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---------房客会分割线--------- 作者：Lily，对冲基金研究员，前腾讯员工
1、我的经历
作为一个出生在北方的女汉子，在北京读书，毕业后在北京工作，2012年冬天的雾霾成了永远的阴影，记忆犹新，在办公室里都有浓重的尘土味，为了寻求更好的职业发展，更好的生活品质，13年6月跳槽来到深圳，成为鹅厂的一名员工，那时南山的房子均价只有3万，北京的房价在5万以上。
当时刚毕业一年，对很多事情的理解没有那么深刻，只是看了那么多年北京的房价上涨历史，懵懂中觉得深圳就是几年前的北京，必须立刻出手。幸运的是，在腾讯BBS上结识了房客会，短暂的看房之后8月出手了一套南油的两居，不想让家里太多负担，首付有一半是借的，在无意识中成功加上了一次杠杆。通过房客会的以房会友群，也结识了一帮有想法的朋友。
2015年330政策之后，市场需求被充分激发，在与专业的朋友咨询后决定出手换房，目标锁定海月和湾厦地铁站附近的三房。彼时深圳房价一天一个价，争取时间是第一要务，在4月中就卖出了之前的小房子。可是买房却并没有那么顺利，在这样的行情下，都是买家追着卖家跑，一套房子放出来都是瞬间被秒杀的节奏，很多卖家都捂盘观察，即使放出来的也不是诚心卖，返价简直是家常便饭。幸运的是，五一休假回来之后的一天下午，房客会的Eric告诉一个好消息，有对老夫妇诚心卖，户型朝向都不错，虽然业主已经答应了其他买家第二天签约，我们还是可以争取一下。听到之后立刻飞奔过去，在软磨硬泡之后，以不错的价格成功截下这套，意外的惊喜是居然争取到6月底的首付deadline，要知道，中间将近两个月的时间，时间就是金钱啊。经历了几个月战战兢兢的流程，终于在9月底完成所有手续办理。事实证明，中间争取的两个月是最大的成功。
从13年9月到15年9月，两年时间，刨除借贷部分粗算资产上涨的幅度达到10倍。做过投资的朋友都知道，2年10倍是什么概念，全球最top的对冲基金平均年化收益率是30%。在整个过程中，对投资的理解也在逐渐加强，投资的本质就是寻找优质资产，寻找被低估的资产，在风险可控的情况下利用杠杆博取最大收益。
2016年春节之后，各种关于房地产的声音甚嚣尘上，各种大V大佬的文章在朋友圈广泛流传。事实上，去年9月之后所有人高歌永不跌时我有顾虑，在年后大家疯狂流传日本房价暴跌历史时，我反而开始乐观。跟股市一个道理，没有思考的追涨杀跌是要交智商税的，市场冷到一定极点，反而是寻找价值标的的良机！2016年深圳政策调整后，成交量迅速转冷，正是期待的时机，就在本周，与朋友一起以低于市场价的成本签下一套蛇口的学区房。
2、为什么要投资
为什么？这是一个永恒的话题。我们处在一个波澜壮阔的大时代，有乱象，也有机遇。从身边最通俗最简单的例子，上学时一个茶叶蛋5毛钱，现在1块5，房价的上涨幅度就更高了。背后发生了什么？ 图1 货币发行速度和收入增速对比
上图是中国M2增速和城镇居民收入增速的对比，2009年是非常明显的拐点，M2的增速大幅上升，直到现在每年还有13-14%的增长，而城镇居民可支配收入的增速已经下滑到8%左右。货币的发行速度远远超过收入的增速！这就是对财富的稀释。
图2是美元和人民币汇率，去年8月和今年1月两次大的贬值令人记忆犹新。人民币现在安全了吗？贬值还会继续吗？美元处于大的升值周期，现在短暂的幸福期多亏了耶伦老奶奶，把美联储加息的时间延后，人民币出去的欲望没有那么强烈。但是，该来的还会来，该贬的还会贬，在全球一体化的今天，不要认为这个跟自己没有任何关系，你出国旅游不需要花钱吗？你海淘买国外的东西不是外币折算成人民币的吗？
在上面这些因素的叠加下，手中的现金就在以惊人的速度贬值，持有人民币现金无异于裸奔。为了避免被收割，投资是非常有必要的。
3、投资什么
嗯，如果确定了要投资，保护自己手中的果实，那应该投资点啥呢？我相信大家口中会说出一长串名字：房子、股票、基金、P2P、保险、债等等。但记住一点，投资的本质是投资于有价值的资产，股票背后是公司，基金背后是股、债、货币等各种各样的资产标的，P2P嘛呵呵……
