抛出这个问题,并没有标准答案。而从事不同国家房产销售的中介,通常也都是自圆其说。 就在近期,房姐分别亲踩了泰国曼谷和柬埔寨金边,今天就来说说这两大国家首都房产投资的优劣。 GDP 我们先来看两个国家的GDP,从总量来看,柬埔寨的GDP完全不是泰国的对手。泰国经济其实并不差,因为1997年金融危机,曾有一段时间被击倒,但近几年已经开始慢慢恢复。 而柬埔寨,经济相对要弱许多,该国目前支撑产业主要是房地产业、制衣业、旅游业、农业,产业层级相对较低。
▲数字来源媒体报道 不过,从GDP增速来看,柬埔寨2018年增速高达7.3%,领跑东南亚各国。可以说,现如今的柬埔寨充满机遇,但风险也并在。 曼谷作为泰国第一大城市,GDP对国家的贡献量几乎接近一半。可以说,曼谷产业实力非常强劲。 ▲早上上班时的曼谷写字楼 房姐走访了曼谷三个甲级写字楼,均被告知“rent full”,诸如阿索克(Asoke)、沙吞(Sathorn)、拉玛9(Rama9)等CBD地段,写字楼林立,商圈颇为繁华。 ▲高端综合体Emporium & EmQuartier 相比之下,金边目前已投入使用的甲级写字楼主要为安达大厦、加华大厦、交易广场三大写字楼。 房姐实地走访安达大厦,这一写字楼空置率不低,且高层单位租金折合人民币也在260元/月/平左右。 ▲安达大厦租金情况 ▲左为加华大厦,右为安达大厦 图自网络 相对而言,曼谷繁华程度远超过金边。 人口VS面积 无论是曼谷还是金边,作为国家首都,人口密度都比同国其他城市要高很多,并且均处于增长期。
其中,柬埔寨仍处于人口红利期,2017年城镇化率仅为22.9%,而30岁以下的人口占比高达70%,且GDP增速多年保持在7%左右。 两大城市人口持续流入,就目前而言,曼谷的人口密度远高于金边。 交通 两座城市都是“堵城”,相比之下,曼谷堵得更厉害。 曼谷目前拥有轻轨BTS两条线路,地铁MRT两条线路以及机场快线。曼谷作为泰国唯一一个拥有城市轨道的城市,发展起步很早,但建设进度也很慢。 ▲曼谷正在运营的城市轨道交通图 ▲未来的曼谷城市轨道,会越来越多 和展望中的城市轨道网络仍有较大差距。拥堵厉害,城市轨道成为上班族通勤重要方式,同时也是游客穿梭曼谷重要交通工具。 因而,即使不是上班高峰,热门站点也是人山人海。 ▲曼谷轻轨站候车人群 至于柬埔寨,由日本援建的捷运,已出规划线路,但具体动工时间和投入使用时间均是未知之数。 ▲规划中的金边捷运 ▲金边交通 楼价&回报 楼价方面,从东南亚各国来看,处于楼价低洼的是柬埔寨。 2010年,柬埔寨内阁会议通过了《外国人私有房屋所有权法》草案,允许外国人在柬购买公寓二层以上(不包括底层)的房产,并拥有100%的所有权。 自此,柬埔寨楼市开始发展。随着热钱流入,房价也在飞涨。目前,金边顶破2万元/平的楼盘已不在少数。 ▲金边部分项目报价 来自胡润研究院数据,去年柬埔寨楼价上涨幅度高达16.7%,为全球第一。 ▲来源《斯维登置业·胡润2018年度全球房价指数》 至于泰国曼谷,核心地段楼价已在5万/平以上(计算实用面积),在售新房价格6万/平以上不在少数。 ▲曼谷部分公寓租金和售价 那么,两地租赁回报如何?或许我们就以最热门的地段来对比,金边BKK1区域,租赁回报最高可以顶破8%,曼谷则多数保持在5%-6%。 ▲BKK1租金水平 ▲曼谷、金边热门地段和珠江新城租赁回报对比 实际以成交为准,仅供参考 政策 目前,泰国和柬埔寨购房,对外国人均没有设置限购,持有护照即可购房。两国均禁止外国人买卖土地,土地为私人所用。 ▲金边 柬埔寨主要分为三种产权: 第一种是带土地证的产权,仅限柬埔寨人购买,柬埔寨禁止外国人买地; 第二种是99年产权证(俗称软卡),主要是政府性质的用地都是这种产权,柬埔寨人和外国人都可以购买,但外国人只能购买二楼以上的; 第三种是永久产权房产证(俗称硬卡),土地性质为私人用地,允许柬埔寨人和外国人购买,但外国人只能购买二楼以上的。 ▲曼谷街景 至于泰国: 外国人在泰国可以合法购买公寓,并获得永久产权。 根据泰国公寓法规定,整栋公寓大厦只能卖出不超过总销售面积的49%的永久产权给外国人。产权可以自由转让、继承及赠与。 为保障本国公民对国土的拥有,泰国政府不允许外国人以个人名义拥有带有土地的各种房产,包括连排屋、别墅等。 哪里比较靠谱? 至此,我们要解答一个问题了,曼谷&金边哪里比较靠谱? 两国国家的政治环境如何? 政治上,洪森领导的人民党在柬埔寨境内陆位稳固;而泰国政治相对动荡。不过,目前来看,两国人民生活均比较安稳。 从投资买房角度,其一,比较担心的是政权动荡,发生内战;其二,为了保护本土国民安居乐业,对外国人实行限购。 对于以上顾虑,这是海外购房普遍要面对的问题。至于柬埔寨和泰国,两者风险相差无几。 ▲泰国大皇宫 ▲柬埔寨金边大皇宫 图自网络 入手核心地段的门槛如何? 买房看地段,所以最升值和抗跌的永远是核心地段的物业。那么,我们来看看,曼谷和金边核心地段物业的入手门槛都如何了? 从两国购房贷款政策来看,想要通过杠杆来撬动投资,可能性都比较低。柬埔寨部分楼盘接受外国人贷款买房,但利率高达8.5%或以上。 ▲柬埔寨金边一个在售楼盘 至于曼谷,据一名中国销售透露,除非有工作签,否则比较难贷款。 各个楼盘付款政策不尽相同,一般是分期支付,比如首期付50%,收楼时再付50%。这也意味着,你需在短期内全款买下一套房。 目前,金边核心地段BKK1楼价1.9万-2.4万/平,曼谷核心地段如澎蓬商圈,一手公寓销售均价已顶破5万/平,有的或在6万/平以上。 以一套40平的公寓单位为例,金边起步价76万起,而曼谷则在200万以上。显然,曼谷的门槛已然不低。 当然,曼谷热门区域较多,也有一些均价3万/平左右的房源,总价100万出头依然有选择。 谁的二手更容易转让? 产业和人口上,个人认为曼谷更有“安全感”,拥有产业支撑和人口租赁需求,曼谷房产相对保值抗跌。不过,目前两座城市的二手买卖市场均不活跃。 而长远来看,曼谷和金边的人口都在增长,而曼谷的人口密度更高。 ▲曼谷正在出租的公寓 我们知道,泰国公寓产品仅49%可以卖给外国人,目前曼谷核心地段的公寓租售均比较畅旺,本地买卖公寓的市场已经形成。 当人口继续聚居,土地短缺的中心区域,二手买卖市场会逐渐崛起。房姐认为,就两城核心地段的物业来讲,曼谷的二手市场会最先活跃起来。 一点小结 最后,我们来点小结。 目前,金边核心地段的公寓回报率非常高,若抓住房价低洼期入手,无论买卖还是租赁收益,都会相对可观。 但,没有人准确知道,金边的最佳购房期限还有多久。 在房姐看来,这座城市的支撑产业若没有根本变化,房地产持续高速发展,未来的房子谁来接手?这是值得思考的问题。 ▲曼谷房产买卖广告 相对而言,曼谷租赁回报虽然不算太高,但和国内普遍2%-3%的租赁回报,5%-6%显然仍具备一定诱惑力。 简而言之,若有足够现金流,现如今入手金边,短期收益会比曼谷高,但需承担的风险也要高。 若追求稳定回报,曼谷的房子则比较值得考虑。但买房首要原则依然是地段,目前两地核心地段,100万起步的公寓仍有选择。 相比而言,金边门槛低、风险高;曼谷门槛高、收益稳。但买房宗旨不要变,要买就买最热门、最核心地段。 现金流不足怎么办?建议不要轻易碰海外房产,毕竟不可控因素太多,且资金回笼周期长。 ▼ 点击查看 |
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