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国家税务总局于2016年3月31日就不动产转让、进项抵扣和经营租赁，跨县（市、区）建筑服务和房地产开发企业销售自行开发的房地产项目等事项陆续发布五个相关的征收管理暂行办法，这些文件依次为：1.《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第14号，以下简称“14号公告”）2.《不动产进项税额分期抵扣暂行办法》（国家税务总局公告 2016年第15号，以下简称“15号公告”）
3.《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告 2016年第16号，以下简称“16号公告”）
4.《纳税人跨县（市、区）提供建筑服务增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告 2016年第17号，以下简称“17号公告”）
5.《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告 2016年第18号，以下简称“18号公告”）
上述文件均自2016年5月1日起施行。这些文件对《 关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号，以下简称“36号文”）中有关房地产业和建筑业的部分增值税政策进行了归纳总结，并在此基础上对相关的征收管理事宜作出了明确。文件要点具体如下：
税款计算 – 纳税人按5%的预征率或征收率预缴税款的，按以下公式计算应预缴税款：
以全额方式计算预缴基数的：
应预缴税款 = 全部价款和价外费用 / (1+5%)*5%
以差额方式计算预缴基数的：
应预缴税款 = (全部价款和价外费用 – 不动产购置原价或者取得不动产时的作价) / (1+5%)*5%
在不动产所在地预缴的增值税税款，可以在当期增值税应纳税额中抵减，抵减不完的，结转下期继续抵减。
发票管理 – 小规模纳税人转让其取得的不动产，不能自行开具增值税发票的，可向不动产所在地主管地税机关申请代开；纳税人向其他个人转让其取得的不动产，不得开具或申请代开增值税专用发票。
进项税额范围 – 对于经建造（含改建等情形）取得不动产的情形，15号公告明确2016年5月1日后购进货物和设计服务、建筑服务，用于下列项目的，其进项税额可以适用于分2年抵扣政策：
上述购进货物，是指构成不动产实体的材料和设备，包括建筑装饰材料和给排水、采暖、卫生、通风、照明、通讯、煤气、消防、中央空调、电梯、电气、智能化楼宇设备及配套设施。
而且，适用于分2年抵扣政策的进项税额，应取得2016年5月1日后开具的合法有效的增值税扣税凭证。
购进时已全额抵扣进项税额的货物和服务，转用于不动产在建工程的，其已抵扣进项税额的40%部分，应于转用的当期从进项税额中扣减，并于转用的当月起第13个月从销项税额中抵扣。 在2年不动产进项税额抵扣期间，如果发生销售该不动产或不动产在建工程的，或发生注销税务登记的，尚未抵扣完毕的待抵扣进项税额，允许于销售当期或注销清算当期从销项税额中抵扣。
会计核算和台账管理 – 不动产待抵扣进项税额（即40%的部分）记入“应交税金—待抵扣进项税额”科目核算，在可抵扣当期转入“应交税金—应交增值税（进项税额）”科目；且对于不同的不动产和不动产在建工程，纳税人应分别核算其待抵扣进项税额。 纳税人应建立不动产和不动产在建工程台账，分别记录并归集不动产和不动产在建工程的成本、费用、扣税凭证及进项税额抵扣情况，留存备查。对用于不得抵扣进项税项目（例如简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费等）的不动产和不动产在建工程，也应在建立的台账中记录。
适用范围 – 16号公告明确，该公告中的相关规定不适用于纳税人提供道路通行服务的情形。
纳税地点 – 一般情形下，纳税人出租的不动产所在地与机构所在地不在同一县（市、区）的，纳税人应向不动产所在地国税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。然而，对于不动产所在地与机构所在地虽不在同一县（市、区），但在同一直辖市或计划单列市的，由该直辖市或计划单列市国家税务局决定是否在不动产所在地预缴税款。
税款计算 – 需要进行税款预缴的，纳税人应按以下公式计算预缴税款：
适用一般计税方法的：应预缴税款＝含税销售额 / （1+11%）* 3%
适用简易计税方法的：应预缴税款＝含税销售额 / （1+5%）* 5% 或 1.5%
在不动产所在地预缴的增值税税款，可以在当期增值税应纳税额中抵减，抵减不完的，结转下期继续抵减。
纳税地点 – 一般情形下，纳税人在其机构所在地以外的县（市、区）提供建筑服务的，应根据17号公告的规定向建筑服务发生地国税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。然而，对于建筑服务发生地与机构所在地虽不在同一县（市、区），但在同一直辖市或计划单列市的，由该直辖市或计划单列市国家税务局决定是否适用17号公告的有关办法。
差额计算销售额（或预缴基数）的凭证要求 - 纳税人符合差额计算销售额（或预缴基数）条件时，从全部价款和价外费用中扣除支付的分包款的，需要取得合法有效凭证，否则不得扣除。这里的合法有效凭证是指：
适用范围 – 18号公告适用于房地产开发企业销售自行开发房地产项目的增值税处理。其中“自行开发”，是指在依法取得土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设；以接盘等形式购入未完工的房地产项目继续开发后，以自己的名义立项销售的，也属于18号公告的适用范围。
差额计算销售额 – 房地产开发企业一般纳税人适用一般计税方法计税时，可以从全部价款和价外费用中扣除当期销售房地产项目对应的土地价款，以计算销售额。计算公式如下：
销售额 = （全部价款和价外费用 – 当期允许扣除的土地价款）/ （1+11%）
当期允许扣除的土地价款 = （当期销售房地产项目建筑面积 / 房地产项目可供销售建筑面积）* 支付的土地价款
上述公式中：
当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。
房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。
支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款，且应当取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。一般纳税人应就土地价款扣除情况建立台账，扣除的土地价款不得超过纳税人实际支付的土地价款。
纳税时点 – 纳税人需要预缴税款的，应在取得预收款的次月纳税申报期或主管国税机关核定的纳税期限预缴税款。
进项税划分 – 一般纳税人销售自行开发的房地产项目，兼有可以抵扣进项税房地产项目（即一般计税方法计税房地产项目）和不得抵扣进项税房地产项目（如简易计税方法计税或免征增值税的房地产项目），但无法划分不得抵扣的进项税额的，应以《建筑工程施工许可证》注明的“建设规模”为依据，按下列公式进行划分：
不得抵扣的进项税额 = 当期无法划分的全部进项税额 * （简易计税、免税房地产项目建设规模 / 房地产项目总建设规模）
发票管理 – 一般纳税人销售自行开发的房地产项目，自行开具增值税发票。 一般纳税人和小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，其2016年4月30日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款，未开具营业税发票的，可以开具增值税普通发票，但不得开具或申请代开增值税专用发票。 纳税人向其他个人销售自行开发的房地产项目，不得开具或代开增值税专用发票。 小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，自行开具增值税普通发票。购买方需要增值税专用发票的，小规模纳税人向主管国税机关申请代开。
此次发布的五份公告虽然对房地产业和建筑业的营改增相关事项做出了进一步的明确，但实践中仍难免出现有待澄清的事宜。建议相关纳税人持续关注后续政策和实务动态，与税务机关和专业机构保持密切沟通，同时应根据现行政策要求立即着手相关的会计核算系统改进（例如建立不动产进项税额抵扣台账等），以确保实现营改增后的税务遵从合规。
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