中国房企马来西亚“填海造城”：20年建一座70万人城市

新城，之于开发商而言，不是一个新名词，但对于“走出去”的中国房企来说，海外“造城”这是一次新尝试。

 

填海、造岛，打造独立新城，首先想到的是迪拜人的雄心，在巨大的工程背后，打造的是集合旅游与商业住宅的人工岛。

 

中国-马来西亚合作项目“森林城市”（Forest City），则是碧桂园集团董事局主席杨国强探索“梦想造城”的新计划。

碧桂园2500亿元海外“填海造城”

新山，马来西亚第二大城市，隶属柔佛州，区内有马来西亚著名伊斯干达经济特区，因其位于马来西亚最南端紧邻新加坡，成为新马两国重点培育的新兴经济特区，也被形容为深圳之于香港的经济“特区”关系。

 

由于地理位置优越，该特区内的三大港口：丹绒伯勒巴斯港口、巴西古当港口与柔佛港口，地处马六甲海峡与南中国海之间，成为国际航运贸易网络上，链接印度洋与太平洋的重要支点，战略位置突出。

 

“森林城市”位于新山，新加坡-马来西亚第二通道关口处，靠近丹绒古邦海域，人工填海造岛而成，直线距离新加坡约2公里，规划面积14平方公里，这座由SASAKI事务所规划的四岛城市，碧桂园将斥资2500亿元与马来西亚企业成立合资公司联营打造。

 

3月6日，马来西亚总理纳吉布在碧桂园“森林城市”全球开放仪式上表示，到2035年预计创造22万个就业机会，将有70万人居住和生活在这里。

这座未来拥有四个岛屿的新城市，吸引直接外国投资（FDI）1750亿马来西亚林吉特（约2780亿元），将承载了马来西亚伊斯干达经济特区旅游、金融、商业与国际教育领域新的使命。

碧桂园森林城市效果图。

 

杨国强在描述“森林城市”视其为梦想中的美丽城市，融合绿色、智慧、生态发展理念。强调城市的功能运营与生态运营，“整座城市立体分层，车辆在底层穿行，地面是无污染的轨道交通与公园，建筑外墙长满垂直分布的植物，就像生活在森林里；每一天，人们都生活在花园里，呼吸在森林里，愉悦在自然之中。”

房企“走出去” 从一幢楼到一座城

中国房企海外项目注重地理位置、要素配置与短周期开发，从2004年房企转战海外开始，截止到2015年年底，有超过20家房地产企业进驻海外地产市场，如万科、保利地产、绿地、雅居乐、富力地产等大型房企均已布局海外项目。

 

房企海外开发模式，从并购一幢楼到建造一座小区、到开发一座新城，地产开发模式从不同区域的“试水性”开发转向规模化开发。

2015年以来，以旅游地产、养老地产、移民等布局的发展模式迅速开花，房地产顾问服务公司莱坊，近日公布的中国对外房地产投资研究报告指出，2015年中国海外房地产投资总额近300亿美元，是2014年的两倍。

 

 “森林城市”规划拥有四座岛屿，对于海外置业的中国人而言，享受马来西亚“第二家园”计划（长期免签有条件的永居计划），更多倾斜国际教育以及医疗福利，这也成为新山扎堆出现富力、绿地、雅居乐、碧桂园众多中资房企的原因之一。

碧桂园森林城市国际会所实景图

 

 “城市森林”理念是杨国强的一个“梦想”，与“第十一个大马计划”——绿色增长、可持续发展理念高度契合。

除了极具想象力的生态之城概念，马来西亚总理纳吉布宣布“森林城市”四岛成为国际免税区，以促进商业活动并推动旅游产业发展。

 

“森林城市”将推动服务业发展，旅游、医疗和教育三大产业中企业，在获得伊斯干达发展署认证后享受企业所得税优惠政策，从事符合条件的商业活动所取得的法定收入可免除5年企业所得税，或者享受5年100%投资税抵免。

从“城镇开发商”到“城市运营商”

2007年上市时，瑞银为碧桂园打造“中国城镇开发商”的标签，经过快速发展进入中国十大房企，揽入“三四线城市开发杀手”、“三四线霸主”称号之后，又多了一个新名词“城市运营者”。

 

擅长“低价拿地、滚动开发、大盘销售、资源增值的住宅运营模式”，似乎可以在“森林城市”找到规律，这个需要20年打造的海上之城，遵循了碧桂园以往的开发之道。

“森林城市”项目已联手SASAKI、埃森哲、华为、德勤等全球顶尖团队，计划打造成一座智慧科技之城。

 

碧桂园总裁莫斌接受第一财经《中国房地产金融》专访时表示，碧桂园经过20多年的发展，积累了大量的宝贵的城镇化发展的经验，这些经验在国外有很大的发展空间，尤其在东南亚，在马来西亚“森林城市”项目上得到了爆发。

 

莫斌坦言，从开发商到城市运营商角色的转变，与中国城市化进程有莫大关系，一直以来碧桂园坚守三四线城市开发，积累了很多经验。

海外项目中马来西亚吉隆坡项目与“森林城市”，也是开发到运营的转变，“我们本身的经验，加上对东道国政治、法律、政策法规研究，到本地自然环境的融合，也造就了'森林城市’。”

 

对于众多海外房企中的碧桂园而言，莫斌认为中国房企走出去，具有很强的竞争力，中国大型房企具有产品设计、建造、市场响应等综合能力。

 

碧桂园透漏，“森林城市”计划发展旅游会展、教育培训、医疗保健、外企驻地、近岸金融、电商基地、新兴科技、绿色与智慧产业等八大支柱产业，将成为一座“产城融合、景城一体”的城市。

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