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来源|鲁桂华主编：《民事执行实务操作指南》，2016年3月第1版，法律出版社，第110页-113页。 “法门囚徒”关注于民商事诉讼法律实务的研究，并为您提供案例说法等法律疑难问题的分享和交流。 瑕疵土地或房屋的执行瑕疵土地或房屋，是指权属存在影响市场直接转让和变价的情况或涉及其他法律关系，致使无法顺利执行的土地或房屋。实践中大量土地或房屋因性质特殊或存在瑕疵而导致难以执行的情况，本节将具体展开介绍。
操作规范 1．集体土地使用权的执行 法院执行集体土地使用权时，经与国土资源管理部门取得一致意见后，可以裁定予以处理，但应当告知权利受让人到国土资源管理部门办理土地征用和国有土地使用权出让手续，缴纳土地使用权出让金及有关税费。如需变更土地用途时，应当与发展和改革委员会、规划局等单位协商一致后，依法办理规划用途变更手续。 对处理农村房屋涉及集体土地的，法院应当与国土资源管理部门协商一致后再行处理。
2．划拨的国有土地使用权的执行 划拨土地使用权是指土地使用者经县级以上人民政府依法批准，在缴纳补偿、安置等费用后所取得的或者无偿取得的没有使用期限限制的国有土地使用权。划拨土地使用权的使用主体具有明显的公权性和公益性。然而，由于历史原因，现实中划拨土地使用权的使用却是多种多样、纷繁复杂的。既存在承载公共目的的划拨土地使用权，也存在经营性的划拨土地使用权；既存在无偿取得的划拨土地使用权，也存在有偿使用的划拨土地使用权；既存在计划体制下形成的划拨土地使用权，也存在社会主义市场经济体制下新取得的划拨土地使用权。
对被执行人通过划拨方式取得的国有土地使用权及地上建筑物、附着物，法院在与国土资源、房地产管理部门协商～致的情况下，可以查封并拍卖、变卖，但要告知买受人缴纳土地出让金等有关费用并办理相关手续。
3．共有土地或房屋的执行 法院查封的土地或房屋属于被执行人和案外人共有且不可分割的，应当按照以下原则分别处理： (1)如果案外人意思表示购买被执行人所有的部分土地或房屋，在同等价格条件下案外人可以优先购买；
(2)如果案外人表示放弃优先购买权，并书面同意将所属自己部分的土地和房屋与被执行人所属部分一并处理的，法院变价后可以将案款按照评估确定的比例退还给案外人；
(3)如果案外人无意购买，也不同意法院一并处理属于自己部分的土地或房屋的，原则上只能处理被执行人所有部分的土地或房屋。如果土地或房屋是按份共有的，法院可根据协议或者产权证明所确定的比例执行被执行人所有的部分；如果土地或房屋是共同共有的，被执行人和案外人可以协议分割，在申请人予以认可的情况下，法院可按照协议执行被执行人所有的部分；如果协议分割不成或者申请人不同意协议内容，共有人可以提起析产诉讼或者申请执行人可以代位提起析产诉讼，法院根据诉讼结果执行被执行人所有部分的土地或房屋；如果土地或房屋分割后无法变价的，在不损害共有人利益的情况下，法院可以一并处理。
4．集体土地上违章连筑物的执行 被执行人在租用的集体土地上所盖厂房等违章建筑物，法院执行中可以通过在现场显著位置张贴封条和公告的方式予以查封。查封后，法院可先委托评估机构评估建筑物及其他动产的价值。
通过拍卖、变卖确定买受人后，如果建筑物是厂房的，可在法院主持下'由买受人和作为出租人的乡（村）集体经济组织先行协商。如果出租人和买受人达成一致意见，则由他们继续履行租赁合同；如果达不成一致意见，法院可通过协调出租人的上级政府机关和部门，参照评估值或依照原承租合同约定的价格，督促出租人协助继续履行租赁合同。无法协商或者协商不成的'如果租赁合同期限尚未届满，则除了执行已评估的动产外，经申请人申请，法院还可以执行被执行人依租赁合同所享有的债权。
5．违规登记的土地使用权的执行 被执行人违反《土地管理法》的规定，虽形式上取得土地使用权证，但实际未交纳土地出让金、占地费和征用地税，征地亦不符合程序及征地用途的，在国土资源、房屋管理部门没有撤销产权证书前，以产权登记名义人（即被执行人）确认权属，并处理财产。但是，在处理财产时，应当按照法律规定补交应缴纳的出让金和相关费用，并履行合法的手续。
6．未缴足出让金的土地的执行 被执行人部分缴纳土地出让金但尚未办理土地使用权登记的，对可分割的土地使用权，按已缴付的土地出让金，由国土资源管理部门确认相应的土地面积后，法院可以预查封，并予以拍卖、变卖或以物抵债。
对于不可分割的土地使用权，法院可以整体预查封，并在与土地部门协商一致后，可整体拍卖、变卖或以物抵债，同时要告知买受人补足相应面积的土地出让金等费用及办理相关手续；如果无法协商或者协商不成的，且被执行人在规定期限内仍未全部缴纳土地出让金的，在人民政府收回土地使用权的同时．应当退还被执行人缴纳的土地出让金并交由法院处理，预查封自动解除。
7．已办理预售登记的房屋的执行 被执行人购买的已在房地产管理部门办理了商品房预售合同登记备案手续的房屋，法院可以依法对其进行评估、拍卖。
预售登记在被执行人名下的商品房同时办理抵押贷款手续的，法院处理时应保护抵押权人的优先受偿权。【此处所谓优先受偿权在实践中认识不一，但从最高院的相关认识和裁判意见来看，预购商品房抵押登记应属于预告登记，不具有优先受偿权，读者详辨】
房地产开发企业作为被执行人的，法院对其开发的商品房，可根据下列情况分别处理：
(1)业主已向被执行人交足房款并实际占有该房产的，业主虽未取得产权证书但对此并无过错的，该房屋不能作为被执行人财产处理，这种情况下若法院缺乏足够证据进行初步核实，仍可对房产进行查封，查封之后由案外人向法院主张执行异议进行审查；
(2)业主与被执行人签订了购房合同并支付部分价款的，如果业主申请继续履行合同的，法院可先裁定查封该房屋，并向业主签发协助执行通知书，要求其将剩余购房款交到法院作为案款执行；如果业主同意解除合同的，法院可以拍卖、变卖房屋，变价款优先退还业主的购房款，余款作为案款执行；若购房人下落不明或拒不配合的，法院可强制执行该房屋，变价款优先退还业主的购房款。
8．在建工程项目的执行 在建的工程项目，虽然没有产权登记，但项目的立项人是被执行人的，可作为被执行人的财产予以处理。执行中，法院委托的评估机构应在财产现状评估的基础上采取拍卖、变卖或以物抵债等方式进行处理。 声明：本文未经原作者授权，仅系作为诉讼实务研习和交流所用，如作者有异议可联系更正或删除。 |
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