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早上一觉醒来，突然想到BIGBANG的演唱会好像结束了，我就说20号那天，从习友路去稻香楼宾馆参加婚礼，我怎么走了1个小时，都是这个bang子惹的祸。哦，对了，他们的演唱会门票不是一票难求么？各种加价，捆绑销售么？明星也可怜，火的时候待贾而沽，不火的时候可就一文不值。这么说来，跟最近如同脱缰野马的合肥房价似乎如出一辙。所以我决定，这篇文章不写娱乐，写房价，毕竟这是目前我正在挣钱和工作的行业。 我弟弟最近经常打电话，让我帮他看学区房，他说：“我要求很简单，第一个就是有好的学区，马上孩子上初中了，第二就是小区不能太旧，要是新建小区最好就是政务区那样的。”然后，我就问了他一个问题：“你最近不卖文玩改成制杖了吗？”他连连摆手说：“没有，我还卖文玩，在星光天地一楼，你不是去过的么？”然后，我长吸一口气，“那你最近就一定在贩剑。”然后，就没有然后了……我估摸以他有待充值的智商，他是听不出来我再骂他的。毕竟也是一奶同胞，我也不能骂的太明显。 今天，老夫就跟如同热锅蚂蚁，刀俎上的鱼肉们说一说，现在堪比南一环超甲级写字楼合肥中心的房价，到底会不会跌下来？答案是：必须的必啊。 突然想到论点太多，真不知道这篇文章会长成什么样。我还是靶向瞄准，就给你说大约100个吧。 01 所有人都说的合肥是省会城市，房价并不高，你看看旁边的南京、武汉…… 说这句话的人，我都有点佩服他的历史是音乐老师教的，地理是体育老师教的。要不然，怎么能说出这么不要脸的话？人家南京六朝古都，江苏全省GDP秒杀你安徽好几个来回，恐怕还有剩吧？至于大型企业，高科技企业更是不胜枚举，人家有紫金山天文台，人家有电子十四所，人家有中山陵，人家有总统府，人家还有金陵十二钗，对了，我小时候第一次吃哈根达斯好像就是在南京，说着也有快10年了……总而言之一句话，南京比合肥好。 至于武汉是不是比合肥更具发展潜力，以及更发达，请你自行百度。 合肥，作为全国最胖的省会。不可否认现在发展是一日千里，日新月异。发展的速度，可以说令人瞠目结舌。这也没办法，毕竟起点低。犹记得08年前后，大合肥遍地都是3000多块钱的房子，遍地都没人买。那时候的芜湖扶摇直上九万里，轻松领跑全省房价。价格是多少呢，差不多5000多块钱吧。对了，现在8年过去了，芜湖房价也涨到了差不多6000块钱吧。这么看来，合肥房价是不是高了呢？是不是很高了呢？ 当然，我知道，你们看到这，肯定要撕我的，说合肥市省会，非江南小城可语之。你们不要着急，我准备放大招，一个大写的口亨在等你们。 易居中国在2015年11月30日推送了一篇文章《哪些二线城市，让你买得起又买的对？》很漂亮的帮我给你们上了一课。文中提到宜居城市第一名成都，一套房子40多万（在目前大环境好的情况下，差不多60多万吧），面积大约90平方。《四川日报》3月22日文章称，三环内热点区域过万。看那语气，好像是很高的样子。 那么我们在看看文中提到的长沙，这个地方也是省会，还是准一线呢！原引一段话“房价蹭蹭往上涨，米钱长沙楼盘销售均价基本在每平方米7000元到10000元”。 我们再来看看，你们天天比较的武汉，文中提到“武汉市房管局数据显示，11月份武汉新房平均价格7001.92元/平方。”于是，我不放心的又去查了查。 最后一句，1.5万抵15万是什么鬼？！ 算了，我累了，不想再比较了。