一个新区为何能崛起？这才是关键！

新区得靠什么才能崛起呢？

地段？学区？商业？地铁？景观？

以上，都好像不能让人心服口服。

在合肥，我找到了最好的答案。

合肥一环的银杏树

 

尽管合肥老城已换新颜，但1.2万元/m²的房价却几乎是整个城市的洼地。新合肥人看不上，就连资深合肥人也不带一丝「老城情节」。

 

受人鄙视的老城，恰恰和被仰视的新区形成鲜明对比。

每一个合肥出租车司机，都和我说过几乎一摸一样的话：买房子的话啊，有眼光的人，都会买政务区和滨湖。

 

政务区，合肥市「正负」所在地；滨湖新区，省「正负」所在地。

 

而这两个，恰恰是整个合肥最贵的区域：政务区房价2.2万元/m²起步，最高可达4.8万元/m²；滨湖新区新房均价2.1-2.4万元/m²，二手房均价也要1.9万元/m²。

 

而在中国房价行情网的数据显示，合肥均价1.58万元/m²。合肥的另一些区域把房价拉低：原来的市区瑶海区房价平均只有1.2万元/m²，更远一点的肥东新房均价还没有超过1万元/m²。

新区崛起靠什么？关键还是靠政府！（为了规避风险，下文统称「正负」）

「正负总部」驱动的楼市现状

 

合肥人几乎是跟着「正负」的步伐买房。

 

2005年12月24日，市「正负」宣告搬迁，从一环的市「正负」大楼开始一点一点地剥离到政务区的合肥市「正负」新大楼——双子塔，那是2002年就谋划好的事情。

 

真正搬迁的，可不止「正负」大楼，还有科教、医疗、文化等等一系列的配套。

 

政务区之内，建成了全合肥最大的开放式公园——天鹅湖，湖畔就是市「正负」大楼双子塔、安徽省博物馆新馆、合肥大剧院、合肥奥体中心、安徽古生物化石博物馆等等。

 

点开看合肥天鹅湖小视频

 

而最稀缺的资源，当属学区。

合肥排名第一的中学——五十中，落座于此。学区房一度一房难求，学区之内的保利·香槟国际、恒大华府二手房均价炒到了2.4-2.5万元/m²。

 

 

距离此处两公里开外，禹州·天境和禹州·华侨城被粉饰为「泛政务区」，实际上它们被划分到了经开区。

 

差之毫厘，谬以千里。学区配套从五十中变成了六十八中，那几乎是排名深不见底的学校。于是，房价也从两万四五跌落到一万六七。

 

讽刺的是，这两个学区之间，仅相隔一条合肥绕城高速。

 

 

在制定合肥考察计划之时，政务区本是我们的重点考察对象。但是，在网络和当地找了一圈问了一圈，政务区的新房早就卖完了。而且，这里的土地已经断供三年。

 

没有新土地，自然没有新楼盘，新房价格水涨船高，据闻合肥房价最早超过3万元/m²就是政务区范围内的葛洲坝中国府，最高的融创合肥壹号院甚至有4.8万元/m²的。

 

而现在，由于新房已经售完，就算二手房难以贷款的合肥，政务区的二手房房价也是直逼新房价格，有的甚至已经出现了一二手房倒挂的现象。

 

可复制的成功

 

这是很典型的扩张城市的套路：

 

新区规划出炉，整个城市的格局大变；

「正负」和开发商合作，一边搞基建，一遍卖房；

「正负」搬迁，连带重要的配套资源一起迁走；

市民，或后知后觉地跟进，或随着中心转移而卷入其中。

整个过程房价一路上涨，地价也一路狂飙。

 

合肥最幸运的是，它可以把这样的成功再复制一次。市「正负」迁完了，还有更高级的省「正负」在后面跟跑。

 

合肥一环之内的省委省「正负」旧址

 

滨湖新区的省「正负」（按照某些规定只能远拍）

 

省「正负」搬到了滨湖新区，这里原本是一个荒芜小村庄。不过，有了政务区的成功，人们自然是用着期待的眼神盯着滨湖新区。

 

2015、2016年，全国各路「炒房团」攻入合肥，滨湖板块炒作起来的。尽管2016年10月合肥出台「最强限购新政」，但是房价一直盘旋在2.2万-2.3万元/m²的高价。

 

同样也是2016年，合肥本地开发商文一地产以2400万元/亩，折合楼面地价1.8万元/m²的单价成功竞拍，耗资76.89亿元，成为安徽的总价地王。

 

此后，合肥对土地的供应做了说明：首先要放开供应，其次也限了价格，1.8万元/m²楼面价，不能再高。但是，滨湖楼盘个个超2万元/m²，地价又怎值这个钱？所以，1.8万元/m²几乎成了滨湖土地的均价。

 

11月28日，省「正负」中轴线三块地之一的最后一块地滨湖区BH2019-06号地块被暂停拍卖，据闻原因是报价触顶的开发商过多。

 

在滨湖新区和原本市中心之间，有延绵几公里的断裂带，大片的村庄，或大片的空地，可以远眺到远处的山。

 

滨湖新区和原本的市中心之间的断裂带

 

跟着「正负」来买房？

 

合肥，并不仅仅是特例。

 

在中国的大片土地上，这一幕同样发生在各式各样的二三四五线城市里。

 

在九江，为了把撤县设市不久的柴桑区发展起来，「正负」不惜把自己的总部迁到了柴桑区和市区的中间，设设立了八里湖新区。

 

而在肇庆，为了发展远郊的肇庆新区，当地「正负」已经打算迁都至此。记得那天去看房时，言先生对只要7000+元/m²的项目心动不已，尽管周边一片荒芜。

 

似乎，这就是中国各个二三四线城市不会言说，而又最明显的发展规律——选择「正负」，就是选择未来。

 

你可能会想到土地财政。会想到，去年海南还以壮士断臂之势断掉房地产，但今年财报不景气的时局之下又泄了气。

 

但是，如果当初「正负」没有搬迁的魄力，可能我们现在看到的整个合肥，还只是当年的江淮小城，顶多拓宽了一条长江路，我们看不到它今天宽广的格局。

 

在中国，很多城市没有特别厉害的产业，特别引人瞩目的配套优势，唯一能带动城市发展的，只能靠「正负」，只能靠着房地产行业的东征西战啊。

 

结

 

想起了一个朋友的一句话：房地产其实就是「正负」变相收税，买房的钱填了开发商买地的钱，这笔钱最终流向了「正负」的大荷包。

 

这，大概才是中国楼市的真相吧。

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撰稿/苏语     统筹/顾言     美编/不闻