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文／张愎
网购，近些年已经逐渐成为大众生活中非常基本的选择，而电商的兴起给商业地产带来了不小的压力。不过，谭华杰指出，电商给地产行业带来的不仅仅只是冲击：“尽管零售业态的实体店数量在下降，而卖场里的仓库却是越来越多。这是一个已经发生的事实，更是未来的趋势。因此，当商业地产受到冲击的同时，物流地产的需求正在非常迅猛地增加。” 物流地产，属于工业地产范畴，泛指经营专业现代化物流设施的载体，是出于房地产开发企业对利润的追求，根据物流企业客户需要，选择一个合适的地点，投资和建设企业业务发展所需的现代物流设施。相较于大家熟知的住宅、办公楼和商业地产而言，物流地产行业交易频率更低。 物流地产是由美国的普洛斯公司（GLP）率先提出并实践的，开始于上世纪80年代，至今为止已有20多年的历史，物流地产发达的国家以欧洲和美国为主。物流地产大致涵盖了物流园区、物流仓库、配送中心、分拨中心等物流业务的不动产载体。 谭华杰指出，中国的电商渗透率已经超过了美国，物流地产和仓储地产的建设还远远没有跟上，这存在巨大的增长空间。 毫无疑问，电商发展势如破竹的背后却难掩电商物流仓储严重不足的窘境，物流地产也就成为了电商布局的重要一环。来自仲量联行的报告指出，至2020年,中国电子商务市场的规模将达1万亿美元。市场日益向B2C模式（企业对消费者）发展，将产生对物流配送中心的巨大需求。 数据显示，在美国人均拥有的商业面积只有2平米，但是人均拥有的仓储面积达到了5平米以上。而中国现在的人均仓储面积只有0.4平米，不到美国的1/10。 戴德梁行产业地产部中国区负责人苏智渊认为：“对于在中国做物流地产的人来讲，2015年是个出现‘变局’的一年，这不仅因为中国的GDP破“7”之后，经济下行压力加大，制造业的一片看空导致了对物流营收的怀疑；也是因为随着电商的迅猛崛起，特别是淘宝在2015年的双11节912亿的销售额，又一次刷新了往年的记录，物流地产好似又搭上了一班新型号的快车。” “可以毫不怀疑地说，在中国所有不动产分类中，物流地产是最大的蓝海市场，也是目前中国所有不动产类型当中租金收益率最高的。这里面存在非常巨大的机会，我们不能放弃这个机会。”谭华杰这样说道。 资本的诱惑是巨大的。在2015年年中，万科正式成立了物流地产发展公司，并将其作为一个独立的品牌来运作。 除了万科之外，已经在物流地产中进行布局的大型企业还有菜鸟、平安不动产等，他们想借此带领企业走向巅峰。 平安作为一家金融保险行业的领军企业，在2015年的年初就旗帜鲜明地在平安不动产旗下成立了物流地产事业部开始大举进军物流地产，并在整个2015年取得惊人的发展。据悉，很快平安就会把这个事业部独立为一家物流地产投资公司。 菜鸟网络则是背靠阿里巴巴，走快递+货栈的网络化布局路线，做的虽然不是传统的物流地产，但其物流土地储备对未来市场格局将起到举足轻重的作用。 目前，他们都已经跻身物流地产领域的前十名，都是在2015年物流地产市场中除中国本土背景的公司物流地产公司宇培、宝湾之外，在2015年出现在物流地产领域的品牌。 根据戴德梁行最新发布的《中国高端物流市场2015年回顾》报告显示：目前以普洛斯为标杆的国际性物流地产商在市场中依然占据了大部分份额。 “普洛斯在中国的份额虽然仍然占据超过半成，但其地位正在受到后来者的强劲挑战，这里面宇培、易商和平安的迅猛发展都将在未来三年对市场份额形成实质性的影响，所以三年后的市场可能有一个较大的洗牌过程，而这一过程的起始点就发生在2015年。”苏智渊这样表示。 不过也有业内人士表示，“拿地”瓶颈是传统物流地产商目前遇到的最大困局。 “一线城市短期内已经出现土地价格增长速度高于租金增长速度的现象，因此，新的物流地产投资机会基本都聚集在全国的二至三线城市。”戴德梁行大中华区研究部主管聂安指出：“物流地产目前的需求集中在珠三角、长三角、环渤海和内陆大型城市，同时中西部地区增速迅猛，未来部分二、三线城市还有较大的发展空间。” 此外，以普洛斯为代表的大型企业早已在国内站稳脚跟，将大部分市场紧紧握在手，其他企业，比如万科，想要跨域冒险，不知道能否顺利分得一杯羹？ |
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