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首先在此说明一下，营改增对房地产企业的影响不仅限于流转税，还包括附加税费、土地增值税和企业所得税，所以说营改增对房地产企业税负的影响，应该是指包括流转税、附加税费、土地增值税和企业所得税这几个方面的整体税负的影响。 对于某些房地产企业，营改增后整体税负有可能降低，但对于另外一些房地产企业，营改增后整体税负要降低是非常难的，几乎不可能实现。 决定营改增后房地产企业整体税负增加或减少的因素有如下几点： 首先是营改增后房地产企业适用的增值税税率和征收率。 其次是营改增后房地产企业增值税纳税人的性质，分为一般纳税人和小规模纳税人。【房企财税微信：jxhzhaojie】 再次是营改增后房地产企业增值税的计税方法，包括一般计税方法和简易计税方法。 最后是营改增后房地产企业取得的可以抵扣增值税销项税额的进项税额。 一般情况下，增值税一般纳税人适用一般计税方法按照税率计税，小规模纳税人适用简易计税方法按照征收率计税。 如果营改增后房地产企业适用简易计税方法按照征收率计缴增值税，并且征收率不高于营改增前营业税的税率5%，则在除营改增外其他条件不变的情况下，营改增后房地产企业整体税负是减少的，征收率高于5%就会增加。当征收率为6%时，营改增后房地产企业整体税负将比营改增前增加收入的0.39%。当征收率为5%时，营改增后房地产企业整体税负将比营改增前减少收入的0.14%。当征收率为4%时，营改增后房地产企业整体税负将比营改增前减少收入的0.68%。当征收率为3%时，营改增后房地产企业整体税负将比营改增前减少收入的1.23%。其中当征税率为5%时的计算过程如下表：  由于房地产企业比较特殊，整体收入金额巨大，基本上都是按亿计，所以一般情况下房地产企业很难被认定为增值税小规模纳税人适用简易计税方法按照征收率计税，除非在营改增过渡期间，房地产企业的房地产老项目有可能被允许适用简易计税方法按照征收率计税。 那么如果营改增后房地产企业被认定为增值税一般纳税人适用一般计税方法按照增值税率11%计缴增值税，则在除营改增外其他条件不变的情况下，营改增后房地产企业整体税负是增加还是减少呢?下面我们作对比分析。 为了确保对比分析结果的可靠性，我们需要统一房地产开发企业营改增前后的假设条件和对比口径。 首先我们假设： 1、营改增前后房地产开发企业的含税收入总额和含税成本总额是一样的; 2、营改增后房地产开发企业适用税率由营业税5%改成增值税率11%; 3、营改增后房地产开发企业所有可抵扣进项税额对应的成本都可作为开发成本在土地增值税前加计扣除。 尽管表面上看增值税率11%比营业税率5%多6%，但由于营业税属于价内税，而增值税属于价外税，口径不一致，不具有可比性，所以还需要统一口径，按照下述计算将增值税率转换成价内税负率后才可以和营业税作对比。 增值税价内税负率=增值税率÷(1+增值税率)=11%÷(1+11%)=9.91% 由于增值税实缴税额等于销项减进项，为了便于不同房地产开发企业作对比，假设进项收入比即可抵扣进项税额占售房收入的比例为4%，则营改增后，考虑附加税费影响的直接税负影响： =(增值税价内税负率-进项收入比-营业税率)×(1+12%) =(9.91%-4%-5%)×(1+12%) =1.02% 即当进项收入比为4%时，直接税负增加了售房收入的1.02%。 同理当进项收入比为不同取值时，可得到如下结果：  将上表数据转换成曲线图可得如下：  从上面的图表中可以看出，营改增对房地产开发企业直接税负影响与进项收入比的关系是一条向下的直线，即随着进项收入比的增加，营改增对直接税负的影响从增加税负逐渐变为降低税负。当进项收入比为0时，直接税负增加了售房收入的5.5%;当进项收入比为4.91%时，营改增对直接税负没有影响。 营改增除对直接税负产生影响外，还可能对其他税种产生影响，包括土地增值税和企业所得税。