 最近有一则消息煞是惊人：温州有些住宅土地使用权到期，续期要交房价三成的土地出让金！ 在温州，有些业主正常买卖的二手房不能办理房产证，无法完成交易。原因是这批房产的土地使用到期了，如果要续期，必须缴纳占房价总额约三分之一的土地出让金。有业主的房产交易价不超过100万，但要续期，须缴纳土地出让金30万。也就是说，除了要缴纳契税等费用之外，还须交房价三成的土地续期金。 不少温州市民还发现，他们持有的产证上写着土地年限20年到期。据温州市国土资源局初步排查，从去年开始，温州市鹿城区内即有600余宗(套）土地使用权证，面临土地年限20年到期或即将到期。就是上世纪90年代初期的住宅用地使用权到期面临续期的问题，这些业主要花费数十万元高额土地出让金“买地”，才能重新办理土地证。温州首例住宅土地使用到期，这在全国可能也属先例。 这件事不仅震惊整个温州房市，甚至让全国百姓都开始检查自己买下的房子，还能住多长时间？对此，全国网友好像都炸了锅。我们的朋友也在讨论这个话题，房产证到期了怎么办？ 这又一次从某个角度反映了我国房地产市场的乱像。 有老支友坦然，针对畸高的房价及房地产泡沫这样说：中国的房地产市场，也是中国特色的，与美国以及世界上大多数地方相比，其最大的区别就在于，中国的土地属于“国家所有”，而世界上大多数地方个人住房下的土地都是私有。这从根本上决定了中国房地产市场（及其泡沫）的特殊性，以及与其他地方房地产的不可比性。最近，温州房屋使用权20年期满事件的消息引人注目，从又一个方面（角度）让大家看到了中国房地产市场一些奇特的现象：混乱、随心所欲、甚至有点荒谬。 说得不错，我国的房产市场，看起来是一片混乱，随心所欲，房产商唯利是图到荒谬程度。就象这次在温州暴露的，在房产交易中，20年到期的竟与70年到期的房价没有任何区别，就象花高价买了过期货，现在又要缴纳占房价总额1/3的土地金，让人傻了眼。除了混乱、随心所欲和唯利是图，荒谬还在于房地产市不透明，交易双方信息严重不对称。 房地产市场不透明。现在大家都认为住房产权70年期限，房地产开发商是这样宣传的，房交所办理的产证也是这样说明的。其实，大多数人并不明白，立在土地之上的房屋，是与其所依赖的土地相分离开的。按照我国目前的法律，房屋的所有权（产权）是你的，但土地不是你的，它属于国家，你只有使用权。在农村，房屋是个人的，但土地（宅基地）权属是集体的，因此，农村土地上的房屋只能自用，可以继承，不能买卖。当今我国土地所有权属也就仅这两种：1，农村土地归集体所有；2，除集体所有的土地外，全部归国家所有。 房地产市场信息不对称。由于没有看懂我国城市住房产权的状况，因此，很多人一直没有弄清楚土地使用权年限对房产的意义。那些买房者没有意识到，房产价值的很大一部分应该是来自于土地的价值。房地产市场信息不对称，导致土地使用权价值被低估，对于要缴纳土地使用权续期的费用，人们没有这样的心理预期。 房屋土地使用权70年是怎么来的？1990年5月，国务院颁布《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，实行国有土地使用权出让制度。该条例第八条规定：土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为；第十二条规定：居住用地出让年限最高为70年（商用土地出让年限最高为50年）。——这就是房屋土地使用权70年的来历。 在国有建设用地使用权出让中，出让年限不同，土地使用人需要缴纳的出让金也不同。在温州，上世纪90年代初期，为了顺利推进国有土地使用权出让工作，在不超过居住用地最高年限70年的前提下，按20年到70年分档，由受让方（主要是房地产开发商）自行选择办理出让手续，并交纳相应的土地出让金额。这些人选择了受让的年限是20年，那么，从去年开始，20年期限的这批住宅土地使用权就已经或即将到期。 所以在房屋买卖过程中，人们应当关注所交易的房产土地使用权年期是多少。不能将只有20年土地使用权的房屋当成有70年期限买入，以至自己吃大亏。 必须要弄清楚，房屋所在的土地，你没有所有权，只有一定年限的使用权；但建立在这土地之上的住房，你拥有所有权，而且没有年限，并不受什么70年限制。只要房屋不坍塌，你就永远拥有权利。因为根据民事法则（世界通行），个人的所有权没有期限，非经法定的理由和程序，不得被剥夺。我国《物权法》，对房屋所有权也没有期限限制。只不过土地使用权是有年限的。那么到期了怎么办？根据我国的《物权法》规定，房屋所在的土地的使用权到期后可以“自动续期”。这样就不影响房屋的所有权了。 不过，问题来了，房屋土地使用权到期后，自动续期要不要缴纳的土地出让金？怎么计算土地续期金？不明确。《物权法》只规定了“自动续期”，该如何续期，需不需要交纳土地出让以及交纳标准都没有。可是，从道理上，从温州情况看来，土地续期是要缴纳土地出让金的。在国家没出台具体实施细则的情况下，国土管理部门只能参照国有土地出让的做法，先由第三方评估机构评估土地价格，再根据单位地价或折算出楼面地价，而后算出总的土地出让金，最后由国土部门与使用方重签国有土地使用权出让合同。 末了，给大家提个醒：房产固然非常重要，但更要珍惜土地。已经拥有土地的农民，千万不要丢掉土地。（图片，上海的一处居民楼。） |
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