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代 理 词
尊敬的审判长、审判员： 北京市某某律师事务所接受上诉人马某的委托，指派我担任其代理人参加诉讼。庭前我详细研读了相关材料，并参加了庭审，现针对本案发表如下代理意见，供法庭参考。 一、关于本案的争议焦点 本案属于农村房屋买卖纠纷，房屋买卖合同效力的认定是裁判焦点，而问题的关键是农村宅基地使用权能否能转让。就本案而言，双方争议的焦点为城镇居民购买农村房屋的买卖合同是否有效。 二、主要代理意见 1.从法律规定来看，城镇居民购买农村房屋的合同应认定为无效 由于涉案房屋建在属于农村集体土地的宅基地之上，根据我国“地随房走”的不动产转让法律原则，涉案房屋的转让不可避免伴随着宅基地使用权的一并转移。宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，不允许转让。目前农村私房买卖中买房人名义上是买房，实际上是买地，在房地一体的格局下，处分房屋的同时也处分了宅基地，损害了集体经济组织的权益，是法律法规明确禁止的。因此，买方是否有资格受让宅基地使用权是必须考虑的法律问题。 根据我国土地方面的法律规定，农村宅基地属于农民集体经济组织所有,能享有宅基地使用权的必须是集体经济组织的成员。宅基地使用权只允许转让给本集体经济组织内符合申请宅基地建房条件的成员（一般为没有宅基地的本村村民）。 由于宅基地使用权转让的上述法律限制，建在宅基地上的房屋只能转让给本集体经济组织内符合条件的成员。当前，国务院发布的两个规范性法律文件（《国务院关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》、《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》）已明令禁止城镇居民购置宅基地或农民的住宅。 《国务院关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。” 《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》规定：“改革和完善宅基地审批制度，加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。” 根据上述法律规定，本案被上诉人作为城镇居民购买农村房屋的合同应认定为无效。其被认定为无效根源上的原因是因为这样的买卖行为侵犯的是国家利益和社会公共利益，会对国家的市场秩序尤其是房地产市场的秩序产生不好的影响。并且，如认定城镇居民购买农村房屋的行为有效也与我国目前保护土地资源尤其是耕地资源的政策相违背。 2.从审判实践来看，城镇居民购买农村房屋的合同应认定为无效 在审判实践中，北京市高院对农村房屋买卖合同纠纷合同效力的认定及处理原则研讨会会议纪要的通知（京高法发【2004】391）号中明确指出，农村房屋买卖合同以无效为原则，以认定有效原则为例外，只有买卖双方都是同一集体经济组织的成员，而且经过了宅基地审批手续的，方可认定为有效。上述会议纪要是北京市高级人民法院为指导北京地区各级法院审理关于农村房屋买卖合同纠纷作出了，目的是为了避免出现不同法院、不同业务庭、不同审判人员之间裁判标准不统一的问题，上述会议纪要的规定非常明确，城镇居民购买农村房屋买卖合同纠纷合同原则上应认定为无效。 3.从一审判决来看，一审判决未明确指出判决的具体依据 “以事实为依据，以法律为准绳“是法官审理案件的基本原则，一份好的判决，应当具有一定的说服性、说理性，有明确的事实依据和法律依据，一审判决显然没有作到这一点， 在事实方面，一审判决依据的事实主要有三个方面：第一，被上诉人在入住房屋后即将房屋进行了翻建并新建了其他房屋；第二，被上诉人在涉诉房屋内居住近10年；第三，被上诉人的户口已经于2007年10月迁入房屋所在地。上述三方面的事实并不符合京高法发【2004】391文件中规定的认定农村房屋买卖合同有效的情形。户口迁入农村并不等同于加入了集体经济组织，乡村镇规划部门、村委会批准翻建行为也不能等同于宅基地使用权获得了变更的审批。因为按照相关规定，宅基地的审批权为县级人民政府拥有，乡一级政府没有审批权限。一审判决认定上诉人与被上诉人的房屋买卖合同有效并没有充分的事实依据。 在法律依据方面，一审判决依据的是《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条的规定。 《中华人民共和国民法通则》第四条规定：“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。”第五条规定：“公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。” 《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条都是民法的原则性的规定，任何判决都需符合上述两条的规定，一审判决事实上并没有明确的法律依据（事实上，一审法院也找不到判定争议合同有效的具体法律依据）。一审法院依据这样两条规定作出判决，如何让当事人信服！ 法官在审理案件中虽然拥有一定的自由裁量权，但这种自由裁量权不是不受任何限制的，我国是成文法国家，法官的自由裁量权应当在法律的框架内行使。一审法院作出的判决从某种意义上是法官在“造法”。在法律已经有明确规定的情况下，一审法院作出的判决让人不能理解。 4.从现实情况来看，也不宜把城镇居民购买农村房屋的合同认定为有效 从北京地区的情况来看，北京市区的房屋价格非常高，迫于购房压力，很多人都已经到河北的燕郊购买住房。如认定上诉人与被上诉人之间的农村房屋买卖合同有效，那么是否其他符合相应条件的城镇居民购买农村房屋也应认定为有效？如果是这样的话，必将对北京及周边的房地产市场产生不好的影响。并且，如判定合同有效，被上诉人因不符合相关规定也无法办理产权证书变更登记，被上诉人无法获得所有权人的保护。 综上，上诉人与被上诉人之间的房屋买卖合同应认定为无效，请求北京市第二中级人民法院撤销一审判决，发回重审或依法改判。 以上法律意见，敬请法庭考虑！谢谢！
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