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谈谈房地权属一致原则
【发布日期】2011-12-29 【作者】夏颖 【来源】《四川房地产》
房地产权属登记是指国家管理机关对房地产的权属状况进行持续的记录，并颁发权利证书的法律制度。房地一致原则，也称房地产一致原则，指的是当转让、抵押房屋等建筑物的所有权时，其占用范围内的土地使用权也要一同转让、抵押；当转让、抵押土地使用权时，其地上的房屋等建筑物所有权也要一同转让、抵押。业界俗称“房随地走、地随房走”。我国的<物权法》、《城市房地产管理法》、《房屋登记办法》等确定的不动产物权变动应遵循的房地一致基本原则，要求土地或房屋权属一发生变动，另一方应随之变动，确保最终的土地使用权主体与房屋所有权主体保持一致。遵循房地一致原则意味着取得房屋所有权就取得土地使用权。房屋和土地密不可分，地上物所有权人与土地使用权人应为同一人，有房屋应有土地，即房地一致，有房无地是“空中楼阁”。从我国的立法上来看房产和地产是两个独立的权利，同时又把房产和地产紧紧捆绑着。 1990年实施的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第23条规定：“土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让”。第24条规定：“土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。”上述两条率先明确了“房随地走”与“地随房走”的原则。 1991年实施的《城市房屋产权产籍管理暂行办法》第 3条的规定：“城市房屋的产权与房屋占用土地的使用权实行权利一致原则，除法律法规另有规定的外，不得分离”。1994年颁布的《城市房地产管理法》第 3 7条规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。” 2007年颁布的《物权法》第146条规定：“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的， 附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。”第 147条规定：“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。”上述两条实际上作为一个整体，只要建设用地使用权和房屋所有权一个发生了转让，另外一个就要相应转让。从法律后果上说， 不可能也不允许， 把“房”和 “地”分别转让给不同的主体。2008年施行的《房屋登记办法》第8条规定：“办理房屋登记，应当遵循房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。”不难看出从我国现行的行政管理体制看，尽管绝大多数地方房产和地产是分别管理的，但丝毫未影响房地一致的原则。 房屋登记实务中偶见房地分离的情况，如：二手房买卖中，为保证购房尾款的按时收取，卖方往往要求在房屋所有权过户后，须待买方支付尾款后才去办理土地使用权过户。我们在登记过程中要坚持房地一致原则，以实现法律制度本身所追求的公平与正义。 (本文作者工作单位：自贡市房屋权属登记中心) |
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