以财务报告为目的的评估 【考情分析】
本章考客观题性选择题和综合题，分值估计在在12分左右。本章是2009年新增加的内容，属于重要章。主要掌握资产评估在企业合并对价分摊、资产减值测试、投资性房地产及以财务报告为目的的评估报告特点、特别要求和重点披露内容。2013年新增了一个固定资产减值测试的例题。 【主要考点】
1.资产评估在企业合并对价分摊中的应用；
2.资产评估在企业资产减值测试中的应用；
3.资产评估在投资性房地产评估中的应用；
4.资产评估在金融工具计量中的应用；
5.以财务报告为目的的评估的评估报告特点、特别要求和重点披露内容
本章内容
第一节财务报告为目的的评估概述
第二节以财务报告为目的的评估实务应用
第三节以财务报告为目的的评估的评估报告 第一节 财务报告为目的的评估概述
一、以财务报告为目的的评估及其作用
二、以财务报告为目的的评估的适用范围和特点
三、以财务报告为目的的评估与会计和审计的互动关系
四、以财务报告为目的的评估国内外发展状况
一、以财务报告为目的的评估及其作用
（一）以财务报告为目的的评估的定义
以财务报告为目的的评估，是指注册资产评估师基于企业会计准则或相关会计核算、披露要求，运用评估技术，对财务报告中各类资产和负债的公允价值或特定价值进行分析、估算，并发表专业意见的行为和过程。
以财务报告为目的的评估是为会计的计量、核算及披露提供专业意见。评估对象是财务报告中各类资产和负债。价值类型是公允价值或特定价值，它对评估技术（评估方法）具有一定的约束。由于以财务报告为目的的评估在遵循评估准则的基础上，还要参照相关会计准则的规定，以满足财务报告披露的要求。 （二）以财务报告为目的的评估的作用
1.评估技术能够满足会计计量专业上的需求。
2.评估专业行为能够为会计计量的客观性奠定基础。
3.评估的独立地位能够强化公允价值的公正性。 二、以财务报告为目的的评估的适用范围和特点
（一）以财务报告为目的的评估的评估事项及评估对象
一般意义上，以财务报告为目的的评估业务涉及的评估对象不仅有各类单项资产、负债，也有资产组或资产组组合（对资产组或资产组组合的分析应当符合会计准则的要求）。 表10—1一般常见的以财务报告为目的评估所涉及的评估对象
（二）以财务报告为目的的评估的技术特点
1.以财务报告为目的的评估是为会计计量提供服务。会计计量模式、会计核算方法、会计披露要求影响了评估对象、价值类型的确定及评估方法的选择。
注册资产评估师应当理解会计计量模式的概念，知晓企业合并、资产减值、投资性房地产、金融工具等会计核算方法，根据会计准则的要求，合理确定评估对象，选择与会计计量模式相符的价值类型和评估方法，更有效地服务于会计计量的特定要求。
2.以财务报告为目的的评估业务具有多样性、复杂性。
3.以财务报告为目的的评估所采用的评估方法的多样性。 三、以财务报告为目的的评估与会计和审计的互动关系
（一）会计信息计量对评估的需求
企业在对会计要素进行计量时，一般应当采用历史成本，采用重置成本、可变现净值、现值、公允价值（注意会计中的公允价值和我们第一章讲授的公允价值含义不同，相当于资产评估这门学科中的市场价值）计量的，应当保证所确定的会计要素金额能够取得并可靠计量”。
对于专业性强、复杂程度高的公允价值确定，财务报告外部使用者更希望和愿意看到的是由独立专业人员提供的评估结果。 （二）审计对评估的需求
1.我国审计法规的规定
中国注册会计师审计准则第1322号——《公允价值计量和披露的审计》第四条规定“按照适用的会计准则和相关会计制度的规定，作出公允价值计量和披露是被审计单位管理层的责任。注册会计师应当获取充分、适当的审计证据，以确定公允价值计量和披露是否符合适用的会计准则和相关会计制度的规定”。
基于独立性的要求，审计单位或人员不能对同一客户提供公允价值评估服务，审计人员是公允价值计量的最终审核人。在一些需要专业性评估的领域，聘请外部独立评估人员更能发挥专业服务的优势，提高会计信息质量的同时，也能降低审计人员风险。 2.国外相关法规的规定
美国公众公司会计监督委员会（PCAOB）于2007年12月发布了审计实务提示公告第2号《金融工具公允价值计量的审计和利用专家工作的相关问题》。国际会计师联合会（IFAC）下属的国际审计与鉴证准则理事会（IAASB）发布了国际审计准则第540号《包括公允价值计量的会计估计及相关披露的审计》、国际审计准则第500号《审计证据》和第620号《利用专家的工作》。 （三）评估在会计计量、审计中的应用
中国资产评估协会发布的《以财务报告为目的的评估指南（试行）》，规范了注册资产评估师执行以财务报告为目的的评估业务行为，维护了社会公共利益和资产评估各方当事人的合法权益。该指南明确了以财务报告为目的的评估的相关业务（包括合并对价分摊、资产减值、投资性房地产、金融工具确认和计量）的价值类型、评估方法，以及各项业务的评估假设和参数选取注意事项等，为会计计量提供客观、公正的专业支持。
在公允价值计量体系中，外部专业人员的评估结果是计量工具，会计将根据评估结果直接对账目进行调整，评估结果通过会计计量成为资产、负债公允价值的会计信息。
会计人员对公允价值的计量和披露负责，外部评估人员对评估结论的合理性负责，审计人员对公允价值的审计结论负责。由此，会计信息责任体系发展成为会计责任、评估责任和审计责任构成的三维责任体系。 四、以财务报告为目的的评估国内外发展状况
