值抗跌性。