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一、销售不动产增值税税率 一般纳税人发生应税行为适用一般计税方法计税。 销售不动产税率9%， 建筑服务9% （小规模纳税人发生应税行为适用简易计税方法计税，征收率5% 预征率3% ） （一般纳税人发生财政部和国家税务总局规定的特定应税行为，可以选择适用简易计税方法计税，但一经选择，36个月内不得变更。如： 2016.04.30日前的房地产老项目，即为“特定应税行为”） 二、应纳税额计算 一般计税方法的应纳税额，是指当期销项税额抵扣当期进项税额后的余额。 1、应纳税额=当期销项税额－当期进项税额 2、 销项税额。销项税额是指纳税人发生应税行为按照销售额和增值税税率计算并收取的增值税额。 销项税额=销售额×税率 销售额＝（全部价款和价外费用—当期允许扣除的土地价款）÷（1+税率） （国税发2016第18号第四条） 或：销售额=含税销售额÷（1+税率） 含税销售额=（全部价款和价外费用—当期允许扣除的土地价款） 当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款 （国税发2016第18号第五条） 当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。 房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。 支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。 （一般计税方法的销售额不包括销项税额，纳税人采用销售额和销项税额合并定价方法的，按照下列公式计算销售额： 销售额＝含税销售额÷（1+税率） ）（ 财税〔2016〕36号第23条 ） 3、进项税额，是指纳税人购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产，支付或者负担的增值税额。（ 财税〔2016〕36号第25条：下列进项税额准予从销项税额中抵扣：------ ） 进项税率，从2019年4月1日开始分别为：13%（原16%）、9%（原10）、6%、3%等。 三、预缴税款 预征率： 销售不动产 预征率 3% 建筑服务 一般计税 预征率 2% 简易计税 预征率 3% 应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）× 预征率 =预收款÷（1+9%）× 3% （国税发2016第18号第11条） 期末根据应交增值税账户，应纳税额减去已预缴税款进行补缴增值税额。 |
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