（一）以财务报告为目的的评估在国际上的发展
（二）以财务报告为目的的评估在国内的发展
2006年2月财政部发布的会计准则引入了公允价值的概念和计量模式。2007年11月，中国资产评估协会发布了《以财务报告为目的的评估指南（试行）》，以规范注册资产评估师以财务报告为目的的评估业务行为，维护社会公共利益和资产评估各方当事人合法权益。该指南自2008年1月1日起实施。2009年12月，中国资产评估协会发布了《投资性房地产评估指导意见》。
2014年2月财政部发布了《企业会计准则—公允价值计量》。 第二节 以财务报告为目的的评估实务应用
一、资产评估在企业合并对价分摊中的应用
二、资产评估在企业资产减值测试中的应用
三、资产评估投资性房地产评估中的应用
四、资产评估在金融工具计量中的应用
一、资产评估在企业合并对价分摊中的应用
（一）企业合并对价分摊概述
1.企业合并
（1）定义
企业合并是指将两个或者两个以上单独的企业合并形成一个报告主体的交易或事项。
（2）分类
①同一控制下的企业合并：参与合并的企业在合并前后均受同一方或相同的多方最终控制且该控制并非暂时性的。
②非同一控制下的企业合并：参与合并的各方在合并前后不受同一方或相同的多方最终控制的。 【注意】
（1）涉及业务的合并可比照企业合并准则的规定处理。
业务是指企业内部某些生产经营活动或资产、负债的组合，该组合具有投入、加工、处理过程和产出能力，能独立计算其成本费用或生产的收入，但不构成一个企业，不具有独立的法人资格。
（2）以下类型的交易或事项因不属于企业合并准则的规范范围
组建合营企业、购买子公司少数股权以及购买资产或资产组。 2.企业合并对价分摊
对于非同一控制下的企业合并，涉及合并对价分摊
合并对价分摊指符合企业合并准则的非同一控制下的企业合并的成本在取得的可辨认资产、负债及或有负债之间的分配。
3.合并对价分摊对合并报表的影响
（1）对购买方合并日财务报表的影响
企业合并形成母子公司关系的，母公司应当编制购买日的合并资产负债表。
企业合并发生当期的期末，购买方应当在附注中披露被购买方各项可辨认资产、负债在上一会计期间资产负债表日的账面价值和公允价值。
（2）对购买方合并日后财务报表的影响
合并对价分摊会影响购买方合并日后各会计期间的会计利润，如经济寿命有限的无形资产在剩余使用寿命内摊销，将会导致合并利润表的息税前利润减少；如对商誉、经济寿命不确定的无形资产进行的年度减值测试，可能加剧未来会计期间合并利润表的净利润波动。 （二）企业合并对价分摊评估中的评估对象
1.企业合并对价分摊评估中的评估对象（特别注意区别）
合并对价分摊事项涉及的评估业务所对应的评估对象应当是合并中取得的被购买方各项的可辨认资产、负债及或有负债。
这与企业并购中的企业价值评估所对应的评估对象有所不同。在企业并购中的企业价值评估所对应的评估对象一般为企业整体价值、股东的全部权益价值或部分权益价值。 2.可辨认资产、负债及或有负债的确认原则与识别
（1）合并中取得的被购买方的无形资产或或有负债，其公允价值能够可靠地计量的，应当单独确认为无形资产或负债，并按照公允价值计量。 （2）可辨认无形资产确认
①识别无形资产的法规依据
评估师在执行以财务报告为目的的评估业务中，应通过执行相关的识别程序，识别出所有在收购日存在的重大可辨认的无形资产。
评估师在识别无形资产过程中应当以《企业会计准则第6号——无形资产》以及《企业会计准则第20号——企业合并》中对于企业合并项下无形资产的相关规定为依据。
②在实务中，评估师识别无形资产的关键在于判断该项资产是否可辨认。满足以下两方面任何一个条件，即可确认为可辨认的无形资产
首先，向管理层了解被收购公司是否存在源自合同权利或基于法律的法定权利的无形资产；
需要注意的是，对于满足合同权利或基于法律的法定权利，即使从法律角度并非合同或有合同约束力，例如订单，甚至是可以取消的订单，亦满足了合同权利的确认条件。 如果合同或协议含有限制特定资产从被收购方分离的条款（如限制转让与政府签订的合约），即需要与其他相关的合同、资产、负债一起出售或转移，此类限制并不影响满足合同权利的无形资产的确认。
即使某项无形资产无法单独出售、转移、授权许可、租赁或者交换，但可以与其他相关合同、资产或负债一起，用于出售、转移、授予许可、租赁或者交换，这项无形资产仍然满足可分离的确认条件。
其次，考虑该无形资产是否能够从被收购公司中分离出来，并能单独或者与其他相关合同、资产或负债一起，用于出售、转移、授予许可、租赁或者交换。
【注意】
满足可分离条件的无形资产的出售、转移、授予许可、租赁或者交换不能受到任何限制，否则，该等资产不满足可分离的确认条件。例如，客户信息受到保密协议的限制，不可以被出售，因此其无法满足可分离的条件。 ③下列无形资产因无法满足上述可辨认的判断条件，在实务操作中，一般不作为可辨认无形资产。
例如：消费者基础、客户服务能力、地域优势、经过特别训练的员工等。
（3）或有负债的识别
①法律依据
《企业会计准则第13号——或有事项》
②认定条件
与或有事项相关的义务同时满足下列条件，应确认预计负债：
该义务是企业承担的现时义务，履行该义务很可能导致经济利益流出企业；该义务的金额能够可靠地计量。 ③评估师在识别或有负债的过程中需要关注以下几方面
