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本文以上海地区最近三年以来的18个二审案例为基础，对于农村房屋买卖合同的效力认定，以及合同无效后双方的权益保障进行分析。 在法律上，物权法以四个条文对农村房屋的取得、转让进行规定，但并不明确，对于其中的具体操作和实务规定，需结合《土地管理法》等法律法规进行理解与分析。所以《物权法》第一百五十三条规定：宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。 一、农村房屋买卖合同的效力认定 农村房屋买卖合同的效力认定，除了遵循一般合同效力认定的三要件分析法之外，还需特别注意宅基地使用权本身的特性。依据《土地管理法》规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。据此，宅基地房屋的权利主体，在法律上应当是农村村民，即城镇户籍居民不能成为宅基地房屋的权利主体。现行审判实务中，对于此类合同的效力认定，主要从主体角度进行分析和阐明，有以下几种情况： （一）同一集体经济组织成员之间，根据合同效力的一般规则进行认定 根据合同效力的一般规则认定，即只要双方具备完全民事行为能力，签订合同时意思表示真实，且不违反法律、行政法规的效力性强制规定的，一般认定为有效。 根据现行法律和国家有关规定，转让宅基地使用权必须同时具备以下条件：1、转让人拥有两处以上的农村住宅（含宅基地使用权）；2、转让人与受让人为同一集体经济组织内部的成员；3、受让人没有住宅和宅基地使用权，而且符合宅基地使用权分配条件；4、转让行为须征得本经济组织及相关行政部门的同意；5、宅基地不得单独转让，必须与合法建造的住宅一并转让。 【案例一】：（2013）沪一中民二（民）终字第801号 本院认为，本案争议焦点是被上诉人与莫新官签订的系争宅基地房屋买卖协议是否有效，上诉人主张被上诉人给付土地使用权补偿款是否有依据。系争宅基地房屋来源于莫新官一家申请建造，虽1991年该房屋的宅基地使用权登记至上诉人名下，但被上诉人买售房屋后，一直居住至被拆迁已长达十六年之久，上诉人应当知晓，从未提出异议，现提起本案诉讼，有违诚信原则。即便上诉人认为莫新官无权处分，根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。另外，被上诉人系金汇镇资福村村民，系争宅基地房屋座落金汇镇光星村，本案买卖系发生在本镇范围内农村集体经济组织成员之间，因此，该房屋买卖协议亦应当有效。在买卖协议有效的情况下，上诉人主张被上诉人给付土地使用权补偿款无相应依据。 【案例二】（2012）沪一中民二（民）终字第2574号 按照我国法律规定，农村宅基地的所有权属于农民集体所有，宅基地使用权人在对宅基地行使收益、处分权利时，应受到一定的限制，一般情况下，城市居民购买农村房屋的行为系无效。但是在本案中，钱xx原户籍落户于齐贤镇齐贤村，不论是齐贤七组还是八组，与袁xx等系同一集体经济组织，房屋买卖合同经公证部门公证，并经该镇土地管理部门同意，事后亦将其户口迁入。因此，钱xx购买系争农村房屋之时不论其为农民或者非农，由于该房屋买卖得到该镇土地部门的批准同意，该房屋买卖合同应为有效。 （二）不同集体经济组织成员之间：观点存在分歧 一种观点认为合同无效，认为无效的依据主要是土地管理法第43、62、63条，物权法第153条。一般认为，农民之间的宅基地上的房屋转让应限定在本集体经济组织内部。即使本集体经济组织内部成员之间的转让亦应经法定机关审批方为有效。本集体经济组织以外的农民之间房屋买卖应为无效。 另一种观点认为合同有效，土地管理法第43条并未明确禁止宅基地房屋转让，亦未规定宅基地房屋在不同集体经济组织成员之间的转让行为属于无效行为，遵循民事活动的城市信用原则，结合保护交易安全的价值取向，不宜认定合同无效。特别是上海高院曾经表态：对于将房屋出售给本乡以外的人员的，如果取得有关组织和部门批准的，可以认定合同有效。 【案例三】（2013）沪一中民二（民）终字第3319号 上诉人认为，根据1986年生效的《土地管理法》第四十一条之规定，城镇居民不能购买农村房屋，即便购买也须经县级以上人民政府批准，而本案系争房屋的买卖未经县级以上人民政府批准，故上诉人与被上诉人之间的房屋买卖合同应属无效。本院认为，1986年生效的《土地管理法》中未见有禁止城镇居民购买农村房屋之规定，且吴国兴与马明根之间就农村私房进行的买卖得到了政府主管部门的批准，办理了合法手续，并已得到完整的履行，足见政府主管部门对于该买卖行为是给予认可的。退一步而言，即使双方签订的房屋买卖合同的效力存在瑕疵，在双方合同履行至今已逾二十年的情况下，上诉人却以合同无效为由要求被上诉人返还房屋，有失公平和诚信，双方应尊重现状，维持被上诉人对房屋继续占有、居住和使用的权利。 【案例四】牟雪文诉郑善国农村房屋买卖合同纠纷案，（2013）甬北慈商初字第217号，（2013）浙甬民二终字第594号。 