实践中，存在个别土地使用权与地上物不同权属的问题，也存在土地使用权和地上物非同一法院或同一案件首查封的问题，有的执行法院仍然存在单独就土地使用权或地上物单独拍卖变现或抵债的行为，这客观上造成了“房地不一致”的情形，违反了“房随地走”、“地随房走”的原则，将可能产生很多新的纠纷。因此，执行中原则上不能就地上物或土地使用权单独拍卖。因为极其特殊原因造成房地权属不一致的，根据实际情况可对地上物或土地使用权单独拍卖，但也应最大限度避免房地权属分离和产生新的纠纷。第一百四十六条 建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。第一百四十七条 建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。《物权法》马上就要废止了，《民法典》就要实施了，《民法典》完全保留了《物权法》的上述两个条文。第三百五十六条 建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。第三百五十七条 建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。3.《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（法发[2004]5号）第六条 土地使用权和房屋所有权归属同一权利人的，人民法院应当同时查封；土地使用权和房屋所有权归属不一致的，查封被执行人名下的土地使用权或者房屋。
第二十三条 在变价处理土地使用权、房屋时，土地使用权、房屋所有权同时转移；土地使用权与房屋所有权归属不一致的，受让人继受原权利人的合法权利。4.《最高人民法院执行局关于房屋与占用范围内的土地使用权欠缺一并处分条件的应否单独处分房屋问题的复函》 [2010]执他字第8号 你院〔2009〕辽执一复字第3号《关于房屋与占用范围内的土地使用权欠缺一并处分条件的应否单独处分房屋问题的请示》收悉。经研究，现答复如下： 原则同意你院审判委员会多数人意见。根据房随地走，地随房走的原则及《物权法》第一四十六条、第一百四十七条和《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条第一款的规定，人民法院在执行中需要处理房地产时亦应遵循上述原则和规定。本案中，兴城市市政管理处办公楼系1983年建造，由于当时管理不规范等原因致使权利人与房地产管理部门没有办理相应手续，造成土地权属不明。你院可责成执行法院与当地房地产管理部门协调处理，协调处理不成时应按房地一致原则处置房产。5.《最高人民法院关于土地使用权与房产所有权应当一并处置的复函》[2014]执他字第7号 你院《关于申请复议人长城资产管理公司济南办事处、杜广伟申请复议一案的请示》收悉。经研究，答复如下： 根据《物权法》第一百四十七条、《城市房地产管理法》第三十二条的相关规定，在执行被执行人所有的不动产时，应当遵循“房随地走、地随房走”的原则，土地使用权与房产所有权应当一并处置。本案中，青岛市中级人民法院（以下简称青岛中院）在未查明案涉房屋占用范围内土地使用权的情况下，裁定将该房屋单独拍卖，不符合上述法律规定，故相关拍卖成交裁定依法应予撤销。 综上，经我院审判委员会讨论，原则同意你院审判委员会第二种处理意见。拍卖撤销后，青岛中院应当在进一步查明案涉房屋土地使用权的情况下，重新拍卖。重新拍卖时应注意保护原买受人的合法权益，其作为实际占有人在同等条件下享有优先购买权。6、广东高院关于执行案件法律适用中12个疑难问题的解答意见（2016）问题八、土地使用权和房屋所有权分属于不同权利主体如何处置？相关产权证件不完善的房产能否强制执行？未经报建的建筑能否进行拍卖？ 处理意见： 针对土地使用权和房屋所有权分属于不同权利主体情形，我国法律规定“房地一体”原则，房和地必须一并处分。因此，土地使用权和房屋所有权应一并拍卖，可分别评估土地使用权和房屋所有权的价值，确定总体价格及两者的价格比，对属于案外人的财产，将拍卖成交款按比例返还。法院处置后，两项权利最终归属同一主体。 