在收购日是否存在未决诉讼；在收购日是否存在待执行的亏损合同；被收购公司是否有为其他公司或个人进行债务担保；在收购日是否存在已对外公布的详细重组计划；被收购公司对售出产品所作的质量保证；了解对被收购公司进行的相关尽职调查的结果。
④可能确认的或有负债的项目一般包括
产品质量保证、不可撤销的亏损合同、未决诉讼、重组义务等。 （三）企业合并对价分摊评估
1.有形资产、负债以及或有负债的评估
企业合并准则应用指南的规定的确定有形资产和负债的公允价值方法如下：
2.无形资产的评估
（1）无形资产评估总体方法选择
（2）无形资产的具体评估方法
3.递延所得税的计算
（1）在按照规定确定了合并中应予确认的各项可辨认资产、负债的公允价值后，其计税基础与账面价值不同形成暂时性差异的，应当按照所得税会计准则的规定确认相应的递延所得税资产【如资产账面价值小于计税基础引起可抵扣暂时性差异】或递延所得税负债【如资产账面价值大于计税基础引起应纳税暂时性差异】。
（2）确认递延所得税资产或递延所得税负债的金额不应折现。
（3）被购买方在企业合并之前已经确认的商誉和递延所得税项目，购买方在分配企业合并成本，汇总可辨认资产和负债时不应予以考虑。 4.商誉的计算
（1）在汇总计算各项可辨认资产、负债的公允价值后，即可得到被购买方可辨认净资产公允价值。
（2）确定合并成本
通常情况下，企业合并成本按照购买方为进行企业合并支付的现金、非现金资产、发行或承担的债务和发行的权益性证券等在购买日的公允价值以及企业合并中发生的各项直接相关费用之和确定。对于通过多次交换交易分步实现的企业合并，其企业合并成本为每一单项交换交易的成本之和。
（3）购买方对合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，应确认为商誉。 （4）对于企业合并商誉应确认的商誉值，评估师应当对其合理性进行分析，解释商誉所代表的含义及其组成成分。一般来说，商誉由以下几类因素构成：
①企业现有的管理团队和员工团队；
②并购后的协同效应，如销售额的增加、成本开支的压缩等；
③企业持续经营的能力，包括各类不符合无形资产确认条件的其他资产，如市场占有率、通过资本市场直接融资的能力、良好的政府关系等。
（5）在商誉的评估结果较高的情况下，评估师应当提请公司管理层关注其减值风险，并考虑及时执行商誉的减值测试程序。 5.整体合理性测试
通常来说，在合并对价分摊的评估中，以被购买方各项资产公允价值为权重计算的加权平均资本回报率，应该与其加权平均资本成本基本相等或接近。否则需要进一步复核无形资产的识别过程以及各项可辨认资产、负债和或有负债的评估过程是否合理。
（四）企业合并对价分摊评估案例分析
某公司以现金收购的方式收购了另一家处于非同一控制下的公司100%的权益，收购对价为人民币7亿元。假设该被收购公司适用的所得税税率为25%，在收购日的资产负债表状况如图10—2左表所示（单位：人民币百万元）。评估师在完成四个阶段评估工作以后，将得到被收购公司进行合并对价分摊以后以公允价值计量的资产负债表，如图10—2右表所示。 第一阶段 分析阶段
评估师在本阶段的主要工作为分析和理解本次并购交易；主要包括以下内容：
1.与管理层进行深入沟通，充分了解收购方对此次交易拟达到的目标，即交易目的；
2.收集各类相关资料，主要包括：股权转让协议、董事会决议、公司对该交易的信息披露、被收购企业历史财务数据以及与收购相关的尽职调查报告等；
3.对收集的资料进行分析，了解被收购公司在收购日经营状况及其资产负债状况；
4.确定合并成本。本案例中，合并成本为7亿元人民币，假设没有其他交易费用。 第二阶段 无形资产和或有负债的识别阶段
本案例中，评估师在对无形资产执行了相关的识别程序以后，认为被收购公司良好的经营业绩主要取决于客户对公司驰名商标的认可度，以及公司在全国各地建立的比较稳定的客户关系。因此，评估师识别了以下两项重要的无形资产，即商标和客户关系。此外，评估师通过执行相关识别程序以后，并未发现被收购公司在收购日存在任何可辨认的或有负债。
第三阶段 评估阶段
在本阶段中，评估师的主要工作是对企业合并中取得的各项可辨认资产（包括识别出来的无形资产）和负债、或有负债进行公允价值评估。在确定各项可辨认资产、负债的公允价值时，应当遵循企业合并准则应用指南的规定进行。
在得出各项资产可辨认资产、负债的公允价值后，对其计税基础与账面价值不同所形成的暂时性差异，应根据《企业会计准则第18号——所得税》的相关规定确认相应的递延所得税资产和递延所得税负债。
第四阶段 商誉计算及整体合理性测试阶段
在完成以上三个阶段的工作以后，评估师在本阶段的工作主要包括以下两方面的内容：
1.计算商誉
在本案例中，商誉的计算过程如下：
2.整体合理性测试
本案例中，评估师计算了以各项资产公允价值为权重计算的加权平均资本回报率（WARA），其结果为12%（其中流动资产回报率为6%，固定资产回报率为9%，无形资产回报率为16%，商誉回报率为25%），该数据与企业的加权平均资本成本（WACC）13%基本接近，因此，评估师认为其各项资产、负债的公允价值评估具备合理性。参见下图10—3
注：由于商誉是在合并报表过程中出现的会计处理，因此在被收购公司层面的资产负债表中未作反映。 二、资产评估在企业资产减值测试中的应用
