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一、争取认定为老项目
营改增生效后，对于老项目会有一个过渡性政策安排，可以选择采用简易计税还是一般计税，所以，2016年4月30日前，手中项目，能争取认定为老项目的，先尽力认定为老项目，以取得选择的主动权。
1、公司在建、在售、在租项目情况统计；
2、确认该项目是否能办理开工日期注明在2016年4月30日之前的施工许可证？能办理到的尽力争取拿到施工许可证；
3、如果拿不到施工证，则签订开工日期注明在2016年4月30日之前的总包合同。总包合同尽量包括内容齐全，能包括桩基、主体、装修、园林等等内容最好，尽量不要切开签；
4、在4月30号之前准备齐全相关资料到将总包合同建委备案，如果建委备案来不及，则选择先到国税局备案；
5、施工前期规划和准备工作已经就绪的项目，企业可以与总包商协商，在4月30日之前签订总包合同并举行动工仪式，同时，为顺利实现老项目申报审批，企业需做好动工仪式现场拍照记录和先行支付给总包商部分前期工程费用，收取发票及备份银行流水记录。
二、对项目进行税负测算
1、对项目涉及的上游建筑商、服务商、材料供应商等进行纳税身份统计与摸底，了解5月1日后他们可能提供的是什么类型的发票，以及税率；
2、分别按简易计税、一般计税2种不同方案对项目未来增值税、土地增值税、企业所得税进行测算，比较税后净利的高低，做出正确的判断。
三、 领取营业税发票
据智慧源掌握的国税总局即将对外发布的政策，2016年5月1日营改增生效后，对于未使用完的营业税发票，可以在6月30日继续使用。因此，建议智慧源客户在4月30日之前多领取几本地税营业税发票。
四、向国税局申请一般纳税人认定
具体工作流程如下：
1、税务登记
尚未办理国税税务登记的，到国家税务局办税服务厅办理国税税务登记。
2、增值税一般纳税人资格登记
增值税一般纳税人的条件：2015年度营业税应税服务销售额超过515万元（含本数）的纳税人。
2016年4月28日前填写《增值税一般纳税人资格确认书》，并到国税主管机关文书受理窗口递交《确认书》。以确保营改增后所有增值税可抵扣进项税额都能得到抵扣。
已登记为一般纳税人的试点纳税人，无需办理确认手续。
相关政策——国家税务总局公告2016年第23号 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告
五、关于应开未开、应收未收发票问题
1、统计并编写项目已取得发票、待开发票统计一览表；
2、关于应开未开发票，是否推迟到5月1日后开具问题，如果此售房款已收取，营业税金已缴纳，则即使在5月1日后开具，也只能开具增值税普通发票（无须再重复缴纳增值税），所以，此类情况提前开具和推迟开票税负相同；
3、如果合同已签，但售房款尚未收取，营业税金未产生缴纳义务，则推迟到5月1日后开具增值税发票，因含税收入换算成不含税收入，可以降低税负；
4、关于应收未收发票，如果属老项目的，将来我方采取简易计税的，则提前收取和推迟收取，对开发企业税负相同；
5、关于应收未收发票，如果属老项目的，将来我方采取一般计税，或属新项目的，则理论上推迟到5月1日后收取增值税专用发票，对我方有利。
需要提醒的是，上游希望推迟到5月1日后开具，以降低他们的税负。但会因属营业税纳税义务，存在着营业税漏报问题，面临地税局彻查风险，而一旦彻查，由于存在欺骗行为，那么这些开具的发票均会视为无效，地税会进行税收追缴及罚款，同时，此前交付于国税的增值税税收金额，有可能难以退还，从而导致开具的增值税票在贵司不可以抵扣。
六、会计核算调整、购置税控机和增值税IT系统
1、调整会计科目和会计核算体系；
2、联系IT专业机构购买、安装税控设备，专用发票打印设备，安装增值税申报、认证软件。
七、加强企业内部培训
营改增政策的实施，对房地产及建筑企业的影响是全方位的，涉及招采、合约、成本、工程、销售、财务等各个部门，所以建议企业要对采购，销售，工程，财务等各个部门进行专项培训，加强各部门之间的协作和沟通；
八、营改增后续新政策的不断追纵学习和培训
此次营改增政策出台匆忙，很多实务操作性问题有待明确，后续还将有一系列文件陆续发布，企业应组织相关员工进行知识培训，持续系统学习，共同讨论和理解消化。
九、调整投资模型、成本模型、销售定价模型
将含税收入换算成不含税收入，将含税成本、费用换算成不含税成本、费用。剔除原建安工程报价中包含的营业税金、剔除土地增值税计算中包含的流转税金等等。
十、与总包商、供应商、服务商就服务合同展开谈判
1、因受营改增的影响，双方须对原合同涉及利益进行不同方向的谈判；
2、对原合同条款涉税事项进行相应调整，确认原合同金额为含税金额还是不含税金额、对方须提供正规增值税专用发票、税率为多少点、提供发票的时间等等。
营改增中长期应对工作包括收购上游公司、赢利模式调整、拿地合作模式调整，销售方案调整、出租房产运营模式调整、各项合同修改、材料是否甲供、供应商更换、增值税发票管理调整、定价模型重新设计等等，智慧源将在后续提供进一步的咨询。
智慧源（深圳）管理顾问股份公司
李明俊
2016年4月15日
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