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阚振芳：建筑、房地产“营改增”热点问题一 2016.04.06 1、问:房地产老项目可以选择简易计税按按5%征收率计税, 何为老项目?选了以后多长时间可以改动? 答：一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。一经选择简易计税方法计税的，36个月内不得变更为一般计税方法计税。 1、《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目； 2、《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。 [注释]还有20多天，很多房企为了开工备案及签合同一定很辛苦，需要提醒的真正开工很关键，否则。。。。。。
2、问：2016年5月1日后取得固定资产不动产如何抵扣? 答：原增值税一般纳税人购进服务、无形资产或者不动产，取得的增值税专用发票上注明的增值税额为进项税额，准予从销项税额中抵扣。 2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或者2016年5月1日后取得的不动产在建工程，其进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。 纳税人按照本办法规定从销项税额中抵扣进项税额，应取得2016年5月1日后开具的合法有效的增值税扣税凭证。 上述进项税额中，60%的部分于取得扣税凭证的当期从销项税额中抵扣；40%的部分为待抵扣进项税额，于取得扣税凭证的当月起第13个月从销项税额中抵扣。 [依据：36号文《试点有关事项的规定》、总局公告2016年第15号第四条] [注释]固定资产可以抵扣，且只分两年，实现上是分1年又1个月，真正落实了减税，5000亿税务红利，你拿到了吗，操作上建议设立台账，做好管理，注意就只有20多天如果要买先定过了5.1再交易，有折扣，有分红，除非涨价，否则红利就飞了，哈。
3、问：一般纳税人2016年4月30日前取得的不动产出租如何按5%计税? 答：一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。 不动产所在地与机构所在地不在同一县（市、区）的，纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管国税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。 不动产所在地与机构所在地在同一县（市、区）的，纳税人向机构所在地主管国税机关申报纳税。 [注释]选择简易征收方式解决了老房子出租无抵扣情况，与原税款相比没有上长，同时有利于降房产税，向机构所以地申报很好地解决了企业可能少交企业所得税问题，便于监管。
4、问：一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的不动产如何征税? 答：一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的不动产，适用一般计税方法计税。不动产所在地与机构所在地不在同一县（市、区）的，纳税人应按照3％的预征率向不动产所在地主管国税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。 不动产所在地与机构所在地在同一县（市、区）的，纳税人应向机构所在地主管国税机关申报纳税。 [依据：总局公告2016年第16号第六条]
5、问：房地产一般纳税人采取预收款方式如何进行预缴增值税? 答：一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。 应预缴税款按照公式计算：应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3% 适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算；适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。
6、问：营改增后是由地税机关受理纳税人销售其取得的不动产和其他个人出租不动产的申报缴税和代开增值税发票业务吗? 答：是。 [依据：总局公告2016年第19号]
7、问：纳税人提供不动产经营租赁营改增后如何进行预缴? 答：有以下几种预缴税款的计算情形： （1）纳税人出租不动产适用一般计税方法计税的，按照以下公式计算应预缴税款：应预缴税款＝含税销售额÷（1+11%）×3% [依据：总局公告2016年第16号]
8、问：贷款利息可以抵扣增值税吗? 答：不能抵扣,同时纳税人接受贷款服务向贷款方支付的与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费等费用，其进项税额不得从销项税额中抵扣。 [依据：36号文《试点有关事项的规定》] [注释]利息不能扣除，使很多企业希望落空，土地可以间接扣除，建筑业可以凭甲供材等方式实现低税率，两行业税负应都不会上升，企业还可以用好统借统还优惠政策。
9、问：小规模纳税人转让其取得的不动产如何开具专用发票? 答：小规模纳税人转让其取得的不动产，不能自行开具增值税发票的，可向不动产所在地主管地税机关申请代开。 [依据：总局公告2016年第14号第十条]
10、问：房地产老项目采用简易计税收入中还可以扣土地款吗? 答：一般纳税人销售自行开发的房地产老项目适用简易计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，不得扣除对应的土地价款。 [依据：总局公告2016年第18号第九条]
11、问：房地产企业销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款如何计算? 答：按以下公式计算： 1、销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%） 2、当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款 3、当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。 4、房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。 另，支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款，应当取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。 [依据：总局公告2016年第18号第四、五、六条] [举例]：A房地产企业拍地支出10000万元，取得了土地出让金票据，2017年当期销售了3万平方米，总可售面积为30万平方米，销售比为10%,则当期可扣除土地出让金为10000*10%=1000万元。
12、问：房地产兼有新老项目无法准确划分进项税如何计算? 答：一般纳税人销售自行开发的房地产项目，兼有一般计税方法计税、简易计税方法计税、免征增值税的房地产项目而无法划分不得抵扣的进项税额的，应以《建筑工程施工许可证》注明的“建设规模”为依据进行划分。 不得抵扣的进项税额=当期无法划分的全部进项税额×（简易计税、免税房地产项目建设规模÷房地产项目总建设规模） [依据：总局公告2016年第18号第十三条]
13、问：房地产2016年4月30日前收款并缴纳营业税的，未开具发票的如何处理? 答：一般纳税人销售自行开发的房地产项目，其2016年4月30日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款，未开具营业税发票的，可以开具增值税普通发票，不得开具增值税专用发票。 [依据：总局公告2016年第18号第十七条]