（一）资产减值测试流程
当企业资产的可收回金额低于其账面价值时，即表明资产发生了减值。
资产减值测试的一般流程
（二）资产减值测试评估中的评估对象
1.资产减值测试对象
（1）测试对象
①单项资产
如果有迹象表明一项资产可能发生减值的，企业应当以单项资产为基础估计其可收回金额。
②资产组
但是在企业难以对单项资产的可回收金额进行估计的情况下，应当以该资产所属的资产组为基础确定资产组的可收回金额。 （2）资产组认定
①定义
资产组是企业可以认定的最小资产组合，其产生的现金流入应当基本上独立于其他资产或资产组产生的现金流入。
②判断是否独立于其他资产或资产组产生现金流，至少应当从以下两个方面来考虑： Ⅰ.经营层面的独立性
例如一个铁矿公司（假设只存在一个资产组组合）使用一条私有铁路来运输铁矿石，这条铁路不能单独运营，因此无法单独产生现金流，如果单独出售，也只能收回残值。在这种情况下，这条铁路在经营上与铁矿公司无法分离，应该并入铁矿公司所在资产组组合一并进行减值测试。 Ⅱ.是否存在合同的约束性限制
例如，一个公交运营公司同时运营五条线路，其中一条出现亏损，然而由于公交公司与政府签订了一揽子合同，必须同时运营五条线路，无法将该条亏损线路单独关闭。在这种情况下，这条亏损线路与其他四条线路由于合同的约束性限制无法分离，该线路应该与其他四条线路一并认定为一个资产组组合进行减值测试。 （3）商誉以及总部资产的减值测试
应当结合与其相关的资产组或者资产组组合进行。资产组组合是指由若干个资产组组成的最小资产组组合。 2.资产减值测试评估对象的界定
（1）总体要求
资产减值测试评估对象应当与资产、资产组或资产组组合账面价值的成分保持一致。
对于资产组或资产组组合而言，其账面价值应当包括可直接归属于该资产组或资产组组合以及可以合理和一致地分摊至该资产组或资产组组合的商誉与总部资产的账面价值。
除非不考虑该负债的金额就无法确定资产组的可收回金额，资产组的账面价值一般不应包括已确认的计息负债的账面价值。 （2）常见的资产组或资产组组合的构成与评估对象
表10—2归纳了在固定资产减值测试中，常见的资产组或资产组组合的构成与评估对象。
（3）几种特殊对象分析
①营运资金
营运资金的主要组成为存货、应收账款和应付账款等，严格来说并不属于非流动资产减值测试的涵盖范畴。然而在实务操作中，有时也将其加入资产组组合，在一般情况下以下两种处理方法都是可行的： 情形一：资产组或资产组组合账面构成中不包含营运资本，则评估对象也不包含营运资本。
预测期第一年的营运资本变动应在期初余额为零的基础上计算，即假设预测期第一年需要投人一笔额外的营运资本，并且到预测期结束时收回该笔营运资本投入。
情形二：资产组或资产组组合账面构成中包含营运资本，则评估对象也包含营运资本。
预测期第一年的营运资本变动应以评估对象构成中包含的营运资本为期初余额进行计算。 ②总部资产
Ⅰ.企业总部资产包括
企业集团或其事业部的办公楼、电子数据处理设备、研发中心等资产。
Ⅱ.总部资产的显著特征
难以脱离其他资产或者资产组产生独立的现金流入，而且其账面价值难以完全归属于某一资产组。 ③商誉
企业合并所形成的商誉，应当结合与其相关的资产组或者资产组组合进行减值测试。相关的资产组或者资产组组合应当是能够从企业合并的协同效应中受益的资产组或者资产组组合，并且不应当大于企业所确定的报告分部。其具体分摊过程和总部资产类似。
（三）资产减值测试评估中的价值类型
在资产存在减值迹象时，应当估计其可回收金额。可回收金额应当根据资产的公允价值减去处置费用后的净额和资产预计未来现金流量的现值两者之间较高者确定
会计准则下的公允价值减去处置费用后的净额和资产预计未来现金流量的现值这两种计量属性，可以理解为相对应的评估价值类型（见表10—3）。 表10—3 价值类型 | 含义 | 公允价值减去处置费用后的净额 | 自愿买方和自愿卖方在各理性行事且未受任何强迫压制的情况下，评估对象在基准日进行正常公平交易的价值并扣减相应的处置费用后得到的净额。 | 资产预计未来现金流量的现值 | 将评估对象作为企业组成部分或者要素资产按其正在使用方式和程度及其对所属企业的贡献的价值估计数额。 |
（四）资产减值测试的评估方法和评估参数
1.资产减值测试的评估方法
⑴会计准则规定的资产减值测试不适用成本法
①成本法的出发点是重置价值，其实质是在现时条件下，重新购置、建造或形成与评估对象完全相同或基本类似的全新状态下的资产所需花费的全部费用。
而按照会计准则的要求，无论是考虑单项资产、资产组或资产组组合预计未来现金流量的现值，或者公允价值减去处置费用的净额，其实质都是从评估对象未来可能为企业带来的经济利益角度来衡量其公允价值
②成本法成立前提受限于资产、资产组的评估值可以通过资产的未来运营得以全额回收。而运营收益需要使用收益法。
③资产减值测试准则定义的用于减值测试的资产、资产组或资产组组合是一个最小的现金产生单位，不可以继续分割为更小的单元。资产、资产组或资产组组合的个体性决定了无法以成本法来将其作为一个整体加以评估。 （2）资产的公允价值减去处置费用的净额
①公允价值的估计首先考虑采用市场法，根据公平交易中销售协议价格，或与评估对象相同或相类似资产在其活跃市场上反映的价格为计算依据。
