农村宅基地房屋到底能否买卖？这里有说法~

 

▌先来看一个例子：

 

张某和陈某系崇明同村村民，两人关系一直不错，后来陈某因工作发展需要搬去上海市区居住，于是想将崇明的宅基地房屋卖掉，张某了解情况后，便与陈某商量购房事宜，两人一拍即合，张某便以10万元的价格买下了陈某的宅基地，双方还签订了书面协议。

 

时隔两年之后，陈某感觉崇明发展趋势变好，原来的宅基地房屋大有拆迁之可能，于是心里萌生了要回宅基地的想法，便与张某商量。可是张某不同意，张某认为，当初宅基地房屋买卖双方都是自愿的，白纸黑字的签订了协议，而且自己早已支付了38万元价款，履行了协议上的各项内容，自己还花费了大量的心血和金钱在修缮改造房屋上，如今陈某突然想要回房子，实在不合情理。双方协商不成，于是陈某便起诉到了法院。一审判决张某返还房屋，张某非常不服，于是上诉至上一级法院，二审法院判决陈某败诉，张某与陈某之间的购房合同有效。

 

根据《土地管理法》的规定，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。也就是说农村房屋是可以买卖的，但出卖以后不得再重新申请宅基地。

 

但是，根据建设部《房屋登记管理办法》第八十七条的规定，申请农村村民住房所有权转移登记，受让人不属于房屋所在地农村集体经济组织成员的，除法律、法规另有规定外，房屋登记机构应当不予办理。从这个规定可以知道，同一个农村集体经济组织成员之间的农村宅基地房屋是可以转让的。

 

▌什么是同一农村集体经济组织呢？

是以生产队为单位？还是以村为单位？亦或是以镇为单位？这个问题的判断要根据集体土地的物权归属、发包主体等进行认定。而法院在案件审理过程当中，一般根据上海市高级人民法院《关于审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件的原则意见》进行审判。

 

意见规定：

第一，  对于发生在本乡（镇）范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖，该房屋买卖合同认定为有效。

第二，  对于将房屋出售给本乡（镇）以外的人员的，如果取得有关组织和部门批准的，可以认定合同有效。

第三，  对于将房屋出售给本乡（镇）以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的，该合同应作无效处理。

第四，对于将房屋出售给本乡（镇）以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同已实际履行完毕，且购房人已实际居住使用该房屋的，对合同效力暂不表态，实际处理中应本着尊重现状、维持稳定的原则，承认购房人对房屋的现状以及继续占有、居住和使用该房屋的权利。

 

本起纠纷中，由于张某与陈某系同镇同村村民，按照上海市高级人民法院《关于审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件的原则意见》之规定，可以认定两人之间的房屋买卖合同有效。若两人不属于同一乡镇，而宅基地房屋拆迁，那么补偿款应当在扣除购房人的房屋款后，并且充分考虑购房人重新购房的合理支出之后，一般可考虑购房人与出卖人按照约7：3的比例享受。

 文 | 港西司法所

PS. 上海市政府4月25日发布的《关于进一步推进本市户籍制度改革的若干意见》，上海将取消农业户口与非农业户口性质区分，建立统一的城乡户口登记制度，统一登记为居民户口。消息一出，持有上海农业户口的居民纷纷疑问，登记居民户口后，农村宅基地使用权问题如何解决。当然，《若干意见》也明确要求，将会完善农村产权制度。加快推进农村土地确权、登记、颁证，依法保障农民的土地承包经营权、宅基地使用权。