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问题提出：随着城市化进程加快，拆迁力度加大，补偿数额巨大，农村房屋买卖合同引起的利益纠纷不断突显出来。有些是几年前发生的买卖行为，有些甚至是十几、几十年前的买卖行为；购买者中有本村或外村村民，也有的是城镇非农业户口居民；出卖方中有的仍在农村生活，有的本身也已经成为城镇非农业户口居民。农村房屋买卖合同是否有效，如何解决“过户手续”“房地不一致”等问题，尚无统一、具体的法律可以引用，而《土地管理法》、国家政策与《合同法》及相关司法解释又规定不一，导致在司法实践中判决千差万别。此类案件的处理必将产生导向作用，不论判决是否有效，必将会导致大量的诉讼。 简要案情：2001年6月，杨某（原始取得宅基地）与郑某（城镇户口）签订《买卖房屋协议书》，约定：杨某将自己名下房屋独院一座卖给郑某，房价8万元，郑某一次性付清，双方一手交钱，一手交宅基使用证（地号02－03－0156）。合同签订后，郑某于2001年6月12日将房款交于杨某，杨某将该房屋交付郑某，双方已实际履行。2006年11月7日郑某与其妻张某（农村户口）将户口迁至现住址。2009年杨某诉至法院，以农村房屋不能买卖为由，主张《买卖房屋协议书》无效。 争议焦点：农村房屋买卖是否有效？ 分歧意见： 由于涉及农村房屋买卖合同是否有效，如何解决“过户手续”“房地不一致”等问题，尚无统一、具体的法律可以引用，而《土地管理法》、国家政策与《合同法》及相关司法解释又规定不一， 现有的法律法规及决定、通知主要有： 1999年第二次修正的土地管理法：第六十二条“农村村民一户只能拥有一处宅基地”“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予以批准”；第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。 1999年5月6日国务院办公厅发布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》中规定：“农民的住宅不得向城市居民出售。 2004年12月24日国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》中强调：“加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。” 2007年12月31日中共中央、国务院联合发布的《中共中央、国务院关于切实加强农业基础建设进一步促进农业发展农民增收的若干意见》中再次重申：“城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房。” 目前在农村房屋买卖合同效力认定上存在以下情形： 1、同一集体经济组织成员之间买卖农村房屋有效。其理由及依据：一是宪法和法律确认私人对其所有的房屋享有所有权，依法可以转让其权利；二是现行法律并没有禁止农村房屋买卖、转让；三是现行国家政策没有限制集体经济组织内成员之间买卖农村房屋；四是地方性法规和规章肯定集体经济组织内成员之间的农村房屋买卖。 2、不同一集体经济组织成员之间买卖农村房屋未形成统一的意见，一种意见认为有效，一种意见认为无效。多数倾向有效。其理由：一是宪法、法律和国家政策均没有限制农民异地购买农村房屋，国家政策仅禁止城镇居民不得购买农村房屋；二是法律并未限制农民购买房屋所有权的同时受让取得相应的宅基地使用权，即并不适用“房地一致”的原则；三是允许不同集体经济组织成员之间基于其生活、生产购买当地农村房屋，不仅不会影响农村社会的稳定，而且有利于当地社会经济发展。 3、城镇居民购买农村房屋原则上无效，例外有效。无效理由主要是依据国家政策，禁止买卖。倾向特殊情形有效是指：一是出卖人出卖房屋前或同时，该房屋所占宅基地因征收已转为国有土地，原出卖人身份为农民转为城镇居民；二是城镇居民购买农村房屋，经过村委会同意且办理了相关审批手续；三是城镇居民购买农村房屋后，已将其户口迁入房屋所在地，申请加入当地集体经济组织，转为农民身份；四是城镇居民买受人的配偶为当地集体经济组织成员等情形。 就本案而言，就合同效力问题存在较大争议。 第一种意见：该协议虽然是双方的真实意思表示，但由于双方买卖的是农村房屋，对于农村房屋的买卖，国家虽然没有明确的法律调整，但是据于农村房屋占用的是宅基地，宅基地是集体组织内部拥有所有权，对农村房屋的买卖，目前国家政策规定明确，城镇居民严禁购买农村的房屋。当时签订协议时，郑某是城镇居民，不符合购买农村房屋的条件，虽然郑某夫妻于2006年将户口迁入当地村庄，但未改变其城镇居民的性质，根据《土地管理法》第六十二条、第六十三条规定及国务院政策，城镇居民购买农村房屋合同应属无效。故本案双方所签的买卖合同应认定为无效。在确定合同无效的损失时，应当综合考虑当事人的过错，避免因比例严重失调导致当事人利益的显失平衡。如类似案例北京法院审理的画家村—宋庄李玉兰与马海涛房屋买卖合同纠纷。 第二种意见：该协议系双方当事人真实意思表示，不存在胁迫、欺诈的事由，且双方已实际履行各自的义务；签协议时杨某、郑某是城镇居民，但郑某的妻子张某是农村居民，且郑某夫妻于2006年11月7日将户口迁入该村，已具备了购买杨某房屋的条件；村民委员会证明郑某夫妻非该村村民及集体经济组织成员，但该证据不足否定二人现为该村居民的户籍性质。农村的房屋，是农民基本生活的保障，而杨某在出售房屋时即是城镇居民（国家教师），也不是当地村集体组织成员，其生活保障并不因为其出卖该房屋而受到影响，而郑某夫妻自2006年迁入当地村庄后，已成为当地村庄居民，在近十年的时间中，郑某夫妻在诉争房屋实际居住已对该房屋形成了稳定的占有关系，买受人购买诉争房屋并非为了投资营利，而是为了居有定所，且全家人在本市没有他处住房，因此诉争房屋是买受人一家的唯一居所。另自2010年9月1日起，整个村庄的土地性质也已发生变化，即已整体划归国有，因此，双方的房屋买卖与一般的农村房屋买卖不同，即房屋买卖后双方的身份地位、房屋所在地的社会结构及争议房屋及宅基地的土地性质均随着社会经济的发展发生了质的变化，故双方所签买卖合同并不违反《土地管理法》等相关规定。根据《合同法》第五十二规定，违反法律、行政法规的强制性规定的方为无效;《〈合同法〉解释一》进一步规定，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。我国对农村房屋买卖至今未进行专门立法，法律、行政法规对农村房屋买卖行为亦未作禁止性规定，故本案双方所签的买卖合同应认定为有效。如上海、浙江、广东等沿海经济发达城市由于已打破城乡界限，实施城乡一体化，使农村房屋买卖合法化不再有争议。 主流观点： 就本案而言，因目前我国法律、法规及司法解释尚没有禁止农村私有房屋买卖的明确规定。双方所签《买卖房屋协议书》实际履行后，郑某夫妻将户口迁入现住地，在近十年的时间中，郑某夫妻在诉争房屋实际居住已对该房屋形成了稳定的占有关系。在综合本案当时的历史背景及有利于维护现有的房屋占有关系，维护交易安全情况下，应当确认杨某与郑某夫妻签订的《买卖房屋协议书》有效。本案考虑到农村房屋买卖行为的存在有其历史和现实的诸种原因，从有利于维护当地社会秩序和相关当事人现有生活状态的稳定和谐，平衡相关当事人的利益出发，认定双方房屋买卖行为有效，符合民法倡导的诚实信用原则，对今后此类案件的处理亦起到导向作用。 （作者单位：河北省邯郸市中级人民法院） |
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