当不存在相关活跃市场或缺乏相关市场信息时,参照企业价值评估的基本思路和方法（收益法）进行分析和计算。
②处置费用的估计包括与资产处置有关的法律费用、相关税费、搬运费以及为使资产达到可销售状态所发生的直接费用等。
（3）资产预计未来现金流量的现值－－－收益法
估计资产预计未来现金流量的现值时通常采用收益法，即按照资产在持续使用过程中和最终处置时所产生的预计未来现金流量，选择恰当的折现率对其进行折现后的金额加以确定。 2.资产减值测试的评估参数
以固定资产减值测试计算未来现金流量现值为例。
（1）现金流预测基本要求【类似企业价值评估】
（2）现金流预测期【类似企业价值评估】
（3）资本性支出预测
①预测的资本性支出中应该包括
维护资产正常运转或者资产正常产出水平而必要的支出，或者属于资产简单维护下的支出，即维护性资本支出；完成在建工程和开发过程中的无形资产等的必要支出。
②预测的资本性支出中不应当包括
与资产改良或企业扩张相关的资本性支出，即改良性资本支出和扩张性资本支出。 （4）资产组中主要资产项目经济使用年限最后一年的净现金流量
需要考虑处置资产所收到或者支出的净现金流，相当于预期公允价值减去处置费用后的净值。由于必须考虑处置费用，该处置资产的净现金流可能为负值。
（5）企业所得税的影响
（6）折现率
①折现率要与预计的未来现金流匹配
是否同为税前或税后基础，是否同时考虑了通货膨胀因素，又如是否有根据企业会计准则的要求计算相应的税前折现率。
②特定风险对折现率预测的影响
从理论层面来说，在预计未来现金流量时已经对特定的风险影响进行了调整的，在估计折现率时不需要再重复考虑这些因素，如缺乏控制权折扣；
在预计未来现金流量时尚未对特定的风险影响进行调整的，在估计折现率时则需要考虑这些因素，如规模风险、缺乏流动性折扣。 3.可变现净值两种价值类型计算方法下的参数确定区别
采用收益法计算资产公允价值减去处置费用的净额时各项参数选取和确定与前述的在预计未来现金流量所涉及的参数在某些方面会有不同，表10—4列举了常见的区别之处：表10—4
固定资产组减值测试案例
一、案例背景
由某上市公司控制的一家生产企业A公司，最近三年由于市场需求变化较大，A公司出现了间歇性亏损。由于A企业拥有的生产线工艺技术水平与目前同类主流生产线存在一定的差距。企业及注册会计师都认为A企业的生产线存在着减值的可能。因此，根据中国会计准则《企业会计准则第8号——资产减值》的要求，聘请评估机构对该生产线进行减值测试。
本次减值测试的目的为年报披露用途，初步确定的评估基准日为2010年12月31日。 二、评估对象的确定
就A企业而言，被评估生产线既没有单独核算也不能独立产生现金流，现金流入的产生包括了产品在生产过程所依赖的厂房、土地和其他辅助设施等。因此，本次评估的评估对象最终确定为包括该生产线及其生产性附属设施，生产厂房和厂房所占土地在内的固定资产组（以下简称“待估资产组”）。
根据管理层提供的资料，待估资产组于评估基准日的账面净值为人民币8 123万元。 三、评估技术思路和方法的选取
根据中国会计准则《企业会计准则第8号——资产减值》的要求，需要对待估资产组的可收回金额进行评估，以对比账面价值确定减值数额。根据相关会计准则的规定，可收回金额应当根据资产的公允价值减去处置费用后的净额（Fair value less costs to sale，“FVLCS”）与使用价值（Value in use，“VIU”）两者之间较高者确定。
（一）公允价值评估思路
评估师通过市场调查发现，待估资产组缺乏相关参照物的交易案例，无法实施市场法评估，只能采用现金流折现法进行评估。具体评估思路为：假设在持续经营的前提下，考虑资产组内资产的有效配置、改良或重置的因素对资产组的未来收益进行预测，对净现金流以适当的折现率折现后的现值总和。
（二）使用价值（VIU）的评估思路
根据准则的要求，使用价值（VIU）的评估思路为：在生产线主要设备的剩余经济寿命年限内，不考虑改良或重置的因素，对待估资产组的未来净现金流量，以适当的折现率折现后的现值总和。
四、评估假设和技术要点 五、公允价值模型的主要参数
1.收入预测根据待估资产（A公司）提供的预测，并结合评估师对资产组（A公司）及其行业的研究，待估资产组（A公司）在2011—2015年各年度的主营业务收入预测如下：
2.成本及费用预测销售成本包括生产成本和生产设备折旧支出；销售费用为市场推广及营销费用；管理费用为生产经营管理相关的费用及支出；财务费用为利息支出。根据评估师对待估资产组（A公司）的历史成本费用占主营业务收入的比例的分析结果，2011—2015年各年度的成本费用预测如下：
3.折旧和摊销预测根据我们对待估资产组（A公司）的历史折旧和摊销分析的结果，A公司2011—2015年各年度的折旧和摊销预测如下：
4.资本性支出根据对待估资产组（A公司）的分析，评估师采用了管理层提供的未来固定资产投资预测。营运资金支出主要根据A公司主营业务收入的变化分析确定。
5.终值：采取GORDON模型来计算待估资产组于2015年的终值，其中假设未来现金流的永续增长率为1%，折现率为A公司的折现率。
6.折现率的确定：在使用现金流量折现法时，必须根据所评估资产的性质计算一个适当的折现率。该折现率可视为一个第三方的投资者对同类投资项目的预期回报率。