你们自己去看看常州，无锡，西安，沈阳，重庆…… 02 所有人都说合肥房价是全省人民，外地人民来买的，根本不差买家。 对于这个，我仔细想想，似乎好像，是没有办法反驳，因为合肥人民基本都被拆迁了，一个个都有10几套房子，他们如果还买房子，不是有毛病么？我们单位一个同事，一个月拿着1200块钱的工资，天天开着17万的国产SUV神器上班，我就好奇问他，你的钱是天天晚上做兼职挣得么？他说，“死鬼，你想哪去了，人家的钱来的可清白可清白呢，每个月收收租子什么的，有人还有15套房子的呢，我家才7套。都怪当时，我没有假结婚。” 那么也就是说，从开始到现在，合肥土著都不是合肥房地产市场的目标客群。从2006年前后楼市起步，外地人购买就占大多数。当然，这些外地人，差不多就是现在的新合肥人。他们来自淮南、六安、阜阳、宿州、亳州、淮北等北方人口重镇。历经了将近10年，这部分客群，也已经该买的都买了吧？ 我记得宿州埇桥区西寺坡镇刘村，坑坑洼洼的乡间小道，有过这么一段对话。“毛蛋，你家在合肥买的房子在滨湖么？”一个略带忧郁气质的小青年说呷了一口烟说“不，在高铁站，恁庄狗子家在滨湖。” 当时，我整个人都不好了，合肥的开发商都已经将魔掌深入到广大农村地区，上山下乡的工作没少做。但是仔细想想，外地客群资源，也已经深挖的七七八八的。 据新浪房产数据显示，2015年新房成交90157套 销售面积939.21万㎡，比2014年少了850套。我手中找到一个数据，从2009年开始，每年成交量都在9万套左右，近百万套房子已经销售出去了。我猜想，基本上该买的应该都买了，想买的基本也都买了，剩下的估计也没几个能买的起了。 另外，过去合肥对全省的人群吸引力那是相当大，宣传部外宣办的不懈努力下，多少年中国最幸福城市排行榜，合肥都名列前茅。再加上，滨湖和政务的建设。仿佛一瞬间，全省各地乃至全国各地的有志青年都发现了，原来在中部地区还有这么一块风水宝地，梦想高地，可以实现自己的梦想。 遥想我还只是21岁的时候，我接到了合肥和广州的两份工作邀请。我与同窗好友讨论到底选哪个的时候，他说了一句话：“还是去合肥吧，毕竟我们是有机会融入这个城市的，而广州我们终究只是过客。”听完，我果断从阜阳坐上火车来到了还没有改建的合肥火车站。 现如今，面对高高在上的房价，合肥已经跟北上广一样都不相信眼泪了。反正都是过客，都是流浪，不如让我在一线城市装逼吧。年纪大了，我还能跟子孙吹牛逼的说，爷当初也是漂过北京，闯过上海，混过广州的。 人都走了，房子到底该卖给谁呢？我都不敢想…… 03 所有人都说现在二手房根本买不到，一套房子出来就被抢了，你不买有人买。 对于二手房，我只能说中介的套路很深，你们千万要睁大眼睛看世界啊。现在很多二手房都在努力争取独家房源，为什么要独家？还不是不想让更多的客户看到呗。一个独家，房东也都觉得自己房子值钱了，一个100万的房子，中介非要跟你说能卖150万。然后他们疯狂拿你的房子说事，慢慢的你的房子也就成了他们手中最有力的销售道具，也就是仅仅作为道具而已。 他们真正卖的，是之前他们大量屯起来的价格相对适中的房子，他们要的是成交，不是房价涨或者跌，你房价多点少点，那是你自己赚的多点少点，他们拿的中介费固然高了一点，但是卖不掉，砸手里了，也就没有中介费了。对他们来说，最重要的是成交！ 另外，据不可靠消息，说一出来就被抢的房子，大多数还是学区房吧？尤以政务区最甚。我始终有一个观点，房子是满足你居住需求的，孩子上学跟房子本质上是没有关系的，你非要给房子附加这些功能，那你不是自己给自己找麻烦么？