【原】东南亚楼市，谁是“接盘侠”？ || 深度

在泰国，房产推介会场场火爆，“买到就算赚到”；在越南，有人度个假就买了两套房，还在当地结婚安下家……东南亚楼市火热，来自中国的炒房客、房产中介、房企裹挟其中，渴望复制下一个中国“北上深”增长神话，他们会如愿吗？ 

本文由无冕财经（ID：wumiancaijing）原创并首发，作者：徐英，编辑：陈涧，设计：甄开心，编辑助理：苏欣然

东南亚的天气总是保持一种30摄氏度上下，时而有雨的节奏。

即便习惯了这样多变、潮湿天气的本地人，也有种有了钱就走出去，在气候干爽地区生活的想法。

不过，这并不能阻挡来自东南亚北偏东方向的中国人来此购房的热情。在他们心中，这里的房子闪着光，仿佛就是一座座“金山”。2018年，柬埔寨金边楼市的中国买家咨询量，同比猛增550%以上。

而在最先被炒热的泰国，房产推介会从2016年就频频出现，有房产中介平均每月能接到三到五场推介会信息，在很多人眼里，“买到就是赚到”。

但东南亚的房子真的能复制中国北、上、深的增长模式吗？这些房子最后会不会如同东南亚的天气一样，粘粘嗒嗒，难以脱手？

春节“看房团”

今年春节期间，小林带着父母去了趟泰国，一方面为了让老人过个暖和的年，另外一方面，小林顺便去泰国看看房子。

近年来，泰国房产热已经烧到了身边，身边不少朋友都去泰国买了房，在投资机构工作的小林觉得泰国也是个机会，值得考虑。

▲全球海外房产网站居外网询盘数据。

出发之前，小林联系到房产中介，表明自己的投资需求和预期，确定了曼谷几个楼盘，接下来就是实地考察了。

40万元人民币以内价格的楼盘，在曼谷也越来越少。这是小林的首次海外投资，显得格外谨慎小心。她表明，焦点只在曼谷、清迈，“毕竟这里的游客较多，感觉租客也不难找。”

但小林不知道的是，除了曼谷、清迈两座大城市之外，普吉岛、芭提雅等沿海小城也是中国人的投资热地，而华欣，又成为新的选项。

投资者陈栋（化名）在泰国海滨度假城市华欣入手了一套60多平米的公寓，买时1万元人民币出头，现在当地房价已经涨到近2万元人民币。选择这里的原因是，皇室度假之地，距离曼谷才200公里。

陈栋是东北考察团中的一员，一个团近20人，都是趁着春节假期到泰国看房。东北人喜欢在海南买房，但随着近年来的政策限购以及购买非法房产事件的爆发，使得部分人把目光投注在与海南气候环境较为相似的泰国。这里，房价要便宜很多。

当然，这里面可能存在一定的误解。事实上，从2015年之后，曼谷房价以平均每年9%的速度上涨。

“抢到就是赚到”

大批中国买家到泰国购房，原因不外乎“永久产权”、“比中国更便宜”。大家梦想着，东南亚的未来就是中国的北上深。这样的推荐话语几乎出现在每一场泰国房产推介会上。

2018年12月8日，国贸大酒店六层，一场泰国开发商的推荐会举行，2点正式开始，1点半不到，会议厅就坐满了人。

当天推介的是一个新楼盘，据称开发商在泰国排名靠前，而楼盘位于即将建成的泛亚高铁枢纽附近。

“一带一路”、“距离泛亚高铁枢纽站不到10分钟”、“永久产权”、“十年后的北上深”……整个推介会穿插着这样的用词，底下的听众听得热血喷张。

▲曼谷房价持续上涨。

类似的推介会，从2016年开始就能频频看到。没人统计过具体数字，但在明倩（化名）的记忆中，她平均每个月能接到三到五场推介会的信息。

获得泰国楼盘推介会信息之后，明倩会迅速向客户推广，帮忙报名。如果成交的话，她会从中获得一定的利润回报。不过通常，泰国的楼盘并无固定的介绍费，主要看开发商的利润厚薄，有些急于回本的楼盘，中介费非常可观。

这也成为很多中介不遗余力推荐的原动力之一。尽管是2021年才交付的期房，均价2万元人民币起，但不到一个月，该楼盘面对中国买家放出来的单位已经被抢购一空，在泰国，每个楼盘可以对外国人销售的占比不能超过49%。

在明倩看来，泰国房子如此抢手，主要是因为价格便宜。大家是以中国房地产发展为样板，“今天的中国就是明天的泰国”，抢到就是赚到。

泰国是怎么火起来的？

泰国房产这么火爆，是明倩之前没有想到的。

之前，她卖的都是英、美、澳、加等国的房产，去这些地方购房的中国人，大部分是为了移民做准备，房子买后空置的极多。但随着英、美、澳、加等国提高印花税、土地税以及征收房屋空置税等，海外置业的门槛被提高，也进一步降低了中国购房者的兴趣。