待估资产组所采用的折现率是根据资本资产定价模型（CAPM）的方法计算的。即：
基础投资回报＝无风险回报率＋行业β系数×市场风险回报率 除上述方程所得出的基础投资回报以外，有关项目的预期回报要求亦受其他非市场因素的影响。此等额外回报要求可视为个别项目风险，以希腊字母代表。综合得出的待估资产回报率方程为：
待估资产组回报率（折现率）＝无风险回报率＋行业β系数×市场风险回报率＋ε
确定待估资产组折现率时所用的参数为：
无风险回报率以评估基准日的5年期国债利率为准。
市场回报率以2001年末至评估基准日l0年上证指数年报酬率的平均值为准。
行业β系数以与A公司同类上市的所在行业的平均β系数为准。
ε的构成主要包含流动性风险，业务风险及其他个别风险。
综合上述各种因素（计算过程略），待估资产组适用的股权资本回报率为12%。待估资产组加权平均资本成本（WACC）为经考虑行业平均资本结构后，按行业平均债务水平，计算的待估资产组的WACC。所用的参数包括：行业平均债务／股东权益比为0.67，平均债务资本成本为7%。因此，待估资产组的WACC为10%。
六、公允价值和使用价值估值模型的主要差异
在上述收入和成本的预计方面，这两个模型基本相同，二者的主要差异体现在：（1）收益期的不同，即分别为有限年期和无限年期；（2）资本性支出的考虑不同；（3）营运资金最终处理的方式不同；（4）资产组收益期末是否有处置收益的考虑不同。
七、估值过程和结论
表10－5公允价值评估表 单位：万元
（一）公允价值评定估算相关数据
1.根据企业以前年度生产增减变化及企业财务收支分析以及对未来市场的预测，评估人员认为被评估资产组（企业）通过未来5年的不断更新改造，未来5年的主营业务收入，将在2010年的基础上每年有2%的增长。
2.由于从2011年到2015年每年追加的投资进行设备改造，根据企业的生产能力状况，从未来第6年起，净现金流量的增长速度将维持在1%的水平上。
3.根据前面的分析，待估资产组（A企业）适用的折现率为10%。
4.所得税税率为25%。 （二）公允价值评估过程与结果列示
1.计算未来5年企业净现金流量的折现值之和：
605.2＋560＋517.33＋478.27＋442.23＝2 603.03（万元）
2.计算从未来第6年开始的永续性现金流量现值
＝712.24（1＋1%）÷（10%－l%）×0.6209
＝7 992.92×0.6209＝4 962.8（万元）
3.待估资产组的公允价值
＝2 603.03＋4 962.8＝7 565.83（万元） 表10－6使用价值评估表 单位：万元 
| 2011 | 2012 | 2013 | 2014 | 2015 | 主营业务收入 | 4 437 | 4 437 | 4 437 | 4 437 | 4 437 | 主营业务税金附加 | 465.89 | 465.89 | 465.89 | 465.89 | 465.89 | 主营业务成本 | 2 684.39 | 2 684.39 | 2 684.39 | 2 684.39 | 2 684.39 | 其中：折旧与摊销 | 443.7 | 443.7 | 443.7 | 443.7 | 443.7 | 主营业务利润 | 1 286.72 | 1 286.72 | 1 286.72 | 1 286.72 | 1 286.72 | 销售费用 | 310.59 | 310.59 | 310.59 | 310.59 | 310.59 | 管理费用 | 221.85 | 221.85 | 221.85 | 221.85 | 221.85 | 财务费用 | 221.85 | 221.85 | 221.85 | 221.85 | 221.85 | 营业利润 | 532.43 | 532.43 | 532.43 | 532.43 | 532.43 | 营业外收支 | O | 0 | O | 0 | 0 | 利润总额 | 532.43 | 532.43 | 532.43 | 532.43 | 532.43 | 税款（按实际税额） | 133.1l | 133.1l | 133.1l | 133.11 | 133.1l | 净利润 | 399.32 | 399.32 | 399.32 | 399.32 | 399.32 | （＋）折旧与摊销 | 443.7 | 443.7 | 443.7 | 443.7 | 443.7 | 利息（1－25%） | 166.39 | 166.39 | 166.39 | 166.39 | 166.39 | （一）资本性支出 | O | 0 | O | O | 0 | 营运资金支出 | 30 | 0 | 0 | O | O | 企业净现金流量 | 979.4l | 1 009.4 | 1 009.41 | 1 009.41 | 1 009.41 | 折现系数（按10%） | 0.9091 | 0.8264 | 0.7513 | 0.6830 | 0.6209 | 净现值 | 890.38 | 834.18 | 758.37 | 689.43 | 626.74 |
（三）使用价值评定估算过程与结论
1.评估资产组使用价值预期收益的预测是建立在资产组按评估基准日现有的状况和状态继续使用下去，不进行技术改造或重组的基础之上。
