营改增后房地产项目收入涉税口径梳理

一、增值税税率

纳税人资格	项目	计税方法	税目	申报销售额	申报税率	预缴销售额	预缴税率
一般纳税人	老项目	简易计税	不动产销售	全额	5%	全额	3%
一般纳税人	老项目	简易计税	不动产经营租赁	全额	5%	全额	5%
一般纳税人	老项目	一般计税	不动产销售	余额	11%	全额	3%
一般纳税人	老项目	一般计税	不动产经营租赁	全额	11%	全额	3%
一般纳税人	新项目	一般计税	不动产销售	余额	11%	全额	3%
一般纳税人	新项目	一般计税	不动产经营租赁	全额	11%	全额	5%
小规模纳税人	新/老项目	简易计税	不动产销售	全额	5%	全额	3%
小规模纳税人	新/老项目	简易计税	不动产经营租赁	全额	5%	全额	5%

(一)  预缴税率

不动产销售：无论是否异地项目、无论是否小规模纳税人、一般纳税人、无论是否简易计税、一般计税，均为3%。

不动产经营租赁：异地租赁，一般计税方法下、预缴税率3%，简易计税和小规模纳税人预缴税率均为5%。

(二)  申报税率

不动产销售：一般纳税人简易计税5%、一般计税11%。小规模纳税人5%。

不动产经营租赁：一般纳税人简易计税5%、一般计税11%。小规模纳税人5%。

二、税收节点

(一)  预缴

不动产销售：在收楼日期（合同约定/实际收楼孰早）前预缴增值税。

不动产经营租赁：异地项目，当月需在项目所在地预缴增值税，同时在机构所在地进行纳税申报。

(二)  确认收入、纳税申报

不动产销售：在收楼日期为增值税收入确认时点，实际收楼日期早于合同约定的，以实际收楼日期为准。合同约定收齐房款交楼的，收齐房款日为增值税收入确认时点。

不动产经营租赁：合同约定收款当期即为增值税收入确认时点。增值税租金收入无递延，无分期确认。

 

三、会计处理

(一)一般纳税人房地产新项目VS老项目选择一般计税处理

• 预缴税金时（收楼前）

借：银行存款

贷：预收账款（预收账款不价税分离，不计提增值税，退款用红字冲销）

 

借：应交税费-应交增值税-已交税金（根据实际预缴数）

贷：银行存款

政策依据：国税总局18号公告  第十一条应预缴税款按照以下公式计算：应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%

 

• 纳税申报时（收楼当月）

借：预收账款

贷：主营业务收入/其他业务收入

     应交税费-应交增值税-销项税

借：主营业务成本

    应交税费—应交增值税—营改增抵减的销项税额 （结转主营业务成本时按比例作价税分离）

贷：开发产品（属于土地部分的）

借：开发产品（属于土地部分的）

贷：开发成本-土地征用及拆迁补偿费-土地出让金

政策依据：国税总局18号公告  第五条当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算：  当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款。  当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。  

• 月末计算缴纳增值税

借：应交税费-应交增值税-转出未交增值税

贷：应交税费-未交增值税

借：应交税费-未交增值税

贷：银行存款

借： 应交税费-未交增值税

贷：应交税费-应交增值税-转出多交增值税 

• 计提税金及附加（收楼当月）

借：主营业务税金及附加

贷：应交税费-应交城建税

    应交税费-应交土地增值税

    其他应交款-教育费附加 

    其他应交款-地方教育费附加

    其他应交款-应交堤围防护费

    其他应交款-应交价格调节基金

借：管理费用

贷：应交税费-应交印花税

    应交税费-应交房产税

    应交税费-应交土地使用税

借：所得税费用

贷：应交税费-应交企业所得税

备注：土地增值税、房产税、所得税计税收入均为不含税收入

 

(二)一般纳税人房地产老项目选择简易计税处理

由于目前关于征求《关于增值税会计处理的规定（征求意见稿）》意见的函中拟设置“应交税费-应交增值税-简易计税”科目用于老项目，尚未最终定稿,暂用目前的“应交税费-未交增值税”科目

• 预缴税金时（收楼前）

借：银行存款

贷：预收账款（预收账款不价税分离，不计提增值税，退款用红字冲销）

 

借：应交税费-未交增值税（根据实际预缴数）

贷：银行存款

政策依据：国税总局18号公告  第十一条应预缴税款按照以下公式计算：应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%

 

• 纳税申报时（收楼当月）

借：预收账款

贷：主营业务收入 /其他业务收入

     应交税费-未交增值税

借：主营业务成本（老项目结转主营业务成本时不能抵扣土地成本税金）

贷：开发产品

借：开发产品

贷：开发成本

• 月末计算缴纳增值税

借：应交税费-未交增值税

贷：银行存款

• 计提税金及附加（收楼当月）

借：主营业务税金及附加

贷：应交税费-应交城建税

    应交税费-应交土地增值税

    其他应交款-教育费附加 

    其他应交款-地方教育费附加

    其他应交款-应交堤围防护费

    其他应交款-应交价格调节基金

借：管理费用

贷：应交税费-应交印花税

    应交税费-应交房产税

    应交税费-应交土地使用税

借：所得税费用

贷：应交税费-应交企业所得税

备注：土地增值税、房产税、所得税计税收入均为不含税收入

• 小规模纳税人

小规模纳税人只设置一个科目：应交税费-应交增值税 ，不设其他明细科目，无论预缴税金、销项税均通过此科目核算，借方或者贷方 （略）

• 防伪税控设备抵减税

初次购买防伪税控设备及维护费要全额（不只是税金部分）抵减当月应缴纳的增值税，分录如下：

支付费用时

借：管理费用–办公费

贷：银行存款

抵减增值税时

借：应交税费-应交增值税（减免税款）

贷：营业外收入

• 关于收入结转的会计处理、所得税、增值税、土地增值税、房产税差异及处理

• 增值税口径：收楼

• 会计口径：

企业会计准则第14号--收入

（一）企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；
（二）企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制；
（三）收入的金额能够可靠地计量；
（四）相关的经济利益很可能流入企业；
（五）相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量。

• 所得税口径：

国税发【2009】31号文

第三条企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：

　　（一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。

　　（二）开发产品已开始投入使用。

　　（三）开发产品已取得了初始产权证明。

• 房产税口径

按合同约定期限对应的租金收入申报房产税

• 营改增过渡

1、  营改增前已交营业税收入退款

2、  营改增前已挂应收账款收入

3、  挞定收入

　　　

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来源竹林聚贤财税