中国投资者将目光投向东南亚房产市场，还有一个更为重要的原因是，中国外汇监管越来越严厉，使得个人投资者难以继续在英、美、澳、加等国购房。

明倩清楚的记得，泰国成为香饽饽是在2015年下半年的事。当时价格不高，投资客出手阔绰，入手几套的很多，“泰国的期房一般是首付两成，尾款的交付方式可以和开发商商量着来，只要在房屋交付之前付清就可以了。就算全款，也没多少钱。”

▲泰国清迈的一处房产。

《全球房地产指南》公布的2015年数据显示，在亚洲众多国家和地区中，对于一套位于主要城市中心120平方米的公寓来说，泰国房产租赁回报率为6.49%，而马来西亚为6.21%，远高于中国内陆的2.66%、中国香港的3.23%和新加坡的2.94%。

曼子算是最早一批开始涉足曼谷房产的中国人，在财经媒体工作的便利，让她有更多机会了解海外资产配置。早在2012年，她就入手了曼谷一套地段不错的公寓，总价不到25万元人民币，总面积近40平方米。那个时候，没有几个中国人想到，曼谷房地产在未来几年，会如此抢手。大家更加热衷于去芭提雅、普吉岛等地置产。

遗憾的是，曼子没有赶上好时候，持有两年后，她就把房子转手了，加上两年的租金，小赚了一笔。但到2017年时，这套房子已经涨到60万元人民币。

2017年的数据显示，曼谷的购房者中，75%来自本国，25%来自海外。所有海外买家中，中国内陆和中国香港买家占到42%，是高端公寓的购房主力军。在此之前，海外买家多自于日本，达到了74%。

越南楼市成“新宠”

过去5年里，曼谷的房价涨幅保持在8%以上。以高端公寓来说，房价从2010年的每平米13万泰铢的均价，飙升到2018年的每平米28万泰铢。曼谷的地价也是一路飙升，以2018年二季度来说，同比增长了32.3%。

随着房价上涨，泰国的房屋租金回报率变低，来自《斯维登置业·胡润2018年度海外置业投资回报指数》的数据显示，2018年，曼谷房产租金回报率已经降低至3.5%。

▲部分城市2018年租金回报率对比，数据来自“海外掘金”。

随着东南亚其他国家经济实力的增强，产业转移等诸多因素，越南、马来西亚、菲律宾、柬埔寨等国也进入国人购房的视野范围内。

张帆（化名）原本在上海工作，干得好好的他，就因为一次越南之旅，结果就“入坑”了。

看好越南房地产市场的他，很快在胡志明市入手了第一套房，单价是每平方米9000元人民币，两居室，总面积近70平方米，各类税收（主要是10%增值税，已经含在每平米的单价之中），加上装修费6万元，共花费66万元。

房子交付后，张帆就将房子租给韩国人，租金5000元人民币，刨去其他开销，收益率达到8%。截至目前，他的房子市价已经达到90万元人民币。

紧接着他又入手第二套房，相比第一套房，这套房的收益率明显就要低了很多，毕竟胡志明市的房子以10%的涨幅一路上扬。张帆也从买房客成功转换跑道，打入到胡志明市当地的房产业。

娶了越南娇妻后，张帆更是常年待在越南，有时候他也会去东南亚其他国家转转，主要还是看房子。但比较之下，张帆更看好越南的房产发展。

▲越南2018年购房人群分布，数据来自世邦魏理仕。

毕竟，经过几年的发展，泰国楼市价格以及收益率都在下降，而越南正处在上升通道，房价上涨空间较大。

房企拥抱东南亚

很多房产中介的宣传语中，都会引用万通集团创始人冯仑的一句话，“闭着眼睛都能赚钱”。

其实这是一个误解。冯仑的原话是：“今天你要想找转型的方向，就去人均GDP三千美元开始往上的地方，像曼谷、金边，闭着眼睛买地做住宅都肯定没问题。”

这句话最为重要的信息是“买地做住宅”，这段话明明是对房企说的，结果变成了投资客的金科玉律，纷纷付诸实际行动。

实际上，2013年，中国房企就已开启出海历程。

2013年，包括碧桂园、万科、绿地、万达在内的众多房企纷纷试水海外市场，海外房地产投资呈现爆发式增长。当年累计投资14宗，总投资额突破1000亿人民币。

2014年，万科、万达、绿地、保利、中海、碧桂园等大中房企均选择布局海外房产，共有27宗项目，同比增长了93%。《中国房地产行业发展研究报告》显示，多年来，中国房企海外投资总额保持50%左右的复合增长率。

世邦魏理仕公布的数据显示，2016年上半年，中国资本的跨国房地产投资约161亿美元，相比2015年同期增长一倍，超过加拿大和新加坡，成为仅次于美国的世界第二大跨境房地产投资来源。