2.未来5年企业经营状况和市场环境不发生重大改变。
3.未来5年的收益现值为：
890.38＋834.18＋758.37＋689.43＋626.74＝3 799.1（万元）
4.未来第5年末资产组变现价值预计为3 655.89 （万元）
5.未来第5年末资产组变现价值的现值＝3 655.89×0.6209＝2269.94（万元）
6.资产组的使用价值＝3 799.1＋2 269.94＝6 069.04（万元） （四）资产组减值测试结论
通过比较，待估资产组的公允价值大于其使用价值。但是，待估资产组的公允价值低于其账面净值。根据孰高原则，待估资产组的可回收金额应以其公允价值的评估值为准，即7 565.83万元。
因此，该资产组存在减值，减值额为待估资产组的账面净值与其可收回金额的差额即557.17万元（8 123—7 565.83）。 三、资产评估在投资性房地产评估中的应用
㈠投资性房地产与公允价值计量
1.含义及构成
投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而所持有的房产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。
主要包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。 2.会计计量规定
在资产负债表日采用成本模式对投资性房地产进行后续计量；但是，在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。
采用公允价值模式计量的，应当同时满足下列条件：
①投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；
②企业能从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出合理估计。 ㈡投资性房地产评估中的评估对象
1.投资性房地产的具体范围包括
⑴已出租的土地使用权和已出租的建筑物
⑵持有并准备增值后转让的土地使用权
⑶企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，如企业将办公楼出租并向承租人提供保安、维修等辅助服务，应当将该建筑物确认为投资性房地产。 2.下列不属于投资性房地产
⑴某项房地产，部分用于赚取租金或资本增值、部分用于生产商品、提供劳务或经营管理
能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产；不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，不确认为投资性房地产。
⑵自用房地产
⑶作为存货的房地产
【注意】
在评估实务中，存在某项房地产部分自用或者作为存货出售、部分用于专区租金或资本增值的情形。如果某项投资性房地产不同用途的部分能够单独计量和出售的，应当分别确认为固定资产、无形资产（土地使用权）、存货和投资性房地产。 ㈢投资性房地产的评估方法及评估参数
在实务中，投资性房地产可采用市场比较法、直接资本化法、收益乘数法、现金流折现法和租期及回收金额折现法。
1.市场比较法（属于市场法）
2.直接资本化法（属于收益法）
适用于暂时空置的投资性房地产
3.收益乘数法（属于市场法）
（2）收益的确定
4.现金流折现法（收益法）
5.租期及回收金额折现法（Term＆Reversion，“T&R”）（现金流折现法的简化形式）
投资性房地产通常附带有租约，由于在评估时，租约合同已经签订，所以可能会使房地产的租金水平偏离市场实际情况，从而影响到房地产的公允价值。因此，在评估时，需要对被估房地产租期内的收益情况加以单独考虑，在评估中体现为对租约期内外的收益分别进行资本化来得到最终价值。 四、资产评估在金融工具计量中的应用
（一）金融工具及其计量
1.定义
金融工具是指形成一个企业的金融资产，并形成其他单位的金融负债或权益工具的合同。
2.初始确认金融资产或金融负债
应当按照公允价值计量； 3.金融工具分类
4.后续计量
除①持有至到期投资（债券投资）以及②贷款和③应收款项、④在活跃市场中没有报价且其公允价值不能可靠计量的权益工具投资以及与⑤该权益工具挂钩并须通过交付该权益工具结算的衍生金融资产外。
按照公允价值对金融资产进行后续计量，且不扣除将来处置该金融资产时可能发生的交易费用。 （二）金融工具评估中的评估对象
金融工具可以分为基础金融工具和衍生金融工具。
1.基础金融工具
包括企业持有的现金、存放于金融机构的款项、普通股以及代表在未来期间收取或支付金融资产的合同权利或义务等。
如应收账款、应付账款、其他应收款、其他应付款、存出保证金、存入保证金、客户贷款、客户存款、债券投资和应付债券等。 2.衍生金融工具
（1）衍生金融工具的认定标准
指金融工具确认和计量准则涉及的、具有下列特征的金融工具或其他合同：
①其价值随着特定利率、金融价格、商品价格、汇率、价格指数、费率指数、信用等级、信用指数或其他类似变量的变动而变动，变量为非金融变量的，该变量与合同的任一方不存在特定关系。
②不要求初始净投资，或与对市场情况变动有类似反应的其他类型合同相比，要求很少的初始净投资。 ③在未来某一日期结算
