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问题2：物权善意取得制度与婚姻法相关规定的冲突 根据婚姻法的规定，婚后购买的房屋即使只登记在夫或妻一方名下一般也属夫妻共同财产；而根据物权法的规定，买受人在尽到合理的注意义务且善意的情况下可以取得该房屋的所有权，此时如果该房屋的共有权人以无权处分为由主张房屋买卖合同无效，法院应该如何处理？ 梁老师：本题和物权法、合同法、婚姻法有关。问题说,'根据婚姻法的规定，婚后购买的房屋即使只登记在夫或妻一方名下一般也属夫妻共同财产'，是指婚姻法第17条关于家庭财产制度的规定，即夫妻在婚姻关系存续期间所取得的财产，原则上属于夫妻共有，除非当事人有相反的约定。现实中会出现登记和实际状况不一致，例如房屋所有权登记在夫妻一方名下，但实际是夫妻共有财产。问题说'而根据物权法的规定，买受人在尽到合理的注意义务且善意的情况下可以取得该房屋的所有权'，是指物权法第106条关于善意取得制度的规定。但须要说明的是，登记在夫妻一方名下的共有财产，其买受人属于善意的可以取得所有权，其法律根据并不是物权法第106条规定的善意取得制度。 夫妻共有财产登记在一方名下，登记簿上记载的所有人只是丈夫或者妻子一人，似乎是个人所有，实际是夫妻共有财产。登记簿上记载的所有人处分共有财产，没有告诉另外的共有人，当事人（其他共有人）要求主张买卖合同无效，法院应当支持还是不支持？这样的合同属不属于合同法第51条规定的无权处分合同？此前的裁判实务，没有注意到这两种案型的区别，许多法院适用合同法第51条无权处分合同规则，裁判共有人一方处分共有财产的案件，造成法律制度在适用中的混淆。请同志们特别注意，共有人处分共有财产的案件，与合同法第51条无权处分合同规则无关。 合同法第51条的适用范围，是没有处分权的人'处分他人财产'的合同，即出卖他人之物的合同。共有人一方出卖共有财产，不是'处分他人财产'，而是'处分自己的（共有）财产'，不属于合同法第51条无权处分合同规则的适用范围。此前的裁判实践中，对于处分共有财产的案件，错误地适用了合同法第51条。不仅如此，一段时间以来的裁判实践，还对处分权受到限制的所有人处分自己财产的案件，也错误地适用了合同法第51条。 借这个机会先谈处分权受到限制的所有人处分自己财产的案件，有下面几种案型：一是国家机关和国家举办的事业单位，未得到主管部门批准，处分宪法和物权法规定由它直接支配的动产和不动产；二是抵押人，未经抵押权人同意，出卖抵押物；三是融资租赁的承租人，付清全部租金之前，转让租赁设备。承租人是实际的所有人，虽然合同法第242条规定所有权归租赁公司，但租赁公司不是真正的所有人，这个所有权仅具有担保作用；四是保留所有权买卖的买受人付清全部价款之前转让标的物，出卖人保留所有权也只是担保作用，真正的所有人是买受人。这四种案件都属于处分权受到限制的所有权人处分自己财产的合同。此外还有第五种案型，即将来财产买卖合同，就是出卖人订立出卖合同的时候，还没有购进所出卖的标的物，即先卖出、后买进。常见的是到4S店购买原装进口汽车，订立买卖合同的时候，这辆汽车还在国外厂家生产线上或者还没有生产出来。以前的经销商是先买进后卖出，现在的经销商是先卖出后买进，出卖汽车合同订立之时出卖人还没有购买这辆汽车，当然没有这辆汽车的所有权。这叫将来财产买卖合同，合同法上没有规定，因为起草人当时不了解这种交易形式。 这五种买卖合同，本不属于合同法第51条的适用范围，但在合同法实施后的一段时间的裁判实践中，被错误地依据合同法第51条认定为无效。这样的实践违反社会生活经验，损害正常市场交易秩序，因此最高人民法院针对这五种案型创设了新的解释规则，即买卖合同司法解释第3条。