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案例：某房地产开发商因资金周转急需贷款，向某村40多位村民借款共计800多万元，并签订了房地产买卖合同，约定如果无法清偿债务，就履行买卖合同，以商品房抵债。后，该房地产开发商因故无力偿还借款。40多位村民催讨无果后申请仲裁，向仲裁机构提交了买卖合同要求开发商履行买卖合同。开发商参加庭审，表示愿意通过仲裁解决纠纷，并且提出双方只是借贷合同关系，应依借贷处理。 实践中，常把上述情况称为买卖合同与借款合同的混合，对该情况的处理，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》（下称《民间借贷司法解释》）在第24条进行了规定。应如何理解和适用？下面，小编与您一起探讨。 这类纠纷争议的款项其实只是一个，通常一方当事人主张为购房款，另一方当事人主张是借款。一般来说，存在这三种可能：一是能够证明借款合同和买卖合同都存在，并且买卖合同是为借款合同提供担保的；二是能够证明买卖合同存在，但是无法证明借款合同成立的；三是当事人之间存在借款合同和买卖合同的事实能够确定，但没有明确后者是前者的担保的。《民间借贷司法解释》第24条第1款规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理。”可见，该条适用的前提是“民间借贷合同与买卖合同同在”、“买卖合同是民间借贷合同的担保”（即借贷合同之外签订买卖合同，并约定若借款未能按期清偿，则履行买卖合同，以此担保债权实现的情况）。根据该司法解释第24条第1款的规定，对于上述三种情形，第一种应属于典型的买卖合同为借贷合同债权作担保的情形，较易认定；第二种则应当认定为买卖合同争议，不应认定为借款合同纠纷；第三种则从合同内容情况来考量两者的关系。如果民间借贷合同明确具体，买卖合同语焉不详，如商品房买卖合同概括约定购房款为180万元，而具体购买哪个小区、哪栋楼、哪个单元却不确定，那么这样的买卖合同的真实性就非常可疑，如此，应当有较充分的理由认定为民间借贷关系，按民间借贷处理；如果两份合同都明确具体，那么考虑一般在买卖合同中不会出现用借贷合同作担保的常理，也以认定为民间借贷关系更为合理，除非另有证据可以推翻。 认定买卖合同是借款合同的担保之后，应如何处理？《民间借贷司法解释》第24条第2款规定：“按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿”。对此，杨立新教授提出此属后让与担保的观点，明确前述规定买卖合同的担保具有担保物权的效力。而实际上，让与担保系以履行期到来之前移转标的物所有权作为担保，待债务到期清偿后返还所有权的一种制度。与此比较，担保型买卖合同并无标的物的所有权转移，缺乏让与担保的核心要件。而且，根据物权法定原则，担保物权应有法律明确确认，而借贷中的买卖合同担保并未进入物权系统，故称担保型买卖合同产生担保物权效力有待商榷。其对民间借贷合同债权的担保理解为债权意义上的担保则显得更为合理，由此，对第24条第2款的规定不应片面、简单地理解为优先受偿权。若债务人届期未清偿债务，法律主要是赋予债权人可以申请法院对标的物以及债务人其它财产予以拍卖，强制执行，就所得价款予以清偿债务的权利。而非依当事人的意思，在债务人不偿还贷款时，以物抵债，由债务人移转标的物所有权，或者赋予债权人排他性的优先受偿地位。此与依照《民事诉讼法》的执行程序相关规则申请强制执行的本质应当说是一致的。如此，若标的物上同时负担有其他债务，那么理解为多个债权人的债权平等应当更有说服力；对于拍卖所得价款，其他债权人亦可依照《民事诉讼法》的执行程序和债权人参与分配机制获得价款分配也更为合理。 |
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