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转让不动产增值税征管  适用范围 取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。房地产开发企业销售自行开发的房地产项目不适用。即：适用于销售权属登记在自己名下的不动产，销售未进行权属登记的不动产（一手不动产）不适用。 如果房地产企业一开始没有把房卖出去，而是想确权到自己名下之后，再拿出来卖的话，就会算作是二手房，这种情况下，就要按着转让不动产的增值税的征管来进行。对于房地产企业，销售房地产是可以扣除土地价款的，但对于商业出租是不可以扣除的，对企业的税负有一定的影响。 举例：某房地产开发企业开发一批商铺，售出90%，剩余10 套未售。房地产开发企业办理权属登记，将该10套商铺登记在自己名下并对外出租。3 年后，该商区房产价格上涨，该房地产开发企业决定将该10 套商铺再出售，该10 套商铺已经登记在企业名下，再次销售时，属于“二手不动产”，不是尚未办理权属登记的房地产开发项目的房产。 一般纳税人转让不动产  地税的预缴税款，全部以简易征收，简易计税方法下自建的按全额征税，非自建的按差额征税； 国税对纳税人是有身份识别的，小规模纳税人是使用简易计税，一般纳税人是使用一般计税。 小规模纳税人转让不动产  自建的按照全额；非自建的按照差额。 征收管理要求 《营业税改征增值税试点实施办法》：纳税人销售取得的不动产，国家税务局暂委托地方税务局代为征收。 1、除其他个人以外的纳税人转让取得的不动产，在不动产所在地主管地税机关预缴增值税款后，向机构所在地主管国税机关申报纳税； 2、其他个人转让取得的不动产，只需在不动产所在地缴纳税款，无需回居住地申报纳税。 向地税机关预缴纳税款 基本规定：纳税人转让取得的不动产，全部需要在不动产所在地主管地税机关预缴或者缴纳税款。 1、非自建不动产：按照差额和5%征收率计算预缴（或者缴纳）增值税； 2、自建不动产：按全额和5%征收率计算预缴（或者缴纳）增值税。
预缴税款计算： 1、以全额作为预缴税款计算依据的： 应预缴税款=全部价款和价外费用÷（1+5%）×5% 2、以差额作为预缴税款计算依据的： 应预缴税款=（全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价）÷（1+5%）×5% （其他个人转让取得不动产计算应纳税额） 向国税机关申报纳税 基本规定：除其他个人外，转让取得的不动产，在不动产所在地地税机关预缴税款后，向机构所在地主管国税机关申报纳税。 1、适用一般计税方法：非自建不动产和自建不动产均以全额为销售额，按适用税率11%计算应纳税额； 2、适用简易计税方法：考虑属自建或非自建； 非自建：以差额为销售额，按5%征收率计算应纳税额； 自建：以全额为销售额，按5%征收率计算应纳税额。 差额扣除凭证 纳税人按规定以差额计算预缴税款或应纳税额时，应当取得符合法律、行政法规和国家税务总局规定的合法有效凭证。 1、税务部门监制的发票； 2、法院判决书、裁定书、调解书，以及仲裁裁决书、公证债权文书； 3、国家税务总局规定的其他凭证。 原则：基本平移原营业税政策的规定 预缴税款管理 纳税人转让其取得的不动产，向不动产所在地主管地税机关预缴的增值税税款，可以在当期增值税应纳税额中抵减，抵减不完的，结转下期继续抵减。 纳税人以预缴税款抵减应纳税额，应以完税凭证作为合法有效凭证。 例如，这个月只有一笔老的不动产项目转让，最后在不动产所在地交完税，在国税部门看到你的交税为0，是因为你在地税部门预缴的时候已经把应交的税交完了。因为老的不动产业务是营业税的延续，其转让相当于还在缴纳营业税。 发票管理规定 小规模纳税人转让其取得不动产，不能自行开具增值税发票的，可向不动产所在地主管地税机关申请代开。 政策突破：其他个人可申请代开增值税专用发票。 纳税人向其他个人转让其取得的不动产，不得开具或申请代开增值税专用发票，因为个人不属于一般纳税人。 案例：广州市天河区某一般纳税人，2016 年6 月30 日转让2013 年购买位于越秀区的写字楼，取得转让收入1000万元（含税，下同）。纳税人2013年购买时的价格为700 万元，取得合法有效的《销售不动产统一发票》。该纳税人6月份其他业务的应纳税额为70 万元。 1、若选择简易计税方法计税（非自建按差额） 在越秀区地税局预缴税款 应预缴税款=（1000-700）÷（1+5%）×5%=14.29万元 在天河区国税局纳税申报 应纳税款=（1000-700）÷（1+5%）×5%+70=84.29 万元 应补退税额：84.29-14.29=70万元 （如果该纳税人6月份没有其他应纳税额，在天河国税是没有税入库的） 2、若选择一般计税方法计税 在越秀区地税局预缴税款 应预缴税款=（1000-700）÷（1+5%）×5%=14.29万元 在天河区国税局纳税申报（选择一般计税方法，非自建项目也不能扣除价款） 应纳税额=1000÷（1+11%）×11%+70=169.10 万元 应补退税额：169.10-14.29=154.81万元 销售房地产项目增值税征管 适用范围 房地产开发企业销售自行开发的房地产项目。 自行开发，是指在依法取得土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设。 房地产开发企业以接盘等形式购入未完工的房地产项目继续开发后，以自己的名义立项销售的，属于销售自行开发的房地产项目。 一般纳税人征收管理： 销售额 不同项目可选择不同的计税方法 一般纳税人征收管理： 预缴税款 一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。 应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3% 取得预收款次月申报期向主管国税机关预缴税款，填报《增值税预缴税款表》； 房地产开发企业以预缴税款抵减应纳税额，应以完税凭证作为合法有效凭证。 一般纳税人征收管理： 进项税额 一般纳税人销售自行开发的房地产项目，兼有一般计税方法计税、简易计税方法计税、免征增值税但无法划分不得抵扣的进项税的房地产项目，应以《建筑工程施工许可证》注明的“建设规模（面积）”为依据进行划分。 