其第1款规定：'当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持'，亦即，处分权受到限制，不影响买卖合同的效力。买卖合同有效，如果最后履行不了，买受人得不到所有权的怎么办呢？第2款规定，买受人可以追究出卖人的违约责任，或者行使法定解除权并要求损害赔偿。买卖合同司法解释第3条创设买卖合同特别效力解释规则，具有十分重大的实际意义，这就是，纠正过去针对处分权受到限制的所有人处分自己财产的案件适用合同法第51条的错误实践。 现在回到本题，共有人没有得到其他共有人同意处分共有财产的合同，过去被误认为无权处分合同，被依据合同法第51条认定为无效。我们已经注意到，合同法第51条的适用范围，不包括处分共有财产的案型，虽然最高法院没有创立解释规则，但是我们还是可以从现行法分析得到裁判依据。现实生活中的共有财产，可以区分为两种类型：（一）以合伙关系为基础的共有财产；（二）以家庭关系为基础的共有财产，主要是以夫妻关系为基础的共有财产。下面先谈以合伙关系为基础的共有财产。 以合伙关系为基础的共有，可再分为两种情况：一种是在合伙合同关系基础上建立了合伙企业（组织）的共有。按照合伙企业法第25条的规定，合伙人可以推举合伙企业事务执行人，作为合伙企业的代表人，对外代表合伙企业实施法律行为。此合伙企业事务执行人，亦即民法通则第34条所谓'负责人'。因此合伙企业事务执行人处分合伙企业财产，当然属于有权处分。但合伙协议甚至合伙企业法对合伙事务执行人的代表权限会有所限制，例如处分不动产须经全体合伙人同意。如果合伙企业事务执行人处分不动产，未征得其他合伙人同意，即构成超越代表权限，应当适用合同法第50条关于越权代表行为的规定。 合同法第50条规定：'法人或者其他组织的法定代表人、负责人超越权限订立的合同，除相对人知道或者应当知道其超越权限的以外，该代表行为有效。'可见，共有人处分共有财产的案件，如果属于合伙企业的负责人（合伙企业事务执行人）未得到其他合伙人同意处分共有财产，依据合同法第50条的规定，'原则上有效，例外无效'。这个'例外无效'，就是'相对人知道或应当知道处分人超越权限'。这种情形，其他合伙人向人民法院起诉要求确认买卖合同无效，法庭不仅应要求其举证证明处分人（负责人）超越权限，而且还应要求其举证证明相对人（买受人）'知道或者应当知道'处分人超越权限；不能举证证明相对人知道处分人超越权限的，则应认定买卖合同有效。 另一种以合伙关系为基础的共有，是没有建立合伙企业的普通合伙合同关系为基础的共有。例如，二人合伙做小买卖，赚钱按照出资分配，没有建立合伙企业（组织）。再如，合伙建房，一方出地一方出钱，订个合伙协议，约定建成的房屋如何分配，并未成立合伙企业。这些合伙，相对于成立合伙企业的合伙，可以称为普通合伙。 普通合伙，因为没有推举合伙事务执行人（负责人），按照合伙合同的原理，视为合伙人相互授予代理权，各合伙人均有权执行合伙事务。按照合伙企业法第25条的规定，如果合伙企业未推举合伙企业事务执行人，则各'合伙人对执行合伙事务享有同等的权利。'因此，各合伙人处分共有财产，都属于有权处分。但是，合伙协议对合伙财产的处分可能设有限制，如处分共有不动产要经全体合伙人同意，其中一合伙人擅自处分共有房屋，就构成越权代理。这种情形，应当适用合同法第49条关于表见代理的规定。 合同法第49条规定：行为人超越代理权订立的合同，'相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效'。反之，相对人'没有理由相信'行为人有代理权的，该代理行为无效。