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一周多没有更新，不知各位做梦有没有梦到观楼君？ …… 好吧，我承认我自作多情了。事实是，上一周观楼君身边琐事太多，实在找不到码字的状态，因此偷了几天懒，向大家say sorry。 今天，观楼君抖擞精神，满血回归，希望各位恩客还没有把我忘掉。 今天，观楼君想跟大家聊一聊最近热度很高的天津海河教育园区板块。 3月，海教园一共成交了6宗地块，仁恒、鲁能、龙湖、旭辉四家品牌房企成功进驻，最高楼面地价甚至超过8000元/平方米。 这么一个比津南辛庄板块距离还远、基本已经到了咸水沽的新兴区域，究竟为何能有这么大的魅力？ 没有调查就没有发言权。上周四，观楼君驾车实地探访了一番，捞点干货给大家。 壹 根据官方口径，海河教育园区北至天津大道，南至津港公路、津晋高速，西至蓟汕高速联络线，东至咸水沽西外环，规划总占地37平方公里。 海教园从北侧起步，最初从市区去那里可以走天津大道和津沽公路。而3月成交的这6宗地块，则更靠近南侧的天大、南开新校区。因此，此番探盘，观楼君选择了走津港快速路一线。 观楼君驾车走解放南路，外环线左拐，在洞庭路口右拐进入津港快速路。 目前，洞庭路与外环线交口正在修建立交桥，预计该立交桥建成后，将大大缓解从此处进入市区的交通压力。 沿着津港快速路驾车前行，路况很好。全程需经过两座横跨式立交桥：第一座桥横跨转向红磡领世郡的梨双公路，第二座桥横跨转向双港居住区的景蓬道。在第三座横跨式立交桥前进入辅路，桥下左转走白万公路，就可进入海河教育园区。 贰 进入海教园之后，眼前豁然开朗。整个园区的道路路网、交通信号灯及摄像头、各类道路指示牌等等，设备非常完备，路边的行道树绿化也均已完成。而且为了方便师生出行，园区内的公交车也已开通。 可以看得出，政府在整个海教园的基础设施方面投入很大。 而且，观楼君发现，基本上整个海教园内所有的基础路网都已全部完成，也没有施工到一半的断头路。大部分待建地块也都已整理完毕，入场施工条件很好。 在这一点上，明显要比很多新兴区域强得多。观楼君在临近的双港片区调研时发现，板块内的道路虽然很宽，可是有很多却修到一半就断掉了。而且很多待开发土地现状是小工厂、小仓库。 从津港高速拐入，直接就来到天、南大新校区。观楼君驾车进去看了看，只有一种赶脚：尺度实在是太大了！从南开校门口到学生宿舍楼，居然有往返小巴！校园内大量的开敞草坪，各学院楼宇之间的距离也非常远。 这种规划，也是目前国内绝大多数大学新校区的通病——规划尺度只适合领导坐在小汽车上远观，却并不适合老师学生步行。 叁 从地图上可以看出，3月成交的6宗地块，基本上都位于南开大学新校区的东侧，只需从东西走向的同砚路、同德路或是同心路横穿过去，就能抵达。 可没想到，三条路通往新地块的路口，均被隔离墩封堵住了。观楼君只好一直向北行驶，穿过整个海教园区，从津沽公路兜了一个大圈，又从雅润路开回来才能到。 在现场，观楼君用手机拍下了这几块新成交宗地的现状：全部是净地，地界内没有任何待拆迁建筑，均已平整完毕，拦上围挡就可施工。 在6宗成交的宅地周边，道路网络也已成形，而且路灯、行道树齐备，路面平整完好。只是通往大学城一侧的支线路，为防止社会车辆驶入而设立了临时隔离墩。 在整个海河教育园规划的居住区东面，与新地块隔雅润路相望的，是咸水沽的金浩园、金益园、金才园等既有小区，以及咸水沽五中和六小。观楼君目测，三小区的入住率还可以，但底商目前还处于空置状态。 有业内朋友说，龙湖新地块距离一个公墓特别近。为此观楼君当天也特意对此进行了调查。 公告显示，龙湖拍下的海教园（挂）2016-013号地块，位于和慧南路与同砚路（津南环线）交口。而观楼君现场调查到，地块附近确实有一个怡静园公墓，但与龙湖地块并非正对面，而是斜对角。公墓的大门开向最南侧的一条小道，面向津港高速一侧。而且，陵园与龙湖地块西界路和慧南路之间，还隔有一条小河和200多米的空地。百度地图显示，陵园距龙湖地块直线距离最小处约300米。 实地考察完天津海教园，观楼君驾车返回市区。掐表算了算，从旭辉海教园新地块出发，延雅润路向北绕道津沽公路再走大沽南路，全程不堵车的情况下，到外环线口需要20分钟。 肆 究竟该如何认知海教园？为什么四家开发商集中角力于此？甚至鲁能还甘愿付出每平方米超过8000元的楼面成本？海教园到底是个金矿还是个陷阱？ 观楼君整理出以下几个观点。
（封面图片由张凯林摄） 2016年3月29日 |
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