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针对非同一集体经济组织成员之间订立的农村房屋（含宅基地）买卖合同是否有效这一问题，现行法律、法规没有作出明确规定，导致各地方法院无统一的裁判标准。笔者仅通过以下判例提示：农房买卖有较大风险，交易时需谨慎为之。 判例一：认为非同一集体经济组织成员之间订立的农村房屋（含宅基地）买卖合同有效 基本案情：涂某、陆某系何某的女儿、女婿，三人共同生活。二十世纪七十年代，何某在湖北省通城县隽水镇白沙社区十四组杨垅屋场建造一栋面积155.56平方米的土坯房，何某为房屋所有权人和集体土地使用权人。八十年代，陆某、涂某另行选址建造新房。其后，何某与陆某、涂某一起搬至新房居住。1998年潘某租用何某与陆某、涂某的田地进行耕种，并从原居住地湖北省通城县云溪乡棋盘村五组搬至诉争房屋中居住。2002年11月10日，潘某与陆某、涂某签订《卖房契》：“经夫妇及全家大小商议，由于已建新楼房，愿将杨垅土砖瓦房老屋一栋出卖与潘某管业居住，时值现金5200元，土地属集体所有，本人无权出卖，今后拆旧建新，所需的手续及费用按当时的政策办理，与现在买卖房无关”，并于其中说明了四至界限及使用范围。该《卖房契》由陆某书写，加盖其所在村委会公章。上述《卖房契》签订后，潘某请在场的村民、诉争房屋所在村委会及所在小组组民每户一人到场吃饭，何某及陆某、涂某均到场参与吃饭。同日，湖北省通城县隽水镇白沙社区十四组与潘某签订了“土地使用权转让合同”，将诉争房屋所占集体土地使用面积130平方米转让给潘某，该组收取转让费1300元，村委会收取转让费300元。何某向潘某交付了面积为155.56平方米的集体土地使用权证。尔后，潘某一直在诉争房屋居住至今，并新建厨房一间。2008年，何某以陆某、涂某、潘某为被告，向湖北省通城县人民法院提起诉讼，请求判令陆某、涂某与潘某签订的房屋买卖合同无效，并判令潘某退还诉争房屋及所涉集体土地使用权证。 裁判要旨：关于房屋买卖是否系双方当事人真实意思表示的问题。陆某、涂某与潘某签订《卖房契》买卖房屋时，有中人、证人现场见证。潘某不仅及时支付了购房款，还按当地风俗习惯举行仪式，邀请村委会成员及组里每户代表一人参加吃饭。何某亦到场吃饭且未提出异议，其后还向潘某交付了面积为155.56平方米的集体土地使用权证，何某以上述行为表明其是同意出卖房屋的。此后近六年时间内，潘某一直在诉争房屋内居住并多次对该房屋进行检修、扩建。何某亦无证据证明其于本次诉讼前对房屋买卖行为及上述改建、扩建行为提出异议。因此，该房屋买卖行为系双方当事人的真实意思表示。 本案中，尽管陆某、涂某不是诉争房屋所有权人，但因涂某、陆某系何某的女儿、女婿，三人一直共同生活，涂某、陆某与潘某签订《卖房契》时，何某不仅知晓，还按当地习俗到场吃饭，并向潘某交付了诉争房屋的集体土地使用权证；而潘某不仅支付了相应对价，按照当地习俗举办了房屋买卖的仪式，还取得了村组同意，足以证实潘某签订《卖房契》时主观上是善意无过失的，其有理由相信陆某、涂某出售诉争房屋的行为是何某的真实意思表示。双方当事人的行为符合《中华人民共和国合同法》第四十九条关于表见代理的规定。因此，陆某、涂某出售诉争房屋的行为构成表见代理。 关于适用法律的问题。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”现行法律并没有明确禁止非同一集体经济组织成员之间购买宅基地及房屋，只是禁止将农民集体土地使用权用于非农建设。本案所涉集体所有土地系宅基地，其使用目的是用于农民建房自住，而不是用于非农建设，不符合适用该条的情形。同时，从《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第四款规定的“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”亦可看出，法律并未禁止非同一集体经济组织成员之间转让宅基地及其上房屋，只是通过对转让人不再审批宅基地的方式制约以转让宅基地牟利的行为。