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《不动产登记操作规范》1.2.2一体登记原则规定，房屋等建筑物，构筑物所有权应当与其所附着的土地一并登记并保持权利主体一致，所以房地权利主体不一致的就不符合登记条件。然而在登记实务中，房地权利主体不一致的情况越来越多，成为迫切需要破解的难题。现结合《物权法》《不动产登记暂行条例》《不动产登记操作规范》，借鉴《房屋登记办法》（2019年9月6号废止）的相关规定，通过以下几个案例来探索可能的解决办法。 案例1：甲在不动产统一登记前登记了土地使用权证。此后建造的房屋登记为乙。 《物权法》第一百四十二条规定建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。《房屋登记办法》第八条规定办理房屋登记，应当遵循房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。 以此可知房屋所有权本该登记成甲但是却登记成了乙，故而应适用《不动产登记操作规范》的更正登记，将房屋所有权的权利人更正为甲，保持权利主体一致，再进行其他形式的登记。 案例2：甲在不动产统一登记前登记了土地使用权证，建造房屋后取得了房屋所有权证。后来甲将房屋卖给乙并完成了房屋转移登记，但是未办理土地使用权变更登记。或者土地使用权证已经变更，房屋所有权证为办理转移登记。 《物权法》第一百四十六条规定建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。第一百四十七条规定建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。 据此可知房屋所有权或者土地使用权虽未及时变更权利人，但是在法律意义上权利已经转移，即现在登记簿记载的权利人是错误的，权利人应到不动产登记服务中心申请更正登记。找不到原权利人的，应先公告。 当然除此之外会有其他情况，如涉及划拨性质的国有建设用地使用权、集体建设用地使用权的权利归属就不能简单的适用更正登记。本文探讨的两种情况都是在分开登记时期怠于申请变更（转移）登记所导致的遗留问问题，依照《不动产暂行条例》第四条“国家实行不动产统一登记制度。不动产登记遵循严格管理、稳定连续、方便群众的原则。不动产权利人已经依法享有的不动产权利，不因登记机构和登记程序的改变而受到影响”的指导思想，我们只需依申请将不动产权利归属记载于登记簿，形成产权清晰、来源明确的登记“链”，即明确产权的演变过程即可。 |
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