昨日，国家税务总局局长王军透露“总理在政府工作报告中下达了全面实施营改增的‘总攻令’。顺利的话，预计在5月1日落地实施。”
这也就意味着以后二手房交易的营业税将改为增值税征收。
大家最关心的当然是营改增后对买二手房缴税有什么影响，卖家要多缴税吗?要多缴多少？
下面小狐将为大家算算这笔账。
首先了解下现行个人住房交易营业税政策(以北上广深为例）
购买超过2年（含2年）的普通住房免征营业税；
购买不足2年的住房对外出售全额征收5.5%营业税；
购买超过2年（含2年）的非普通住房，按照其出售总价减去购买房屋的价款后的差额，征收5.5%营业税。
那么什么是非普通住房呢？具备以下其中一点即为非普通住宅：
1
住宅小区建筑容积率在1.0以下(不含1.0)；(除高档别墅外，平常的居民楼一般都在1.0 以上。)
2
2012年规定单套房屋建筑面积≥144平方米；2013年降至120平方米以上。
3
实际成交价格高于该区市场指导价。（比如有地区规定本区域市场指导价为18000/㎡，而你买的房子合同单价是22000/㎡，这就是非普通住宅了。)
目前国内各行业适用增值税税率分为 17%、13%、11%、6%等，房地产纳入营改增后，按照业内的猜测适用税率在11%，对比一下二手房营业税改增值税后的税费差异，主要可以分为两大类情况：
1
出售购买2年内的楼房
以出售200万元、买入价是150万元的一套住宅为例，无论是否普通住宅都要缴纳5.5%的营业税。
营业税=出售价全额*5.5%=200万*5.5%=11万。
改征增值税后
增值税=（出售价-买入价）*11%=（200万-150万）* 11%=5.5万元，
此时，营业税＞增值税
但房屋卖出价和买入价的差额越大，增值税就会超营业税。比如出售价格为350万元，按照营业税需缴纳19.25万元，增值税就需缴纳22万元。营业税＜增值税。
由此可得，获利越多，增值税就会超过营业税。用函数表示，X代表房屋出售价，Y代表房屋买入价。经简化公式可得：若X＞2Y ，增值税＞营业税，反之，增值税＜营业税。
2
出售购买已满2年的房屋
对普通住宅而言，售价200万计算，按照营业税，2年后就不需要缴纳了，如果是增值税还要缴纳5.5万元。
对非普通住宅而言，售价200万计算，需要缴纳营业税（200万-150万）*5.5%=2.75万，增值税（200万-150万）*11%=5.5万。营业税＜增值税
这么一算，营改增后对普通住宅似乎不太有利，不过“改”后税收究竟是增是减目前还无法下定结论。专家指出：“将营业税改为增值税征收的办法对税负是否有所提高还要等具体的制度出来才可以探讨，需视不同情况而定。”
业内其他猜测：
1、营改增后按增值税简易计税办法征收，征收税率为3%，这样税费较之前就有减少。
2、在“营改增”的过程中，都会有过渡性政策，可能让已有的房产继续缴纳营业税或政府提供可抵扣的虚拟进项税。
