第十条 单位和个体工商户出租不动产,向不动产所在 地主管国税机关预缴的增值税款,可以在当期增值税应纳税额中抵减,抵减不完的,结转下期继续抵减。
纳税人以预缴税款抵减应纳税额,应以完税凭证作为合 法有效凭证。
【政策解读】
区分纳税人身份,是一般纳税人还是小规模纳税人,区 分不动产的取得时间,是改革前取得还是改革后取得,还区 分不动产是否是住房,我们分别来举几个例子,全流程分析 纳税人提供不动产经营租赁服务如何缴纳增值税。
例 13:北京海淀区某纳税人为增值税一般纳税人,该纳 税人 2013 年购买了天津商铺一层用于出租,购买时价格为500 万元,取得《不动产销售统一发票》。纳税人每月收到的租金为 10万元。假设该纳税人 2016 年 5 月份其他业务的增值税应纳税额为 25 万元。请问,2016 年 6 月申报期,纳税人应如何计算 5 月所属期的增值税应纳税额?应如何申报纳 税?
分析:
(一)假设该纳税人对出租商铺业务选择简易计税方法计税
根据规定,纳税人出租与机构所在地不在同一县(市 区)的不动产,需在不动产所在地预缴税款,则该纳税人应 在天津国税部门预缴的税款为:
预缴税款=10÷(1+5%)×5%=0.48万元。 纳税人取得天津国税部门开具的完税凭证。 纳税人回机构所在地后,计算 5 月份的增值税应纳税额: 应纳税额=10÷(1+5%)×5%(出租业务)+25(其他业务)=25.48万元。
纳税人 6 月 15日前向主管国税机关申报 5 月份应纳税额25.48 万元,同时以完税凭证为合法有效凭证,扣减已经在天津预缴的 0.48万元,即纳税人应缴纳增值税 25 万元。
(二)假设该纳税人对出租商铺业务选择一般计税方法 计税
同上,纳税人出租与机构所在地不在同一县(市 区) 的不动产,需在不动产所在地预缴税款,该纳税人应在天津 国税部门预缴的税款为:
预缴税款=10÷(1+11%)×3%=0.27 万元。
纳税人取得天津国税部门开具的完税凭证。 纳税人回机构所在地后,计算 5 月份的增值税应纳税额: 应纳税额=10÷(1+11%)×11%(出租务)+25(其他业务)=25.99万元。
由于纳税人在 2013年购买不动产,2016 年 5 月,则没 有相应的不动产进项税额抵扣。
纳税人 6 月 15日前向主管国税机关申报 5 月份应纳税额25.99 万元,同时以完税凭证为合法有效凭证,扣减已经在天津预缴的 0.27万元,即纳税人应缴纳增值税 25.72 万 元。
例 14:与例 13类似,但纳税人出租的不动产为改革后 取得的不动产。北京海淀区某纳税人 2016年 5 月 1 日购买了天津商铺一层用于出租,购买时价格为 555 万元,取得增值税专用发票,注明增值税款 55 万元。纳税人立即将该商
铺出租,每月租金为 10 万元,自2016 年 5 月开始收取租金。
假设该纳税人 2016年 5 月份其他业务的增值税应纳税额为25 万元。请问,2016 年 6 月申报期,纳税人应如何计算 5 月所属期的增值税应纳税额?应如何申报纳税?
分析:
(一)假设该纳税人为增值税一般纳税人 增值税一般纳税人出租改革后取得的不动产,适用一般计税方法,其应在天津国税部门预缴税款:
预缴税款=10÷(1+11%)×3%=0.27万元。 纳税人取得天津国税部门开具的完税凭证。 纳税人回机构所在地后,计算 5 月份的增值税应纳税额: 应纳税额=10÷(1+11%)×11%(出租业务)—55×60%
(购入不动产分两年抵扣,购进当月抵扣 60%)+25(其他业 务)=-7.01 万元。
纳税人 5 月份的增值税留抵税额为 7.01 万元,可留待以后纳税期继续抵扣。同时,纳税人在天津预缴的 0.27 万 元税款,也可以结转下期继续抵减。
(二)假设该纳税人为增值税小规模纳税人 增值税小规模纳税人出租改革后取得的不动产,仍适用简易计税方法,其应在天津国税部门预缴税款: 预缴税款=10÷(1+5%)×5%=0.48 万元。 纳税人取得天津国税部门开具的完税凭证。 纳税人回机构所在地后,计算 5 月份的增值税应纳税额: 应纳税额=10÷(1+5%)×5%(出租业务)+25(其他业务)=25.48万元。
纳税人 6 月 15日前向主管国税机关申报 5 月份应纳税额25.48 万元,同时以完税凭证为合法有效凭证,扣减已经在天津预缴的 0.48万元,即纳税人应缴纳增值税 25 万元。
例 15:
张三零售店为个体工商户,位于北京市西城区,张三零售店名下拥有北京东城区住宅三套,购于 2012 年,一直用于出租。月租金 3.5 万元。2016 年 8 月,该个体工商户其他业务的销售额 4.5 万元。纳税人8 月份应如何计算纳 税?
分析:(一)假设纳税人需要预缴税款 纳税人出租与机构所在地不在同一县(市 区)不动产,需要在不动产所在地预缴税款。个人出租住房按照 5%征收率 减按 1.5%计算应纳税额。按照规定,该个体工商户需在北京 东城区预缴税款:
预缴税款=3.5÷(1+5%)×1.5%=0.05万元。 纳税人取得东城国税部门开具的完税凭证。
该纳税人 8月份应纳税额=3.5÷(1+5%)×1.5%(出租住房)+4.5÷(1+3%)×3%(其他业务)=0.18万元。
该个体工商户应在 9 月 15 日前向主管国税机关申报8月份应纳税额 0.18万元,同时以完税凭证为合法有效凭证,扣减已经在东城预缴的 0.05 万元,即纳税人应缴纳增值税0.13 万元。
(二)假设纳税人不需要预缴税款 假设北京市国税局决定,北京市纳税人出租北京市内的不动产,不需要预缴税款,直接在机构所在地申报纳税。则该个体工商户 9 月 15 日前直接向主管国税机关申报8 月份应纳税额 0.181万元。
该纳税人 8月份应纳税额=3.5÷(1+5%)×1.5%(出租住房)+4.5÷(1+3%)×3%(其他业务)=0.18万元。