活该，你花的钱比人家多。当然想买学区房，你就买低总价的呗，上完学就卖。你非要兼顾舒适的居住，优美的环境，合理的户型。真是人穷，想的美…… 当然，现在一大波房产投资客，已经抓住这波上涨行情，果断脱手。套现。走了！剩下没走的，基本上也都是为了享受最后的学区红利。 我们在来说说买房人，买房者都是买涨不买跌，都觉得自己是风口上的猪，一定能飞起来，关键，你就算飞起来了，你不还是猪么？你妄想自己能通过这波房价上涨行情，看下波再上涨，我都怀疑你有没有学过传说中的政治，当时就说过有的农民看去年养猪挣钱，今年马上养猪，大家都养猪，结果猪价跌了。 说完大道理，我们在来看看，现在房价已经不再理性。房东觉得自己手里有房，自己就是爷，脸色难看，说话硬气，一套房子不管什么楼盘，什么户型，什么物业，一律拿同区域最高房价来参照。所以，90平米左右的房子，差不多都要150万，还都是一口价全款。现在购房者，一次性能拿得起这么多钱的，又有几个啊啊啊啊啊…… 04 所有人都说现在二手房根本买不到，一套房子出来就被抢了，你不买有人买。 3月24日，合肥土地拍卖会成功出让4宗地块，揽金111.3亿元。文一以单价2400万/亩(居住部分，商业底价135万元/亩)、总价76.89亿元竞得滨湖区BH2015-09号地块，住宅溢价率400.00%，一举刷新滨湖区单价地王及合肥市总价地王纪录。当然寸土寸金的政务区也是各种高价，融创再次以高价2600万/亩、总价27.51亿元摘得政务区ZWQTA-027-1号地块，楼面价13928.71元/㎡，溢价率400.00%。 看看这个数字，我当时下巴都下掉了，这个是什么鬼，什么鬼？我只想问问文一，你忘记你的先辈蓝鼎了么？我觉得你们可以好好聊一下。我想，文一急需改变自己“屌丝盘”的形象，可是，你做过成功的商业项目么？千万别最后把写字楼改成商业公寓卖，要不花这么多钱，高贵气质一点都没提上来，反而找蓝鼎去玩了。 其实，文一土地市场上所向披靡也是有原因的，我猜想嘛，毕竟本土开发企业，实在不行就破产呗，反正能赖着政府的帐，真破罐子破摔了，政府肯定还得为本土企业兜底，会给他们找一个好的婆家给卖了。你看，国购那个大鲸鱼不就鲸吞了蓝鼎那个小鳄鱼吗？ 说不定置地跟文一杀的你死我活，过5年后，严boss和周boss都是要手牵手去合并的。不要着急，我们 “活久见”的事儿还少么？ 下面援引一个业内人士的分析，让你们了解一下，开发商到底对于合肥未来的房价走势是乐观还是不乐观，纯技术层面，不想看的迅速划过。 1、政务区楼面价1W3千多，所有成本相加5000足够（营改增税降了不少）。1W8成本，还有沿街商铺可以拉低住宅成本，实际住宅成本约1W7。 2、滨湖楼面价9000（容积率是4.0），成本再5000，1W4，同理沿街商铺可以拉低住宅成本（1W3左右）。别忘了配套402亩商业是135万底价出让，滨湖单拍商业也要300~400万一亩吧，大大降低了住宅地块的成本。 3、大铺头地块1700W/亩，那块地三角形沿街面好大，商业溢价空间非常大。 综上：开发商并不看好合肥楼市后续溢价空间，比起南京、苏州土拍市场的疯狂差太远。 近期买房特别是绑车位、绑装修的人很可能要被高位套牢。 仔细看看，合肥文一在新站和滨湖两个地方的拿地，确实也是棒棒哒，都是高总价。至于政务区的融创，应该是为了拉升政务区的板块价值，所以频频举牌，心里想着“我把价格叫上去，肯定会有人来叫价，然后，我之前的地也就赚钱了。”