买卖不破租赁与合同的概括转移

　　买卖不破租赁与合同的概括转移

　　泰山区法院 尹栋 马翔

　　【裁判要旨】

　　《中华人民共和国合同法》第二百二十九条[1]关于买卖不破租赁原则的规定，是基于承租人在租赁物所有权发生变动时对租赁房产占有的维持，而并非租赁合同权利义务的概括转移。

　　【案情】

　　2010年9月27日，孙某与张某签订商铺租赁合同，约定孙某将其商铺租赁给张某，租赁期限为2010年11月1日至2013年10月31日，月租金标准为5000元，按季度交纳租金，先交钱、后用房。合同同时约定如张某逾期2个月支付租金，孙某有权提前解除合同。在张某放弃优先购买权后，孙某与刘某于2011年11月30日签订商品房买卖合同，将上述房屋出售给刘某。后刘某以买房之前张某拖欠孙某房租半年为由诉至法院，请求解除双方租赁合同，被告立即腾退租赁房屋。

　　被告张某辩称，刘某买房后，我并没有拖欠原告房租，之前和孙某之间是有过拖欠房租，这和刘某无关，请求法院驳回其诉求。

　　【争议】

　　本案争议的焦点在于买卖不破租赁是否属于合同权利义务的概括转移。对此审判实践中存在两种观点：

　　一种观点认为，租赁物的转让产生了债的概括转移的效果。买受人购买房屋后，因租赁合同产生的权利义务全部转归买受人承继。无论是买卖合同成立前还是成立后，出租方应承担的义务，承租方均可以向买受人主张权利；同样，出租方享有的权利，买受人均可以向承租人予以主张。买受人如果承担了买卖合同成立前的义务，可以按照买卖合同的约定向出卖人追偿；同样，如果行使了权利，出卖人可以追偿。

　　另一种观点认为，出租人将租赁物的所有权让与他人时，就等于是将出租人的地位也让与了他人。[2]原告购买房屋后，孙某与张某的房屋租赁关系在原被告之间当然延续。该延续并不需要经过原告刘某的同意，而是基于《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定而产生。但应当明确的是，买受人是与承租人建立了一种新的房屋租赁关系，买卖合同成立前的权利和义务均不必然转移给买受人。

　　【评析】

　　笔者赞同第二种观点。

　　第一，买卖不破租赁原则的实现并不必然要求租赁合同权利义务概括转移。买卖不破租赁实质上是为了保护承租人的利益，使得租赁权这种债权具有了对抗第三人的物权效力，进而承租人对于买受人的无权占有转化为有权占有。这样, 既简化了当事人之间重新订立新合同的程序, 又节省了重新订立合同的成本和产生的费用, 有利于交易便捷，维护经济秩序的稳定，同时有利于社会诚信的维护。而这些立法价值和目的只要求租赁合同继续有效即可实现。

　　第二，合同权利义务的概括转移并不一定有利于实现买卖不破租赁原则的价值。事实上，买卖不破租赁规则适用的结果导致租赁合同法定转让，出租人退出租赁合同关系，受让人被强制加入租赁合同而成为新出租人。这种强制转让的后果是迫使承租人与一个什么都不了解的“陌生人”打交道，各种风险都会产生。当然我们可以理解的是，买卖不破租赁规则虽然突破了债的相对性原理，把原来与买受人毫不相关的承租义务通过买卖行为移转给买受人，这表面看起来对买受人有损公平，但仔细研究发现，买受人之所以愿意接受负担承租义务的房屋，是一种自愿承担风险的行为，同时买受人也并不完全都是承担义务的，他在承担一定义务的同时，也会获得收取租金等诸多相应的权利。一方面法律规定强行缔约，另一方面合同需要意思自治；一方面承租人的利益需要保护，另一方面买受人的合同风险需要控制。这中间是一个“度”的把握问题。

　　第三，具体到本案来说，如果认为租赁物的转让产生了债的概括转移的效果，那么买受人必须承担买房以前出租人的合同权利义务，买受人如果承担了，又会产生出卖人和买受人之间的追偿问题。原本简单的两者关系，非要拉入第三方，会使问题复杂化。因此，在原告购买房屋前，根据租赁合同约定，张某拖欠孙某房租半年，孙某有权解除租赁合同，但该合同解除权并不因原告购买房屋而当然移转给原告。现原告要求解除租赁合同，无请求权基础，其诉求不能得到支持。

　　综合以上分析，笔者以为，厘清房屋买卖前后的租赁合同关系至关重要，卖房前应是卖房人和承租人的事，买房后应是买房人和承租人的事，这样不仅会减少当事人诉累，节省司法资源，还会分清责任、引导当事人承担合理注意义务，从源头上减少纠纷的产生。也就是说，应当把买卖不破租赁规则理解为买受人和承租人就原租赁合同成立了新的租赁关系，而非原租赁合同关系的概括转移。

　　[1] 《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”

　　[2] 郑玉波：《民法债编各论》，台湾地区三民书局，1986年版，第233页。