不得抵扣的进项税额=当期无法划分的全部进项税额×（简易计税、免税房地产项目建设规模÷房地产项目总建设规模） 一般纳税人自行开发的房地产项目不适用分期抵扣规定。 一般纳税人征收管理： 纳税申报 一般纳税人销售自行开发的房地产项目，应按照《试点实施办法》第四十五条规定的纳税义务发生时间，计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。 1、适用一般计税方法：11% 2、适用简易计税方法：5% 房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税，待产权发生转移时，再计算应纳税款，并扣除已预缴的增值税款。 一般纳税人征收管理： 发票开具 回迁房的处理 营业税下，视同销售不动产征收营业税，其计税营业额按财政部、国家税务总局令第52号第二十条第一款第（三）项的规定（营业额=营业成本或者工程成本×（1＋成本利润率）÷（1-营业税税率） 公式中的成本利润率，由省、自治区、直辖市税务局确定）予以核定，但不包括回迁安置房所处地块的土地使用权价款。 营改增后，按照视同销售处理，定价并没有相关的规定。 案例：A房地产企业（一般纳税人）自行开发B房地产项目，施工许可证注明开工日期是2015年3月15日，2016年3月取得预收款5250万元，已申报缴纳营业税，未开具营业税发票。该企业2016年5月又收到预收款5250万元。2016年6月开具增值税普通发票10500万元，同时办理房产产权转移手续。 若选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税 6月份申报期申报预缴5月份取得的预收款 应预缴税款=5250÷（1+5%）×3%=150万元 在7月申报期应申报的增值税税款为 应纳税额=5250÷（1+5%）×5%=250万元 应补退税额=250-150=100万元 若上例中，2016 年6 月还取得建筑服务增值税专用发票价税合计1110 万元（其中：注明的增值税税额为110 万元），该纳税人选择放弃简易计税方法，按照适用税率计算缴纳增值税。 6月份申报期申报预缴5月份取得的预收款 应预缴税款=5250÷（1+11%）×3%=141.89万元 在7月申报期应申报的增值税税款为 应纳税额=5250÷（1+11%）×11%-110=410.27万元 应补退税额=410.27-141.89=268.38万元 出租不动产增值税征管 适用范围 纳税人以经营租赁方式出租其取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。纳税人提供道路通行服务不适用。 过渡政策 纳税人出租不动产老项目，可以选择简易计税方法按5%征收率计税（预征率为5%），解决了出租（转让）不动产老项目时未取得进项税额的问题，确保只减不增。 转租不动产案例 企业A于2016年4月1日从企业B租入不动产，租赁期为10年，2016年6月1日转租给企业C，租赁期为1年，其属于租赁老不动产，可选择简易计税方法计税。 1、若企业C在租赁期内继续转租给企业D，对于企业C来说，不属于租赁老不动产； 2、若企业A在租赁期结束后从企业C收回不动产，于2017年8月1日再次出租给企业E，仍属于租赁老不动产。 基本征管规定 除其他个人外，不动产所在地与机构所在地不在同一县（市、区）的，纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管国税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。不动产所在地与机构所在地在同一县（市、区）的，纳税人向机构所在地主管国税机关申报纳税。 一般纳税人出租不动产 一般纳税人出租其 2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额； 一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的不动产，适用一般计税方法计税，在不动产所在地的预征率为3%； 一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，适用一般计税方法计税的，在不动产所在地的预征率为3%。 小规模纳税人出租不动产 单位和个体工商户出租不动产（不含个体工商户出租住房），按照5%的征收率计算应纳税额。个体工商户出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。
其他个人出租不动产（不含住房），按照5%的征收率计算应纳税额，向不动产所在地主管地税机关申报纳税。其他个人出租住房，按照 5%的征收率减按1.5%计算应纳税额，向不动产所在地主管地税机关申报纳税。 预缴税款的计算 1、纳税人出租不动产适用一般计税方法计税： 应预缴税款＝含税销售额÷（1+11%）×3% 2、纳税人出租不动产适用简易计税方法计税： 应预缴税款＝含税销售额÷（1+5%）×5% 3、个体工商户出租住房税款： 应预缴税款＝含税销售额÷（1+5%）×1.5% 其他个人出租不动产 1、出租住房： 应纳税款＝含税销售额÷（1+5%）×1.5% 2、出租非住房： 应纳税款＝含税销售额÷（1+5%）×5% 案例：广州市某增值税一般纳税人于2013 年购买了佛山市区商铺一层用于出租，购买时价格为500 万元，每月租金10 万元。假设该纳税人2016 年5 月份其他业务的增值税应纳税额为25 万元。 1、假设该纳税人选择简易计税方法计税 应在佛山国税部门预缴税款，并取得完税凭证： 预缴税款=10÷（1+5%）×5%=0.48 万元 向广州国税部门申报纳税： 应纳税额=10÷（1+5%）×5%+25=25.48 万元 抵减预缴税款后： 应补退税额=25.48-0.48=25万元
2、假设该纳税人选择一般计税方法计税 应在佛山国税部门预缴税款，并取得完税凭证： 预缴税款=10÷（1+11%）×3%=0.27 万元 向广州国税部门申报纳税： 应纳税额=10÷（1+11%）×11%+25=25.99 万元 抵减预缴税款后： 应补退税额=25.99-0.27=25.72万元 |
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