仅以碧桂园来说，自2012年开始发力海外市场，已经先后在马来西亚和澳大利亚落地多个项目。但碧桂园的海外步伐因为马来西亚“森林城市”项目而调整，之前计划的印度、柬埔寨、泰国、越南、俄罗斯以及英国等项目因此调整。

而富力地产布局马来西亚、柬埔寨，华夏幸福则和印尼、印度、越南、埃及、文莱签订了6个产业新城项目；广州本土的粤泰集团，自2011年就开始布局，其在柬埔寨的建筑包括East One和East View两个城市综合体项目、以及East Commercial商业广场中心等标志性项目。

很多购买者来自这些房企的内部员工，一是自家公司开发的楼盘比较知根知底，二是他们能拿到比较优惠的内部折扣价格。

汪铭（化名）是富力地产的一名员工，他已经跟着公司从马来西亚的新山买到了金边。在《斯维登置业·胡润2018年度全球房价指数》中，金边房价以16.7%涨幅领跑全球。

在这份榜单中，东南亚有三座城市进入前50位，其中，菲律宾马尼拉以10.3%的涨幅名列第20位；泰国曼谷以8.6%增幅位列第31位，2017年，曼谷房价涨幅为12%。

而在《斯维登置业·胡润2018年度海外置业投资回报指数》榜单中，金边的投资回报指数依然最高，达到29.4%；曼谷投资回报率下滑至18.5%，2017年的这一数据为20.1%；马尼拉的回报率则为16.2%。

▲金边2018年置业投资回报指数高企。

但如果仅从房产的租金收益率来看，东南亚呈现出这样的趋势：经济越发达的地区，租金收益率越呈下滑趋势。如曼谷的租金收益仅为3.5%；马尼拉租金收益率为5.2%；金边最高，为6.5%。这也是东南亚国家房价高低的排序，曼谷房价则高于其他城市。

中国“北上深”可复制吗？

不可否认的是，在东南亚地区，房价已经出现了虚高和泡沫。

以越南为例，李嘉诚旗下Alpha King Vietnam在胡志明一郡投资开发了集高端购物中心和公寓大楼的地标性项目阿尔法城（Alpha City），并卖出每平方米8000-10000美元的天价。

而越南绝大部分房产的单价还在每平方米2000-5000美元间。比如，位于胡志明二郡名为New City的项目，售价为每平方米2700美元起。由本地上市公司开发的“胡志明Golden River第一郡”位于西贡河边，售价在每平方米4000-5000美元。

最新数据显示，2018年越南的GDP增速达到7.03%，这得益于外资大量涌入为其制造业提供了活力。

越南政府今年年初公布的一项数据显示，2018年越南的外商直接投资（FDI）同比增长9.1%，达到191亿美元，连续6年创历史新高。另据世界银行的一份报告显示，截至2018年，越南已经吸引超过一万家外国企业。

在一些越南房地产中介看来，该国房价整体偏高，会影响到后续上涨空间。

2018年，越南的人均GDP超过2500美元，目前，越南人口为9470万。尽管人口红利将有助于房地产发展，但对比与越南人均GDP相同时期的中国，越南房价远高于同期。

无冕财经特约研究员整理的数据显示，2018年越南人均GDP接近于2007年时中国的数据。但就房价而言，2007年时，北京、上海房屋均价为每平方米18000元人民币，远低于越南。

而泰国的房价，就BTS（地铁）沿线已经涨至每平方米25万泰铢，约合人民币5万元，也略高于中国同期房价。

▲截至2017年，近5年东南亚部分城市房价涨幅情况，图片来自雄泽地产。

值得警惕的是，泰国房地产开发已经呈现出供大于求的趋势。

泰国房地产中介机构主席Sopon Pornchokchai博士在接受媒体采访时透露，2018年泰国住宅类房产库存超过45万套，总值410亿美元（约合2781亿人民币），其中40%的全国库存集中在曼谷以及周边区域，总值为全国库存的55%（约合1530亿元人民币）。

就拿看似最健康的柬埔寨来说，2018年该国人均GDP略超1500美元，但房价已经在每平方米1400-4000美元。据柬埔寨政府数据显示，截至2019年底，将有5万套公寓楼投放到金边房产市场，加上金边房产市场现有的2万套公寓，仍处于供小于需的卖方市场。

尽管各国房地产商都在打造一个概念，即未来的北京、上海、深圳，但就各国的现状来看，复制中国的模式，还缺乏人口优势。

无冕财经特约研究员整理的数据显示，中国人口目前约为13.9亿，其中，城镇常住人口为8.1347亿人。而东南亚各国中，菲律宾约1亿人口，越南为约9600万，泰国约6900万，马来西亚约3200万，柬埔寨亦有约1600万人。

就拿看似最健康的柬埔寨来说，金边地区每平方米1400-4000美元的房价尚属正常，但相对于1500美元的人均GDP以及1600万人口而言，没有一个国家可以复制中国模式。

问题来了，去东南亚购买房产之后，谁来接盘，这或许是一个需要投资客思考的问题。

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