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房企出海的现象越来越常态化。对于海外地产开发，我认为最关键的是要做好城市选择。是否有利于国人移居、教育、投资这三大标准，凡是符合的就是好的海外地产，不符合的就不能做。以这个标准来看，在全球范围内，真正可供国人选择的城市并不多。 我之前盘点过，像美国的纽约、旧金山、洛杉矶；加拿的大温哥华、多伦多；澳洲的悉尼、墨尔本；欧洲的伦敦；亚洲的新加坡，这些都是国人偏好的城市。其它如东京、巴黎，由于语言问题，并非国人首选的范围。因此，对于碧桂园海外选址马来西亚，我起先并不看好，对碧桂园海外地产存在的问题，我也提出过一些个人观点。 最近，碧桂园执行董事&总裁莫斌专程邀请我到碧桂园总部就其海外地产做了一次深度交流。这次碧桂园之行，从某种程度上改变了我对这个项目的看法。 首先，项目高度决定项目站位。 碧桂园把这个项目当作“一个伟大的事业”，希望将其打造成一个真正的“理想之城”。其投入程度和深度，令我震撼。 理想之城的标准，西方有伊甸园，中国有世外桃源，但我个人认为理想之城既要出世，也要入世。今天的情况下，理想之城，既要有最优美、舒适的资源环境，也要有繁华、便利的生活。从全球范围来看，像洛杉矶的比华利山庄，香港的浅水湾，这类既拥有舒适的环境，又能在10-20分钟车程内享受到繁华都市便利的区域，才能符合理想之城的要求。 从资源环境、交通便利的角度来看，碧桂园森林城市基本符合这样的条件。项目位于新马经济特区——依斯干达特区，离新加坡的距离两公里，填海造城，自我打造内环境，能塑造出优美的居住环境。用碧桂园老板的话来说，这里就是一个“地面全公园，无车辆穿行”的理想之城。 第二，马来西亚是否满足海外地产城市选择的三大条件？ 移居问题：在马来西亚，可以拿到第二家园的绿卡，能够办新加坡签证。能享受马来西亚的舒适，以及新加坡的繁华。移民和居住的条件基本能够满足。 教育问题：项目自带从幼儿园到大学的配套，更重要的一点是能享受新加坡的优质教育资源，这一点能得到国人认可。 投资问题：从三个方面来考虑，与新加坡项目的巨大价差、中国人的强大购买力、碧桂园的巨大投入，使得投到这块土地上的每一分钱最终都会产生应有的价值。同时，与新加坡的地理关系，能确保未来的升值空间。短期内在租赁方面不一定有稳定的回报，从中长期看，投资回报将更多的体现在升值方面。 第三，企业能级决定海外开发的可行性。 解决了城市选择的三大问题之后，接下来要看项目的持续开发、建设和运营。这类占地以平方公里计算的大盘，基本上是一个千亿级企业才能够掌控的规模。碧桂园经过20多年的发展，积累了很多大盘开发，城镇化发展的经验，相信这些经验会让碧桂园在森林城市这个项目上爆发。 第四，一个普通的项目和老板心目中的事业是完全两回事。 杨国强把马来西亚项目当成碧桂园的“一个伟大事业”，是他梦想造城的新计划。对他来说是除了创造碧桂园之外，同样重要的一项事业。可能原来这个项目我给60分，但是当老板用这样的心态去做项目，就能达到85分或90分以上。一个普通的项目和一个老板心目中的事业是完全两回事。 一个下午的深度交流，改变了一些我对森林城市的看法。有机会我也会去身临其境体验一下，也许，到那个时候我会给大家一个更明确的答案和选择。 |
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