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国家税务总局关于发布《不动产进项税额分期抵扣暂行办法》的公告 国家税务总局公告2016年第15号
国家税务总局制定了《不动产进项税额分期抵扣暂行办法》，现予以公布，自2016年5月1日起施行。 特此公告。 国家税务总局 2016年3月31日 快速看懂营改增5个办法 一、一般纳税人转让 1、老项目简易办法：5%预征率，钱给当地地税，拿完税凭证到自家国税申报抵减。 2、老项目硬要一般计税的：外购的用差额，自建的全额，5%预征率计算，钱给当地地税，拿完税凭证到自家国税申报抵减。 3、新项目自然新办法了：外购的用差额，自建的全额，5%预征率计算，钱给当地地税，拿完税凭证到自家国税申报抵减。 二、小规模转让： 外购的用差额，自建的全额，5%预征率计算，钱给当地地税，拿完税凭证到自家国税申报抵减。 三、纯个人转让 (不足2年按全额；超2年豪宅差额；超2年普房免税)，5%征收率计算，钱给当地地税，结束！ 不用找自家国税了，你也没自家国税。 四、预征税款计算公式 全额或差额÷（1+5%）×5% 特别注明： 1、差额计算的，一定要有合法凭证！否则，免谈！ 2、小规模转让，需要代开增值税发票（含专票）的，找当地地税。对，找当地地税！！！
2016年第15号《不动产进项税额分期抵扣暂行办法》
一、抵扣时限： 名为两年，实则一年。购进当期抵扣60%，第13个月抵扣40%，刚好对头一年。 二、新发生在建工程： 5.1后直接购进不动产在建工程的，当期抵扣60%，第13个月抵扣40%。后续工程用货物及服务，购进当期抵扣60%，第13个月抵扣40%。 5.1后自建的在建工程，陆续购进发生的进项税额，比照上条购进货物及服务的抵扣办理。 三、先已抵扣的货物和服务，后在建工程领用 领用当月，比照上述方法先转出40%，第13月再抵扣这40%。 四、已抵扣的不动产，因故不再符合抵扣条件的 根据改变用途当期的不动产净值率，计算你一共有多少进项，应该转出多少，实际抵了多少，按照孰小的原则转出！ 不得抵扣的进项税额＝（已抵扣进项税额＋待抵扣进项税额）×（不动产净值÷不动产原值）×100%
在建工程非正常损失的，把已经抵扣的内含货物和服务的进项统统转出来。 五、原不符合抵扣条件，后来又符合了的 根据不动产净值率，计算能抵扣多少，也在13个月内抵扣。
2016年第16号《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》 一、一般人出租： 1、老项目简易的：5%的税，当地国税预缴，回自家国税申报抵减。同县区的，自己想吧。 老项目非要整一般计税的，见下条： 2、新项目一般法：当地国税预缴3%，回自家国税按11%申报抵减。同县区的，自己想吧。 二、小规模出租： 5%计算，当地国税预缴，回自家国税申报抵减。同县区的，自己想吧。 三、纯个人出租： 5%计算，当地地税申报缴纳。对，又成地税了!不用找国税。 四、个体户和个人出租住房的 按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。 五、预交时候计算公式： 应预缴税款＝含税销售额÷（1+11%或5%）×3% 一般计税法套11%,其他的都套5%。 特别注明： 小规模纳税人需要代开增值税发票（含专票）的，找国税。 纯个人需要代开的，找地税。对，找地税！
2016年第17号《纳税人跨县（市、区）提供建筑服务增值税征收管理暂行办法》 一、一般纳税人跨区 1、项目按一般计税法的，全额扣减分包额后，按照2％的预征率给当地国税。 2、项目按简易计税法的，全额扣减分包额后，按照3％的预征率给当地国税。 二、小规模跨区 全额扣减分包额后，按照3％的预征率给当地国税。 三、预缴计算公式 一般计税法：扣减分包额后的差额÷(1+11%)×2% 简易计税法：扣减分包额后的差额÷(1+3%)×3% 特别注明：小规模需要代开增值税发票（含专票）的，找当地国税全额代开！
2016年第18号《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》 前提：出现“销售额”字样，均指不含税销售额。 一、不论一般计税还是简易计税，收钱先预缴 应预缴税款=预收款÷（1+11%或5%）×3% 一般计税法的，套11%；简易计税的，套5%。 二、一般纳税人一般计税法 1、进项随时取得，随时入账。分不清的，按一般计税项目和其他计税项目“建设规模”占比，计算能扣的税款。 2、收入确认期，计算确定销售额，再计算销项税额： 销项税额= 【全部价款和价外费用-支付的土地价款×（当期销售房地产项目建筑面积/房地产项目可供销售建筑面积）】÷（1+11%）×11% 3、和累计的留底税额比较，算出应纳税额后，先抵减原来预缴的，抵不完的等下期。 三、一般人简易法 收入确认期，不让扣减土地款，全部销售额的5%计算应纳税，抵减原来预缴后纳税，抵不完的等下期。 四、小规模纳税人 收入确认期，不让扣减土地款，全部销售额的5%计算应纳税，抵减原来预缴后纳税，抵不完的等下期。 亿企赢财税学院正在举行财智巅峰讲坛，邀请到了辛连珠教授、张辉教授给大家进行公益性培训，点击下方报名链接了解更多详情