所谓'没有理由相信'，应当是相对人'知道合伙协议对合伙人处分共有财产设有限制（须全体合伙人同意）并且知道处分财产的合伙人未得到其他合伙人同意'。应当由谁来证明相对人'没有理由相信'？应当要求主张买卖合同无效的合伙人承担证明责任。 现在回到本题，分析以夫妻关系为基础的共有财产的处分。实际生活中，夫妻关系存续期间购买房产，当然可以把夫妻双方登记为共有人，房产证上记载为共同所有，并载明夫或妻的所有权份额（各一半），但多数情形是，房屋产权登记在夫或妻一人名下，名义上是夫或妻个人的所有权，而实际上是夫妻共有财产。据调查统计，登记在男方名下的家庭占50%，登记在女方名下的家庭占9%，登记为夫妻双方共有的家庭占36%。这就造成产权证（登记簿）的记载与实际情形不一致。夫妻关系存续期间取得的财产，属于夫妻共有财产，是婚姻法第17条明确规定的（婚后所得共同制），无论产权证或者登记簿记载的所有权人是夫或妻一方，都不能改变婚姻法的规定，都属于夫妻共有财产。 为防止夫妻一方背着另一方处分财产，现在房产登记部门采取的办法是，凡个人出卖房屋的，需要证明是单身，如果不能证明是单身，则要求出卖人夫妻双方同时到场办理过户登记。但因为社会生活的复杂性，夫妻一方背着他方处分共有房产的情形仍时有发生。例如搞个假离婚证欺骗登记机关。因此就有夫妻关系另一方起诉到人民法院，要求确认他方处分共有财产的合同无效。 这里特别要指出，这类案件并不都是夫妻一方背着他方处分共有财产。常有这样的情况，夫妻一方处分共有财产，其实是对方同意的、双方共同决定的，因为后来房价涨了，出卖人认为吃亏了，要想反悔，就由他方出面向法院起诉，以出卖人事前未征得同意为由，要求法院认定房屋买卖合同无效。法院如果予以支持，判决宣告买卖合同无效，正好中了当事人的奸计，使不诚信的人得利，使诚实守信的相对人受害。 此前，各地人民法院裁判以出卖人未征得夫妻关系他方同意为由要求宣告合同无效的案件，往往适用合同法第51条，前面已经谈到这样做是错误的，因为夫妻一方处分共有财产，不属于合同法第51条的适用范围。现在的问题是，人民法院应当依据什么法律规则裁判这类案件？ 请同志们特别注意婚姻法第17条第2款。婚姻法第17条第2款明文规定：'夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。'条文所说的'处理权'，当然应理解为'处分权'。亦即，夫妻双方对于共有财产，享有平等的处分权。换言之，对于夫妻共有财产，丈夫可以处分，妻子也可以处分，双方的处分权是平等的。 顺便谈到，婚姻法为什么不规定夫妻双方'共同行使'处分权？因为，这样规定违背社会生活经验。中华民族的传统，不是丈夫当家就是妻子当家，无论买进或者卖出，通常都是一人出面，其实事前夫妻双方已经商量好了，即使事前未商量属于一方随机决定，也是为夫妻双方的利益。据调查统计，夫妻双方协商处理家庭财产的家庭占97%。要求法律行为必须双方共同实施，或者出示另一方的授权书，一不合人情事理，二不利于市场交易。因此，婚姻法明文规定夫妻有平等的处分权。 既然如此，人民法院审理夫妻一方要求宣告他方处分共有财产的合同无效的案件，就不能仅仅因为出卖人未征得夫妻关系的他方同意，就判决宣告买卖合同无效。因为出卖人有处分权，且是否征得原告同意难于证明，即使未征得原告同意也未必不符合夫妻双方共同利益，如支持原告请求认定合同无效，将损害相对人合法利益，损及市场交易安全。 是不是凡夫妻一方处分共有财产的合同，就绝对不能认定无效呢？当然不是。法庭认定合同无效必须有法定事由，这就是处分人'具有损害夫妻关系他方的恶意'，主要是为了离婚时侵占共有财产。可将人民法院审理夫妻一方处分共有财产案件的裁判规则概括如下：当事人或第三人以处分人未征得夫妻关系他方同意为由要求宣告合同无效的，人民法院不予支持；但处分人具有损害夫妻关系他方恶意的除外。