14、问：建筑业如何确立工程承包的纳税人? 答：单位以承包、承租、挂靠方式经营的，承包人、承租人、挂靠人（以下统称承包人）以发包人、出租人、被挂靠人（以下统称发包人）名义对外经营并由发包人承担相关法律责任的，以该发包人为纳税人。否则，以承包人为纳税人。 [依据：36号文《实施办法》第二条]
15、问：建筑业一般纳税人如何选择按3%计税? 答：有几下几种方式 1.一般纳税人以清包工方式提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。以清包工方式提供建筑服务，是指施工方不采购建筑工程所需的材料或只采购辅助材料，并收取人工费、管理费或者其他费用的建筑服务。 2.一般纳税人为甲供工程提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。甲供工程，是指全部或部分设备、材料、动力由工程发包方自行采购的建筑工程。 3.一般纳税人为建筑工程老项目提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。 [注]建筑工程老项目，是指：（1）《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目；（2）未取得《建筑工程施工许可证》的，建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。 [依据：36号文《试点有关事项的规定》一（七）]
16、问：纳税人跨县区提供建筑服务，在向建筑服务发生地主管国税机关预缴税款时，需提交以下资料? 答: 纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，在向建筑服务发生地主管国税机关预缴税款时，需提交以下资料： （1）《增值税预缴税款表》； （2）与发包方签订的建筑合同原件及复印件； （3）与分包方签订的分包合同原件及复印件； （4）从分包方取得的发票原件及复印件。
17、问：纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，如何计算应预缴税款? 答:纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，按照以下公式计算应预缴税款： （1）适用一般计税方法计税的，应预缴税款=(全部价款和价外费用-支付的分包款)÷(1+11%)×2% （2）适用简易计税方法计税的，应预缴税款=(全部价款和价外费用-支付的分包款)÷(1+3%)×3% 纳税人取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为负数的，可结转下次预缴税款时继续扣除。 纳税人应按照工程项目分别计算应预缴税款，分别预缴。
18、问：年应税销售额未超过规定标准的纳税人可否成为一般纳税人? 答：年应税销售额未超过规定标准的纳税人，会计核算健全，能够提供准确税务资料的，可以向主管税务机关办理一般纳税人资格登记，成为一般纳税人。会计核算健全，是指能够按照国家统一的会计制度规定设置账簿，根据合法、有效凭证核算。 [依据：36号文《实施办法》第四条]
19、问：两个或者两个以上的纳税人可否合并纳增值税? 答：两个或者两个以上的纳税人，经财政部和国家税务总局批准可以视为一个纳税人合并纳税。具体办法由财政部和国家税务总局另行制定。 [依据：36号文《实施办法》第七条] [注释]合并纳税实现了集团内进项税跨单位抵扣，有利于盘活了资金，但此举加大了征管难度。
20、问：营改增后视同销售有几种情形? 答：下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产： （一）单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。 （二）单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。 （三）财政部和国家税务总局规定的其他情形。 [依据：36号文《实施办法》第十四条] [注释]对于回迁房文件未做规定，如视同将增加税负，房企业应特别关注营改增后旧改、回迁项目；
21、问：房地产一般纳税人如何享受老项目政策? 答： 根据36号文件《试点有关事项的规定规定》 1.一般纳税人销售其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。 2.一般纳税人销售其2016年4月30日前自建的不动产，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。 3.房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。 [依据：36号文《试点有关事项的规定规定》一（八）条]
22、问：统借统还政策是否还执行?集团发债行为是否属于统借统还? 答：统借统还业务中，企业集团或企业集团中的核心企业以及集团所属财务公司按不高于支付给金融机构的借款利率水平或者支付的债券票面利率水平，向企业集团或者集团内下属单位收取的利息。 统借方向资金使用单位收取的利息，高于支付给金融机构借款利率水平或者支付的债券票面利率水平的，应全额缴纳增值税。 [依据：36号文《试点过渡政策的规定》] [注释]要把握利率不高于（最好是利率相同合同可对应）, 严把统借统还中的企业集团或者企业集团中的核心关系。
23、问：营改增后个人房屋转让政策如何规定? 答：个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。 个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。上述政策仅适用于北京市、上海市、广州市和深圳市。 [依据：36号文《试点过渡政策的规定》第五条]
24、问：在资产重组过程中，通过合并、分立是否要征收增值税? 答：在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，其中涉及的不动产、土地使用权转让行为不征收增值税。 [依据：36号文《试点有关事项的规定》一（二）] [注释]合并分立方式明确，投资行为未包含在内，除非另有规定按增值税条例应视同交税，这与原营业税规定不同。
25、问：营改增后个人房屋出租政策如何规定? 答：个人出租住房，应按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。 [依据：36号文《试点有关事项的规定》]
26、问：一般纳税人选择适用简易计税方法计税是否可以变更? 答：一般纳税人发生财政部和国家税务总局规定的特定应税行为，可以选择适用简易计税方法计税，但一经选择，36个月内不得变更。 一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。一经选择简易计税方法计税的，36个月内不得变更为一般计税方法计税。 [依据：36号文《实施办法》第十八条、总局公告2016年第18号第八条]
27、问：除了个人消费购进货物不得扣除外，非正常损失也不得扣除，企业盘亏材料、拆除临建是正常损失吗，进项税需要转出吗? 答：根据36号文件相关规定，非正常损失，是指因管理不善造成货物被盗、丢失、霉烂变质，以及因违反法律法规造成货物或者不动产被依法没收、销毁、拆除的情形。 所以，一般理解盘亏材料、拆除临建未出现上述情形应属于正常损失，不需转出进项税。
28、思考题： 问：集团内有建筑企业及房地产企业，因有甲供，房地产开发是新项目（11%），假设建筑企业可以选择建筑企业采用一般征收方式或简易征收,分别测算建筑企业利润率约10%，分别测算：你是集团财务总监，如何在一分钟选出要不要进行简易征收方式交税? 方式一：可以取得为20%收入成本发票（综合平均进项11%）； 方式二：可以取得40%收入成本发票（综合平均进项为11%）; |
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