本案中，2002年11月10日签订的《卖房契》系双方当事人的真实意思表示，其上加盖了所在地村委会公章，并获得诉争房屋所在小组村民的认可，该房屋买卖合同既未损害集体利益，亦未违反法律、行政法规的强制性规定，不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条有关认定合同无效的法定情形。尽管《最高人民法院关于刘三海与李代国房屋买卖合同纠纷一案请示的复函》（（2010）民他字第4号）指出非同一集体经济组织成员之间的房屋买卖合同（含宅基地）无效，但因个案批复既无普遍适用效力，也无溯及力，更不是法定的认定合同无效的依据，故本案所涉房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，合法有效。何某出售诉争房屋多年后，在该房屋价值上涨的情况下主张房屋买卖合同无效，违背诚实信用原则，不利于交易秩序的稳定，判决驳回其诉讼请求。
判例二：认为非同一集体经济组织成员之间订立的农村房屋（含宅基地）买卖合同无效 许某申请再审称：第一、两审判决认定合同无效，没有法律依据。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第十四条规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’是指效力性强制性规定。”违反效力性强制性规定的，人民法院应当认定合同无效。违反管理性强制性规定的，人民法院应当根据具体情形认定其效力。国务院办公厅1999年发布的《关于加强土地转让管理严禁土地炒卖的通知》不是行政法规，不能作为认定合同无效的依据。《土地管理法》并没有规定农村集体土地使用权转让合同无效。付某在一审时提交的北京市高级人民法院京高法发（2004）391号文件不属于国家法律或者行政法规，不能作为认定合同无效的法律依据；第二、我与付某签订的房屋买卖协议是双方真实意思表示，付某主张无效没有法律依据。付某起诉要求我腾退房屋的行为，违反了诚实守信原则，应当依约赔偿我十倍购房款的违约金、返还购房款、支付土地及地上物、附属物重置成新价款。综上所述，我申请再审，请求撤销二审判决。 裁判要旨：宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。农村房屋买卖必然涉及宅基地买卖，而宅基地买卖是我国法律、法规所禁止的。本案中，许某并非北京市昌平区辛庄村集体经济组织成员，二审法院认定付某、许某于2008年9月26日签订的《房屋买卖协议书》无效，符合法律规定。二审法院依据涉案的价格评估结论书确定房屋及土地具体补偿数额，并无不当。因上述协议被法院认定无效，许某要求付某按照协议约定支付购房款十倍的经济损失，缺乏法律依据。许某申请再审的理由不能成立。综上，许某的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定驳回许某的再审申请。
附：最高人民法院关于刘三海与李代国房屋买卖合同纠纷一案请示的复函
[2010]民一他字第4号
湖北省高级人民法院： 你院鄂高法[2009]312号《关于刘三海与李代国房屋买卖合同纠纷一案的请示》收悉，经研究，答复如下： 农村房屋（含宅基地）买卖合同的当事人非同一集体经济组织成员，该房屋买卖合同无效，即同意你院审判委员会第一种意见。 此 复
最高人民法院
二0一0年四月三十日
风险提示：从上面的判例及最高院的批复可以看出，尽管现行法律、法规没有对非同一集体经济组织成员之间签订的农村房屋（含宅基地）买卖合同的效力作出明确规定，但目前实务界更倾向于认定该类合同无效。笔者认为，农村房屋交易行为的主要风险存在于买受人一方。为了降低风险，买方可以尽可能事先征得卖方所在村集体组织同意或将户口迁移到卖方所在的村集体组织之后再签订农村房屋买卖合同。 |
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