换言之，夫妻一方处分共有财产的买卖合同，原则上有效，例外无效。这个例外，就是处分人'具有损害夫妻关系他方的恶意'，亦即为了离婚时独占、侵占本属于夫妻共有的财产。 关键看处分人有没有损害夫妻关系另一方的恶意。如果不具有这样的恶意，夫妻感情不错，一家子和和美美地过日子，实质是因为后来房价上涨，双方或一方认为卖亏了，于是以出卖人未征得他方同意为由要求法院宣告买卖合同无效，则人民法院应不予支持，断然驳回原告的请求。如果查明的事实是，处分共有财产的一方具有损害他方的恶意，即为了离婚时独占共有财产，就应当支持夫妻关系另一方的请求，认定买卖合同无效。这种情形，法院认定买卖合同无效的法律依据，是合同法第52条。 合同法第52条规定了合同无效的六项法定事由，法庭可以考虑其中第（2）项'双方恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益'，和第（4）项'损害公共利益'。法庭如果查明处分人有损害夫妻关系他方的恶意，即离婚时独占共有财产，而相对人对此明知的，即应依据合同法第52条第（2）项关于双方恶意串通的规定，判决宣告买卖合同无效。如果查明丈夫有损害妻子利益的恶意，即离婚时独占共有财产，而相对人并不知情（或难于认定相对人是否知道），则应依据合同法第52条第（4）项关于损害社会公共利益的规定，判决宣告买卖合同无效。因为婚姻法关于夫妻共有财产的规定、保护夫妻双方合法权益、保护妻子和子女合法权益、维护亲情有序和谐的婚姻家庭关系，属于社会公共利益，夫妻一方意图侵占夫妻共有财产，当然构成对社会公共利益的侵害，构成认定合同无效的法定事由。 这里做一点补充，即使处分人具有损害夫妻关系他方的恶意，而相对人（买受人）并不知情，虽然符合合同法第52条第（4）项法定事由'损害社会公共利益'，如果买卖合同已经履行完毕，即已经交房付款并且办理了产权过户登记，买受人已经合法取得该房屋的所有权，则法庭不宜依据合同法第52条宣告合同无效，而应依据最高法院婚姻法司法解释（三）的规定，认定合同有效。《婚姻法司法解释（三）》第11条第1款规定：'一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。'这是审理这类案件规则的'例外之例外'。 为什么要有这个'例外之例外'，理由如下：（一）婚姻法对此有专门规定。婚姻法第47条规定，'离婚时，一方隐藏、转移、变卖、毁损夫妻共同财产，或伪造债务企图侵占另一方财产的，分割夫妻共同财产时，对隐藏、转移、变卖、毁损夫妻共同财产或伪造债务的一方，可以少分或不分。离婚后，另一方发现有上述行为的，可以向人民法院提起诉讼，请求再次分割夫妻共同财产。'可以在离婚时或者离婚后通过适用婚姻法上述规定制裁出卖人。法庭认定买卖合同有效，不会导致对夫妻关系另一方的实质不公正。（二）因为买受人是无辜的，且已依法办理过户登记得到所有权，他的所有权受不动产登记公信力和物权对抗力的保护。要剥夺买受人已经合法取得的所有权，不仅侵害买受人合法权益，且损害市场交易安全，损害整个法律秩序。（三）再一个理由是，即使判决合同无效，也难于恢复原状，判决难于执行，必然使人民法院自己陷入困境：判决执行不了原告到处上访，要真的执行了，则买受人到处上访。 梁慧星《民事审判实务中的若干问题》（2012年10月22日成都中级人民法院） ----------------------------------------- 微信号：law-info
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