中国经济发展到这个阶段，传统行业面临供给侧改革，落后产能面临淘汰风险，那新兴的产业呢？最受追捧的互联网行业呢？也已经到了用户渗透遇到瓶颈，面临增速大幅放缓的时候，过去随随便便同比100%增长的场景已经不复存在。在这样一个大背景下，优质资产本来就在急剧的减少，这意味着拥有高回报的资产也在急剧减少。
在社会转型中，急于寻找高回报投资的不安分的资金也会饥不择食，造成一些奇特的显现（比如去年的5000点，今年的二三线城市房价），带来很多干扰，如果不能独立思考拨开迷雾，“投资”反而容易被埋葬，去年散户朋友们亏损的例子比比皆是。
我个人始终坚持一个观点，专业的人做专业的事情，股票不适合绝大多数人，很简单一个道理，散户没有任何edge，专业机构有团队每天都在研究，对于大部分散户来说每天需要工作甚至加班，一周能拿来研究的时间有多少？另外一点，散户是情绪的控制极差，极度乐观，极度恐慌，极度自信，容易在频繁交易中丢失宝贵的本金。
房产对于大多数人来说，仍是相对简单并且容易把握的方式。但是到现在这个时候，已经不是闭着眼睛买的年代了，难度在逐渐加大，比如二线三线城市风险已经很高，即使在一线城市，对区位、楼盘的选择也是需要讲究的。有人会跳出来质疑，房价这么高肯定会跌！然后找出一堆碎片化的证据。貌似合理，其实经不起推敲。房价到底是涨还是跌背后关键的是什么？是供需关系，可以去观察的指标是库存、人口流动等等。有善良单纯的人民可能会问，政府不是一直在限购吗？不是在收紧政策吗？要真正让房价下跌应该是增加供给，而不是所谓的紧箍咒。为什么没有这么做，因为领导的角度并不希望房价下跌，房地产和经济已经盘根交错，让房价跌等于制造巨大的危机，政府才不会自找麻烦。我个人认为，只要三条逻辑继续成立，这个区域的房价就是坚挺的，第一是人口的持续流入，第二是工资继续保持上涨，第三是库存有限供不应求。
与此同时，也可以考虑配置适当的海外资产。人民币贬值的风险还没有结束，仍然有套利的机会存在。
4、投资中最重要的事
投资都是相通的，股票和房地产在大逻辑上有相近的地方。在我做投资之后更是深有体会，比如都是投资于变化，都是寻找价值洼地，都需要给资产估值，都是在市场恐慌时有更好的买点，然而，最重要的品质是：
第一，独立思考深入思考。信息爆炸的年代，人太容易形成思想懒惰，每天接受各种各样碎片化的信息，很多时候甚至是错误的信息，你看到的东西是别人想让你看到的东西，是自己想看到的东西。这个时代如何不被洗脑，如何接近关键信息和决策源很重要。想赚钱，又不想动脑，那智商税是要持续的交下去了。投资里有一条很重要的原则叫non-consensus，说的简单一点就是找出与市场一致预期不一样的东西，找出被掩盖的真相，否则就是随波逐流沦为平庸。要做到non-consensus，首先要知道consensus是什么，更重要的是独立思考，做一手研究。在这点上非常佩服果子，经常没事就去踩踩盘。（编者按：果子是我们上次推送的文章《深圳房价教给我的三堂课》作者）
第二，团结可团结的力量。每个人都有能力边界，不断跟各领域牛逼的人学习才是进步的王道。对于房产投资而言，有人会不屑的说不就是靠运气吗？对于在房价的上涨中获益的人而言，大部分靠运气，少部分人靠实力。但是周围就是有6年资产翻100倍的例子，这样的回报率不是运气是能力。投资中很重要的一件事情就是给资产估值，才知道什么可以买什么不可以买。我平时工作很重要的一部分就是认清企业真正的价值，但是房产的估值我不擅长，能够有一群互补的朋友是最大的幸运。
第三，抓住变化的能力。在股市中我们寻找变化的机会，不管是变好还是变坏，只要有变化，就有操作机会。在中国很多行业的中短期走势都是和政策密切相关的，保持对政策的警惕程度很有必要。比如4月宣布的跨境税收新政直接打趴了不少和海外保健品相关公司的股价。房地产市场的冷热变化和政策就更是息息相关了，能够在第一时间正确解读才能跑赢市场。
最后给大家一句忠告，优质资产拿的住，时机到了快准狠。 2016年4月24日 更多房客会经典原创分析文章：
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