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标签： 方法 工作 思考 评估
 阅读资产评估报告注意事项
一、引言
很多金融相关的工作都涉及到资产评估，诸如信贷、担保、股权融资等，评估的对象经常都可能会用于抵押，那究竟如何认定评估对象的价值，保证抵押权人的权益？
遇上相对弱势的客户，客户经理往往都可以依照自己和客户的需求以及相关政策的要求，来与评估公司沟通，对需要评估的资产进行价值确定。而如果遇到强势的客户，要求必须使用其提供的评估报告，这个时候就需要我们对评估资产的价值进行识别，而对着一大本评估报告，究竟该如何识别？
常见的评估对象有房产、土地、股权、设备、无形资产、应收账款等。
其中，股权通常有其相应的财务审计报告可以参考，如果涉及到资本运作，就需要进行估值了；设备由于其特殊性，常常只能当做废物处理，因此价值比较低，认可度也较低，需要双方共同确认才能认定价值；除了计入无形资产的土地，无形资产和应收账款的价值也需要估值和双方共同确认。
最常用的抵押品是房地产和土地，因为其作为不动产，不易损坏和移动，价值较为稳定且容易确定，因此最受金融机构的欢迎。金融机构对于拟用于抵押的房地产和土地通常都会委托评估公司进行资产价值评估，那要如何阅读相关的评估报告，其具体的注意事项是什么？
二、房地产评估
（一）主要影响因素
- 自身因素
- 人口因素
- 制度政策因素
- 经济因素
- 国际因素
- 社会因素
- 心理因素
- 其他因素（行政隶属变更、重要政治人物健康状况）
其中，最重要的因素是房地产的自身因素，自身因素主要包括三个方面：区位因素、实物因素、权益因素
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区位因素
- 位置：方位、与相关场所的距离、临街状况、朝向（影响采光和日照）、楼层（有电梯的话，认定3楼以下的房产价值较低；没有电梯的，中间楼层的价值最高）
- 交通条件
- 外部配套设施：周围环境（卫生、人文、生活等条件）
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实物因素
- 建筑规模，外观，建筑结构，设施设备
- 建筑装修、层高和室内净高，空间布局
- 防水、保温、个人等，完整情况
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权益因素
- 房地产所有权、使用权、地役权、抵押权、租赁权使用情况
- 使用管制：用途、容积率等
- 相邻关系：周边情况，是否便于处置（例如，周边是否有高楼围住）
（二）主要评估方法
1.比较法
- 类似交易案例较多，可比案例不少于3个
- 成交价格清楚，信息完整，内容清楚
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可比性：价值时点相差不宜超过一年，不得超过二年，区位、权益、实物差异不大
基于上述特点，再通过调整系数、修正系数进行调整
2.收益法（使用较少）
即把未来产生的现金流收益折现，有全剩余寿命模式和持有加转售模式（计划持有出租5-10年后出售，期间内具体的收益和出售时价值不好量化，容易把价格高估）
具体的估算，依据房产和土地的使用年限孰低，分别确定收益年限和净值折现
3.成本法
当房屋或土地有一定的瑕疵的时候，分估同时不对另一项评估，可提高相关评估品的价值。（如果所在地的房管国土部门同意分开办理抵押，而且可以不要评估报告）
4.假设开发法
三、土地评估
（一）影响因素
- 商业
- 一般因素：自然、社会、经济、行政
- 区域因素：交通、商业繁华程度、基础设施状况、环境、行政
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个别因素：土地形状、宽度、深度、临街状况、通达性、邻接道路等级、与商服中心的距离、规划、容积率等
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住宅
- 一般因素：同上
- 区域因素：邻里的社会归属文化程度、交通、基础设施、环境、行政
- 个别因素：地形、容积率、建筑密度、临街状况、与公共设施与公益设施的距离（如加油站、垃圾处理厂、污水处理厂等）、与污染源接近程度
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工业
- 一般因素：同上
- 区域因素：交通、基础设施、环境、工业区成熟度（成熟工业区相对价值较高）、行政
- 个别因素：地形、地势、邻路状况、土地利用限制、开发程度、土地权利情况
（二）评估方法
对同一评估对象不少于两种评估方法，少于两种要特别说明，并依据一定的权重确定最终价值
1.市场比较法（同房地产评估比较法）
基准地价修正法（参考当地制定的基准地价，但基准地价一般更新不及时，如重庆目前的基准地价仍参考较旧的标准，因此不够准确，一般只适用于招拍挂的土地）
重庆目前现行的基准地价：主城（2002年），区县（2000年）
2.剩余法
适用于有投资开发或再开发潜力的土地估价
- 待开发成房地产或待拆迁改造后再开发成房地产的土地
- 仅将土地整理成可供直接利用的土地
- 现有房地产中地价的单独评估
地价=开发完成后的房地产价值-开发成本-管理费用 销售费用-销售税费-利息-利润-土地购买时的税费
3.收益还原法（类似于房地产评估的“收益法”）
使用较少，因为未来的收益（地租）很难估计和获取，一般会高估地价
4.成本逼近法(类似于房地产评估的“成本法”)
四、抵押物现场勘察时的注意事项
五、评估报告的重点阅读板块
（一）土地评估报告的重点阅读板块
1. 地价定义
- 土地估价结果一览表
- 土地权利状况（土地出让金的真实缴纳情况）
- 土地利用情况（土地闲置情况）
5. 估价方法（至少需使用两种以上估价方法，若少于两种需特别说明）与估价过程
6. 估价结果的权重（一般认为几种评估方法的权重差距越小越好，如果权重差距太大（如1/9、2/8等）需特别说明）
- 资料来源（查阅的凭证是原件还是复印件，如果是复印件需要特别注意）
- 估价结果
9. 估价对象的特殊性，估价中未采取的因素及原因（类似于房地产评估中的假定）
10. 变现能力分析及风险提示
（二）房地产评估报告的重点阅读板块
- 《致委托方函》中估价对象的范围
- 估价的假设
- 未定事项假设（容易导致价值高估）
- 背离事实的假设
- 不一致假设（性质与用途不一致等）
- 依据不足的假设（如没有见凭证的原件）
- 估价的限制条件
- 采用的方法和理由
- 变现能力分析
- 特别提示（很重要，评估对象存在的瑕疵常出现在该部分）
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