没成想，价格叫上去之后，没人应承，活脱脱的花样作死冠军。不过，对外的官方口径应该是：“我们看好政务区绝版区域价值，同时我们希望带领政务区迈上豪宅新台阶，拥有两块政务区的地，未来想买政务区的价格必须由我说了算。” 对了，我提醒你们一下，融创的地块中学学区好像不是50中新校区，是省立医院南区不远处的那个50中。买学区房的，你可要想好再买哟！ 至于政务区的升值潜力，再也不会有之前的翻几番了。 05 合肥高房价到底靠什么来支撑，你的工资能买的起合肥房子吗？
合肥的大型企业似乎引进了很多，带动的就业确实也很多，但是工资水平似乎这么多年一直都是滞涨的状态啊。除了房地产行业，以及类金融业平均工资水平能在10万元/年，其他行业似乎都维持在6万元左右。 就像每年春节回家，总是有一群人关心的问我，你在合肥一个月工资得有1万吧，我都说，差一点到1万。那么这个点，有多大呢？也就6000多块钱的一个点吧。当然，有可能你会说，是我不行，工资差。那我就罗列一下工资数据给你看咯。 《合肥晚报》2015年7月1日刊登文章称，“根据安徽省人社厅规定：自2015年7月1日起，合肥市社会保险缴费基数将根据上年度全省在岗职工月平均工资进行调整(2014年全省在岗职工月平均工资为4366元)。” 2015年4月万家热线发表了一篇文章，“日前，某招聘网站通过对全国32个城市白领的春季月薪进行调查，发布了《2015年春季各城市的薪酬水平》报告。其中，上海以6774元的月薪高居中国各城市薪酬排行榜榜首，而合肥则以5537元排名第18位。” 我们不讨论这个公司水平是不是被平均了，哪怕就是这两个数据也都不足以支撑合肥目前动辄万元一个平方的房价。150万的一套房子，不吃不喝需要300个月…… 算了，文章写不下去了，根本是越往下写越觉得自己可怜。 忍着内心的剧痛，我接着跟你说说，合肥的的租房价格跟房价也完全不成正比，北上广的租房价格是多少？动辄7000元——8000元，好一点的上万。而我大合肥是多少钱呢？动辄1500到2000元，好一点的3000元。说明合肥收入就是低嘛，就根本没有这么多人租，城市发展达不到嘛。 还有，你们天天念叨的地铁，说地铁通了，合肥房价还会涨，其他城市都是这样的。我也简直呵呵呵了。你看，现在通地铁还是一个大事儿么？隔壁河南，江西，也都不富裕，人家地铁早就跑的呼呼的了。妄想地铁拉动多少房价，也只有寡国小民有这种思想了，毕竟见的少嘛。 说了这么多，我只是想告诉你，合肥房价这样的漫天上涨，与政府、媒体、房企、投资客都不无关系。你们非要这个时候买房，那就相当于高位入股市，刚刚赔光了衣服，留点底裤给自己吧。 预感7月份开始，房价的高烧必须降下，房子也不在像现在这么不冷静，毕竟激情过后的空虚是最难熬的，就好像嘿嘿嘿之后，我总是抽根烟来疗慰那颗躁动的心。 房地产主要是杠杆效应，开发商最怕的是什么资金链跟不上，如果三个月不买房子，你看看，是不是最后，地王们会哭的比谁都惨，毕竟我们小市民穷苦日子过惯了。他们开发商们大手大脚惯了，哪里还能过苦日子。 当然，我写了这么多，你们肯定各种不服气。不服气也没办法，你大不了骂我几句，反正肯定有理性的人，已经不会再一头撞死在烧的滚烫的楼市里去了。 哈哈…… 欢迎大家关注这个“关注娱乐圈”的订阅号，我们圈里很多不足为外人道也的小爆料，小八卦，这里全部都有。 |
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