针对产权证件不完善的房产，如不具备初始登记条件，原则上进行“现状处置”，即处置前披露房产产权证件不完善的现状，买受人或承受人按照房产的权利现状取得房屋，后续的产权登记事项由买受人或承受人自行负责；如具备初始登记条件的，执行法院处置后可以依法向房屋登记机构发出《协助执行通知书》；暂时不具备初始登记条件的，执行法院处置后可以向房屋登记机构发出《协助执行通知书》，并载明待房屋买受人或承受人完善相关手续具备初始登记条件后，由房屋登记机构按照《协助执行通知书》予以登记。 针对未经报建的建筑能否拍卖的问题，执行法院应将建筑物情况函告建设行政主管部门，如行政主管部门确认属违章建筑责令拆除或作没收处理的，该建筑物不得作为执行标的；如行政机关对建筑行为作出行政处罚决定并责令补办手续，而被执行人又不配合的，法院可商请申请执行人或拍卖人先行垫付补办手续费用，再进行拍卖。 主要理由： “房地一体”原则体现在我国《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国担保法》等多部法律法规中，明确要求土地使用权和房屋所有权必须一并处分。 最高人民法院《关于转发住房和城乡建设部<关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函>的通知》明确产权证件不完善的房产区分上述三种情形进行处理。 1.最高人民法院（2019）最高法执监253号执行裁定书本案重点审查的问题是成都中院对案涉土地使用权单独拍卖是否违反法律规定。按照《物权法》第一百四十六条的规定：“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。”原则上人民法院拍卖土地使用权时应当遵循“房地一体”原则，一并处分，但在此执行过程中认定拍卖是否应予撤销还应结合案件具体情况进行判断。首先，执行中适用该条规定的主要目的是为了防止土地使用权与土地上房屋权属分离。一般情况下，拍卖前土地使用权与地上房屋等附着物属于同一主体的不得分开处置，如果拍卖前土地使用权与地上房屋等附着物已经分属不同主体，为分离状态，那么执行实践中可以允许根据具体情况确定如何处置。本案中，根据执行异议、复议裁定查明的事实，《土地估价报告》所附《天津市不动产登记簿查询证明》载明，所拍卖土地使用权上有2512平方米的4层建筑一幢，权利人为王岚；还有未取得产权登记的建筑物，其性质以及权属不明。也就是说拍卖前房地不属于同一主体，拍卖公告备注中也具有本次拍卖仅限于土地使用权，建筑物不在拍卖范围内的内容，故不能仅因房地分离而撤销拍卖。其次，判断土地使用权与土地上房屋分别处理是否实际造成权属分离，有赖于具体事实的认定。申诉人所提拍卖公告备注中注明：“2、地面存在属于他人的建筑。被执行人在上述土地上自建有2512平方米房屋，原无证，后几经转移，由他人办理了产权证，但无土地证。现该房屋又由天津市河东区人民法院拍卖给他人，但不包含土地价值，买受人未能办理过户手续。”也就是说对于仍登记在权利人王岚名下的上述房屋，已经拍卖给他人尚未过户，现申诉人主张其已经在本案拍卖土地使用权前经其他法院拍卖获得2512平方米房屋。但执行异议、复议裁定并未对此事实进行审查认定，属事实不清。至于申诉人所提中国六建第五公司的其他异议理由均不能成立的申诉理由，由于执行异议、复议裁定未予具体回应，未明确予以支持，现不予审查。
综上所述，本案申诉人的申诉理由部分成立，对其主张需在进一步查清相关事实的基础上审查认定。裁定撤销四川省高级人民法院（2018）川执复151号执行裁定以及四川省成都市中级人民法院（2018）川01执异613号执行裁定；本案由四川省成都市中级人民法院重新审查。2.最高人民法院(2011)执复字第16号执行裁定书本院认为，“根据《中华人民共和国物权法》第一百四十六条规定：'建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。’人民法院强制拍卖建设用地使用权时，应当严格遵循该条规定。本案执行法院在拍卖上述土地使用权时，未将土地上建筑物等一并拍卖处分，该执行行为违反了法律规定。新疆高院以执行行为违反法律规定为由，裁定撤销（2008）新执字第4-2号执行裁定及撤销上述土地使用权的评估拍卖，并无不当。如果申请复议人认为执行行为给其造成了损失，可通过相关法律途径寻求救济。综上，裁定：驳回李辉的复议申请；维持新疆维吾尔自治区高级人民法院（2011）新执二监字第10号执行裁定。”
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