原被告系同区同镇不同村的村民。1996年，原告以6000元价格向被告购买某处农村房屋。2011年，被告起诉要求判定买卖合同无效并返还房屋，法院判决合同无效，原告向被告归还房屋。后该房屋被列入征收范围，原告遂起诉要求被告（1）返还购房款及其利息，（2）赔偿损失693600元。法院一审判决被告赔偿原告经济损失55万元，二审维持原判。法院判决理由：合同法第58条规定，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，该损失包括因合同产生的信赖利益损失。本案中原告购买房屋时依循农村购买房屋的习俗，与被告签订了绝卖契约，邀请被告村干部作为中人，并取得该村的同意，按当时的市场价支付了房屋对价，居住使用该房屋已有16年之久，已经融入该村的生活，本可在该房屋内终老。现原被告之间的买卖合同因违反法律强制性规定而被生效判决认定无效，原告失去了该房屋的使用权，但其所取回的6000元购房款，因物价上涨等因素，已不足以购买同类房屋的2平方米的住房，更无法购买同类地段的商品房。原告因合同无效而产生了巨大的信赖利益损失，被告也因此而获得巨额利益。同时，根据诚信原则，被告也不能从其先过错行为中获得巨额的利益，因此，被告对原告的巨额信赖利益损失应承担主要责任，酌定被告赔偿原告55万元损失。 （三）买受方为城镇居民的，合同效力认定存在风险 对于买受方为城镇居民，一般合同效力存在重大法律风险，因此在签订这类合同时，有必要聘请律师进行审核和把关，以免将来发生不必要的经济损失。依据我国土地管理法的规定，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。 最高人民法院在法办【2011】442号中的观点是：在农村集体所有土地上建造房屋并向社会公开销售，应当依据合同法第五十二条和土地管理法第四十三条规定，认定该买卖合同无效。将宅基地上建造的房屋出卖给本集体经济组织成员以外的人的合同，不具有法律效力；出售给本集体经济组织成员的，应当符合法律、行政法规和国家政策关于宅基地分配、使用条件的规定。 事实上，农村房屋买卖合同一般发生纠纷时，都是农村房屋被列入征收拆迁规划的情况下发生，此时出售方往往以合同无效为由，要求买受方返还房屋及相关动迁利益，那么在这种情况下，买受方该如何保护自身权益呢？ 二、农村房屋买卖合同无效的情况下，买受方的利益如何保护？ 作为买受方而言，首先在购买农村房屋时，应取得当地行政管理部门、村集体经济组织等单位的批准和同意，以降低交易的法律风险。其次，对于买卖合同的拟订和审核，不能简单地在上海市房地产买卖合同范本上进行修改，而应当立足于该房屋本身的特点和当地政策进行“量身定做”，必要时亦可聘请律师对合同进行“私人定制”。以下介绍一个经过四次审理程序（包括重审）的真实案例，以飨读者。 【案例五】（2014）沪一中民二（民）终字第3139号 本案是典型的原告将农村房屋卖给被告后，该房屋面临动迁，原告遂起诉要求分割动迁权益。 一审法院首先肯定了买受方的拆迁利益。对此，法院的理由是“宅基地权利人的确定应以宅基地使用权证等文件核定的人员为准，并以户为单位。现房屋实际交付达十多年之久，因此本着诚实信用，维护交易安全的原则，本院确认被告应当享有系争宅基地上房屋、构筑物等地上物的所有权，遇动迁时享有地上物的拆迁权益。”但一审法院随即笔锋一转，对于出售方的拆迁利益亦有所兼顾。其判决书行文为“尽管地随房走，房屋等地上物转让直接导致系争宅基地实际使用人的变更。然而，农村宅基地使用权具有特定的人身属性，系集体经济组织无偿提供给本集体成员享有的，其取得和转让应当符合土地管理法等法律和国家有关规定。本案被告从购买至今为城市户口，并非系争宅基地房屋所在地的集体成员，系争房屋相对应的宅基地使用权转让未经县级以上政府部门批准同意，事后也未办理相关更名手续，故从法律上并未实际成为系争宅基地的合法使用权人，遇拆迁时不能完全享有宅基地使用权的补偿。”最终一审法院以一定比例，对于原被告之间的拆迁利益进行了划分。 一审判决后，经上诉，二审法院驳回上诉，维持原判。其中二审法院对于农村房屋买卖合同的效力认定的措辞，值得玩味。二审判决书载明：“本案审理中，五被上诉人对上诉人倪圣芳与茸城公司之间签订的动拆迁协议的合法性没有提出异议，仅就该份动拆迁协议中的补偿款组成部分是否含有被上诉人的宅基地补偿利益等提出权利主张，故原审法院不再就倪圣芳与吴银余之间的买卖协议效力予以认定，并无不当。上诉人倪圣芳要求对该份买卖协议的效力作出认定的上诉意见，本院不予采信。” 上述处理模式，实际上忽略了买卖双方的违法性基础，从法律功利主义出发，在法律整体上进行局部突破作扩大解释。由于这种处理模式既符合我国传统中庸之道，又容易接轨“调解为主、调审结合”的审判方式，因此成为当前司法实务中的一种主要模式。（本段引自《人民法院案例选》第87辑第177页注一） |
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