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二手房刚交易完，详解二套房、3种价格、税费、贷款金额计算、贷款过户流程 2013年12月25日 房管局：就是枋湖的行政中心，上班时间9：00－12：00，13：00－17：00，节假日都不上班，停车免费。 一、存量房：就是二手房的正式名称。 二、首套、二套：是认房认贷。 如果有房子，再卖掉了，但有贷过房贷，就算已有过1套，现在是二套。 如果有房子，没卖掉，也没贷过房贷，算有1套，现在是二套。 如果有房子，再卖掉了，并且没贷过房贷（车贷什么的不算），还算首套，可贷款70％。我就是这个情况。 三、有3个价格：双方实际成交价，房管局合同价，贷款时评估公司评估价。 1.双方实际成交价：比如100平方米230万，签在双方的购房协议中（中介版本），卖方是实收，即税、费等全部由买方出。一般现在的成交单价都在2.3万以上了（思明区）。 2.房管局合同价：比如100万，房管局留的正式合同，价格用于交税，即只需要交100万为基准的税。这个价格越低，税越少，用于省税。地税会评估这个价格，单价一定要高于地税的评估价的单价。地税评估窗口就在房管局内现场办公，如果价格通不过，中介会帮你再改价格。一般地税的单价在1万元左右。 3. 贷款时评估公司评估价：比如170万，银行以这个价格为放贷基准，首套能贷70％就是170×70％＝119万。一般评估公司评估的单价在1.7万左右。如果要贷119万，则在申请贷款之前，需要先把其它的款（即230－119＝111万）付清。 四、合同 过户时，会签二份合同，合同价不同： 一份房管局留底：即房管局合同价100万。 一份给银行用于申请贷款：这个是按双方的实际成交价230万。 合同只有2份，买方、卖方都没有留底！买卖双方只有中介的购房协议。 五、税 税都是以“房管局合同价”来算的。税全部由买方出。 营业税（含附加税等）为5.6％左右，即100万×5.6％＝5.6万。满5可免。 个人所得税1.5%，满5且唯一可免。已经确认是按“房管局合同价×1.5％”来算的，不是按增值的方式来算的！按增值的方式来算，就很恐怖了。 二手契税3%：如果买方是唯一住房，可减半（即配偶双方及子女都没有房，老人的房不算。卖掉了也算没有房，我就是这样的。）。 其它就是一些过户费，小头了。 六、申请减税 申请减税是在过户时一并就办掉了，不用事先去准备什么证明材料（比如无房证明等，都不用，房管局自己能查到。外地户口就另说了）。 七、评估费，贷款保险费 评估公司的评估费为评估价的千分之四，看情况一般可打6折吧，即170×0.004×0.6＝0.408万元左右。 贷款保险费：一般不收了，我的没收。如果要收则要不少钱。 八、支取公积金时间 二手房一定要看到房产证才能领公积金。 窗口就在房管局，申请单要先盖好章，房产证拿出来后马上去办就能办好，马上去公积金开户银行就能取到钱了！我就是这样，2小时搞定。 如果是建行的（工行的不行），房管局可以帮你转帐到你建行卡上，但要第2个工作日才会到帐。银行卡要先复印。 九、中介费 双方实际成交价的2.5％，然后可再打折，由买方付。 思明区的约全价～8折，湖里区的最低可打到7折。 十、交税 枋湖房管局内只有农业银行、厦门银行，凭房管局的单子在这二家交税费。 十一、流程 双方谈好价格，签购房协议（中介版本），约定几天后去房管局过户。买方马上付定金（比如10万元）和中介费一半。 中介公司会在网上网签、打印合同，或者当天去房管局网签也可以。减免税费的申请表也会一并办好了。 过户当天，双方及中介去房管局，签字，递件，地税会评估价格。房管局收件后，买方付首付款（比如101万）。定金＋首付款一定要够111万。 当天再去银行办贷款申请，贷119万。付中介费另一半。 当天再去找评估公司去评估，约3天左右出评估报告，再交给银行审批。 8个工作日，就可以拿新的房产证，但是。。。 但是还要再等银行的贷款申请审核通过并且钱批到位，审核通过很快，但钱批下来就很慢了。申请贷款119万，银行审核通过，只是表示银行同意贷款而已，不表示最后一定能批款到119万，可能最后银行只批款下来100万也有可能。 如果银行没钱，就慢慢等吧，现在银行都缺钱。 （钱没批下来，不知道最后实际的批款金额，也就做不了贷款合同，房产证就放在房管局不领） 等待N天，银行钱批下来后（即钱到位了），去拿房产证出来（要先交完税费），先马上去办公积金支取（当天就可拿到钱），再拿房产证复印件去给银行做贷款合同。 当天或隔天，贷款合同做好后，签字，和房产证一起，在房管局三楼递件，办理抵押手续（他项权利证明）。 约3天，银行拿到他项权利证明、房产证后，就可以办理放款了，放款时间可能也要1、2天。款119万是直接放到卖方卡上。房产证是放在银行了。 钱到位后，交钱水电等。 |
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