【房企财税微信：jxhzhaojie】 从前面计算我们知道，当进项收入比为4%时，直接税负增加了售房收入的1.02%。此时，扣除直接税负后的收入减少1.02%，同时扣除进项税后的成本也减少了售房收入的4%，则该两项变化对土地增值税的影响： =(收入-成本×(1+30%))×30% =(-1.02%-(-4%)×(1+30%))×30% =1.25% 即当进项收入比为4%时，土地增值税增加了售房收入的1.25%。 同理当进项收入比为不同取值时，可得到如下结果：  将上表数据转换成曲线图可得如下：  从上面的图表中可以看出，营改增对房地产开发企业土地增值税影响与进项收入比的关系是一条向上的直线，即随着进项收入比的增加，营改增对土地增值税的影响从降低税负逐渐变为增加税负。当进项收入比为0时，土地增值税减少了售房收入的1.65%;当进项收入比为2.27%时，营改增对土地增值税没有影响。 营改增对企业所得税的影响，除了需要考虑前面提到的直接税负后收入和扣除进项税后成本变化外，还需要考虑土地增值税变化。 从前面计算我们知道，当进项收入比为4%时，直接税负增加了售房收入的1.02%。此时，扣除直接税负后的收入减少1.02%，扣除进项税后的成本减少了售房收入的4%，土地增值税增加了售房收入的1.25%，由此导致企业所得税变化： =(收入-成本-土地增值税)×25% =(-1.02%-(-4%)-1.25%)×25% =0.43% 即当进项收入比为4%时，企业所得税增加了售房收入的0.43%。 同理当进项收入比为不同取值时，可得到如下结果：  将上表数据转换成曲线图可得如下：  从上面的图表中可以看出，营改增对房地产开发企业所得税影响与进项收入比的关系是一条向上的直线，即随着进项收入比的增加，营改增对土地增值税的影响从降低税负逐渐变为增加税负。当进项收入比为0时，企业所得税减少了售房收入的0.96%;当进项收入比为2.75%时，营改增对企业所得税没有影响。【房企财税微信：jxhzhaojie】 综合前面营改增对房地产开发企业直接税负、土地增值税、企业所得税的影响，当进项收入比为4%时，营改增对房地产开发企业整体税负影响： =直接税负影响+土地增值税影响+企业所得税影响 =1.02%+1.25%+0.43% =2.71% 即当进项收入比为4%时，整体税负增加了售房收入的2.71%。 同理当进项收入比为不同取值时，可得到如下结果：  将上表数据转换成曲线图可得如下：  从上面的图表中可以看出，营改增对房地产开发企业整体税负影响与进项收入比的关系是一条向下的直线，即随着进项收入比的增加，营改增对整体税负的影响从增加税负逐渐变为降低税负。当进项收入比为0时，企业整体税负增加了售房收入的2.89%;当进项收入比为63.5%时，营改增对企业整体税负没有影响。
对于实际的房地产开发企业来说，在目前增值税率最高为17%，并且成本收入率相对不高的情况下，可能取得的可抵扣进项税额占售房收入的百分比很难超过17%，根本不可能达到63.5%，也即是营改增后，在被认定为增值税一般纳税人适用一般计税方法按照增值税率11%计税的情况下，房地产开发企业整体税负根本不可能减少，只增不减，增加的范围是售房收入的2%至3%。 综上分析可以得知，如果营改增后房地产企业适用简易计税方法按照征收率计缴增值税，并且征收率不高于营改增前营业税的税率5%，则在除营改增外其他条件不变的情况下，营改增后房地产企业整体税负是减少的，当征收率为5%时将比营改增前减少收入的0.14%。但是营改增后，在被认定为增值税一般纳税人适用一般计税方法按照增值税率11%计税的情况下，房地产开发企业整体税负根本不可能减少，只增不减，将比营改增前增加售房收入的2%至3%，这种情况下，假设房地产企业一个项目的销售收入是100亿元，则营改增后整体税负将增加2亿元至3亿元，也即是净利润将减少2亿元至3亿元。 作者：翟巨顺 |
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