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一、销售不动产，即转让不动产所有权的业务。包括纳税人转让其取得的不动产和房地产开发销售自行开发的房地产项目。 二、纳税人销售不动产适用税率11%;小规模纳税人销售不动产和一般纳税人选择简易计税销售不动产业务，征收率为5%。 三、房地产开发企业一般纳税人销售老项目(开工日期在2016年4月30日前)可选择简易办法计税，如选择简易办法计税销售额不可扣除土地价款。 四、房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目(选择简易计税方法的房地产老项目除外)，以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。 五、房地产开发企业自行开发的房地产项目，其不动产进项税额不适用分2年抵扣的规定，可一次性抵扣。 六、房地产开发企业选择一般计税方式采取预收款方式销售，应在收到预收款时按3%的预征率预缴增值税。实行先预缴、后申报，申报时抵减已预缴税款，未抵减完下期继续抵减。 七、房地产开发小规模纳税人以全额按5%计税，减去预缴税款申报。 八、小规模纳税人销售不动产和一般纳税人选择简易计税销售不动产业务，以全额按5%向不动产所在地地税机关预缴预缴。 九、转让不动产(不含房地产自开发项目、个人转让住房)向不动产所在地主管地税机关预缴税款后，再向机构所在地主管国税机关申报纳税。 十、转让不动产(不含房地产自开发项目、个人转让住房)差额是全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价为销售额;转让不动产(不含房地产自开发项目、个人转让住房)全额是以全部价款和价外费用为销售额。 十一、一般纳税人转让不动产(不含房地产自开发项目、个人转让住房)，转让非自建不动产选择适用一般计税方法计税的，按差额预征、全额征税;转让自建不动产全额预缴、全额征税。 十二、一般纳税人转让不动产(不含房地产自开发项目、个人转让住房)，选择简易计税方法的，转让非自建不动产差额预缴、差额申报;转让自建不动产全额预缴、全额申报。 十三、小规模纳税人转让不动产(不含房地产自开发项目、个人转让住房)适用简易计税方法，转让非自建不动产差额预缴、差额申报，转让自建不动产全额预缴、全额申报。 十四、转让不动产(不含房地产自开发项目、个人转让住房)纳税人向机构所在地主管国税机关申报纳税，向不动产所在地主管地税机关预缴税款。 十五、个人转让2年以上住房免税(北上广深的非普通住房除外)。 十六、个人(含个体工商户)转让2年以下住房以全额按5%征税在地税缴纳税款，个体工商户还需向机构所在地国税申报纳税。 十七、不动产进项税额分期抵扣政策适用于一般计税方法的试点纳税人，2016年5月1日后取得按固定资产核算的不动产或不动产在建工程，其进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。 十八、纳税人按规定差额征税的，应当取得符合法律、行政法规和国家税务总局规定的合法有效凭证。 十九、销售不动产，纳税人自行开具或者税务机关代开增值税发票时，应在发票“货物或应税劳务、服务名称”栏填写不动产名称及房屋产权证书号码(无房屋产权证书的可不填写)，“单位”栏填写面积单位，备注栏注明不动产的详细地址。 二十、发生差额扣除计税，应填写《增值税纳税申报表附列资料(三)》即服务、不动产和无形资产扣除项目明细的相应栏次。 二十一、发生不动产分期抵扣的，应填写《增值税纳税申报表附列资料(五)》即不动产分期抵扣计算表。 二十二、纳税人销售不动产增值税有关征收管理事项按照《国家税务总局关于公布〈纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法〉的公告》(国家税务总局公告2016年第14号)、《国家税务总局关于发布〈房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法〉的公告》(国家税务总局公告2016年第18号)的规定执行。 |
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