不动产进项税额分期抵扣暂行办法 第一条 根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）及现行增值税有关规定，制定本办法。 第二条 增值税一般纳税人（以下称纳税人）2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产，以及2016年5月1日后发生的不动产在建工程，其进项税额应按照本办法有关规定分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。 取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股以及抵债等各种形式取得的不动产。 纳税人新建、改建、扩建、修缮、装饰不动产，属于不动产在建工程。 房地产开发企业自行开发的房地产项目，融资租入的不动产，以及在施工现场修建的临时建筑物、构筑物，其进项税额不适用上述分2年抵扣的规定。 第三条 纳税人2016年5月1日后购进货物和设计服务、建筑服务，用于新建不动产，或者用于改建、扩建、修缮、装饰不动产并增加不动产原值超过50%的，其进项税额依照本办法有关规定分2年从销项税额中抵扣。 不动产原值,是指取得不动产时的购置原价或作价。 上述分2年从销项税额中抵扣的购进货物，是指构成不动产实体的材料和设备，包括建筑装饰材料和给排水、采暖、卫生、通风、照明、通讯、煤气、消防、中央空调、电梯、电气、智能化楼宇设备及配套设施。 第四条 纳税人按照本办法规定从销项税额中抵扣进项税额，应取得2016年5月1日后开具的合法有效的增值税扣税凭证。 上述进项税额中，60%的部分于取得扣税凭证的当期从销项税额中抵扣；40%的部分为待抵扣进项税额，于取得扣税凭证的当月起第13个月从销项税额中抵扣。 第五条 购进时已全额抵扣进项税额的货物和服务，转用于不动产在建工程的，其已抵扣进项税额的40%部分，应于转用的当期从进项税额中扣减，计入待抵扣进项税额，并于转用的当月起第13个月从销项税额中抵扣。 第六条 纳税人销售其取得的不动产或者不动产在建工程时，尚未抵扣完毕的待抵扣进项税额，允许于销售的当期从销项税额中抵扣。 第七条 已抵扣进项税额的不动产，发生非正常损失，或者改变用途，专用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的，按照下列公式计算不得抵扣的进项税额： 不得抵扣的进项税额＝（已抵扣进项税额＋待抵扣进项税额）×不动产净值率 不动产净值率＝（不动产净值÷不动产原值）×100% 不得抵扣的进项税额小于或等于该不动产已抵扣进项税额的，应于该不动产改变用途的当期，将不得抵扣的进项税额从进项税额中扣减。 不得抵扣的进项税额大于该不动产已抵扣进项税额的，应于该不动产改变用途的当期，将已抵扣进项税额从进项税额中扣减，并从该不动产待抵扣进项税额中扣减不得抵扣进项税额与已抵扣进项税额的差额。 第八条 不动产在建工程发生非正常损失的，其所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务已抵扣的进项税额应于当期全部转出；其待抵扣进项税额不得抵扣。 第九条 按照规定不得抵扣进项税额的不动产，发生用途改变，用于允许抵扣进项税额项目的，按照下列公式在改变用途的次月计算可抵扣进项税额。 可抵扣进项税额＝增值税扣税凭证注明或计算的进项税 额×不动产净值率 依照本条规定计算的可抵扣进项税额，应取得2016年5月1日后开具的合法有效的增值税扣税凭证。 按照本条规定计算的可抵扣进项税额，60%的部分于改变用途的次月从销项税额中抵扣，40%的部分为待抵扣进项税额，于改变用途的次月起第13个月从销项税额中抵扣。 第十条 纳税人注销税务登记时，其尚未抵扣完毕的待抵扣进项税额于注销清算的当期从销项税额中抵扣。 第十一条 待抵扣进项税额记入“应交税金—待抵扣进项税额”科目核算，并于可抵扣当期转入“应交税金—应交增值税（进项税额）”科目。 对不同的不动产和不动产在建工程，纳税人应分别核算其待抵扣进项税额。 第十二条 纳税人分期抵扣不动产的进项税额，应据实填报增值税纳税申报表附列资料。 第十三条 纳税人应建立不动产和不动产在建工程台账，分别记录并归集不动产和不动产在建工程的成本、费用、扣税凭证及进项税额抵扣情况，留存备查。 用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的不动产和不动产在建工程，也应在纳税人建立的台账中记录。 第十四条 纳税人未按照本办法有关规定抵扣不动产和不动产在建工程进项税额的，主管税务机关应按照《中华人民共和国税收征收管理法》及有关规定进行处理。 |
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