衍生工具在未来某一日期结算，表明衍生工具结算需要经历一段特定期间。但是，“在某一日期结算”不能理解为只在未来某一日期进行一次结算。另外，有些期权可能由于是价外期权而到期不行权，也是在未来日期结算的一种方式。
（2）衍生工具与买卖非金融项目的合同
①买卖非金融项目的合同，根据企业预期购买、出售或使用要求，以获取或交付非金融项目为目的而签订，那么此类合同不符合衍生工具的定义。
②当此类合同可以通过现金或其他金融工具净额结算或通过交换金融工具结算，或者合同中的非金融项目可以方便地转换为现金时，这些合同应当比照衍生工具进行会计处理。
（3）衍生工具构成
远期合同、期货合同、互换和期权，以及具有远期合同、期货合同、互换和期权中一种或一种以上特征的工具。 （三）金融工具的评估方法
1.评估方法的总体选择
存在活跃交易市场的金融工具，活跃市场中的报价应当用于确定其公允价值；
金融工具不存在活跃市场的，应当采用合适的评估方法确定其公允价值。
2.权益工具的评估方法
评估师可以根据实际情况分别采用收益法、市场法和成本法对权益工具的公允价值进行评估。 3.不含衍生工具的金融负债的评估方法
债务工具的公允价值，应当根据取得日的市场情况和当前市场情况，或其他类似债务工具的当前市场利率确定。
（1）固定利率金融负债的评估方法（和第6章非上市交易债券评估方法相同）
固定利率金融负债的公允价值通常采用未来现金流折现法确定，即通过一个合适的折现率计算该金融负债预期的未来的现金流的现值。
（2）浮动利率金融负债的评估方法
浮动利率金融负债的公允价值的评估原理与固定利率金融负债相同，也是采用未来现金流折现法，但是在未来现金流的确认上却有所差异。
在确定未来现金流时，由于浮动利率金融负债的合同条款往往只规定合同期内的利息率随着某些基础金融变量（如伦敦银行同业拆借利率）的变化而变化，未来现金流无法准确估计。此时，评估师在评估时应首先对那些基础金融变量的变化做出适当的、合理的估计。 4.金融衍生工具的评估方法
（1）远期和期货合约价值评估【净现金流的折现值】
合约签署时,投资者购入资产的远期合约，期限为T；远期交割价格为F0，资产现价为S0，合约公允价值V0为0。
远期合约处于时刻t时，远期交割价格为Ft，资产现价为St，合约公允价值为Vt；r为t时刻的无风险收益率；T－t为远期合约剩余期限。
如果投资者购入资产的远期合约，期限为T；同时在时刻t卖出同一资产的远期合约，期限为T－t。那么在时刻T，投资者以价格F0购入资产，同时以价格Ft卖出资产，投资者的净现金流量为Ft－F0。由于购入或卖出资产的远期合约并不需要发生现金流，因此，在t时刻，远期合约的价值为净现金流的折现值：Vt＝（Ft－F0）×e－r（T－t）
（2）期权合同【布莱克一斯科尔斯模型和Lattice模型】
目前广泛采用的期权评估方法有布莱克一斯科尔斯模型和Lattice模型。 （3）互换合同【互换合同的公允价值实际上就是固定利率债券以及浮动利率债券公允价值的差额】
假设公司A和公司B达成了互换合同，公司B同意向公司A支付由年利率6%和本金100万美元所计算的利息；同时，公司A同意向公司B支付由6个月LIBOR
【LIBOR即是London InterbankOffered Rate（伦敦银行同业拆放利率）的缩写。指欧洲货币市场上，银行与银行之间的一年期以下的短期资金借贷利率。所谓同业拆放利率，是指银行同业之间的短期资金借贷利率。】和同样本金所计算的浮动利息。此互换合同相当于公司B向公司A发行了本金100万美元，年利率为6%的公司债券；同时，公司A向公司B发行了以LIBOR为利率的同样本金的浮动利率公司债券。
因此，此互换合同的公允价值实际上就是上述固定利率债券以及浮动利率债券公允价值的差额。互换合同的公允价值实际上可以看作一系列债券的组合。 （4）混合衍生工具（嵌入衍生工具）【一般使用Lattice模型】
嵌入衍生工具是包括该衍生工具和非衍生主合同在内的混合金融工具中的一个组成部分。根据会计准则，如果嵌入衍生工具与主合同分开核算，通常采取整个混合合同的公允价值减去主合同的公允价值这种方法来评估嵌入衍生工具的公允价值。 5.员工持股计划的评估方法
（1）员工持股计划的会计计量
职工期权激励计划，也称员工持股计划，其确认和计量适用于《企业会计准则第11号——股份支付》（以下简称股份支付准则），在授予日及之后的每个财务报表日以员工持股计划的公允价值为计量基础，将取得的服务计入相关资产成本或当期费用，同时计入资本公积中的股本溢价。 （2）员工持股计划的特点（与普通的期权相比）
一是企业与员工之间发生的交易；二是以获取员工服务为目的的交易；三交易对价或其定价与企业自身未来价值密切相关。这些特点决定了员工持股计划公允价值评估的特殊性。
（3）评估方法【布莱克一斯科尔斯模型或Lattice模型】
员工持股计划的特点决定了并不存在一个活跃市场，无法取得市场报价，需要采用期权定价模型估算其公允价值。实践中，员工持股计划的评估主要还是参考期权的评估方法，一般可以采用布莱克一斯科尔斯模型或Lattice模型计算员工持股计划的公允价值。 第三节 以财务报告为目的的评估的评估报告
一、以财务报告为目的的评估的评估报告及其特点
二、以财务报告为目的的评估的评估报告的特别要求
三、以财务报告为目的的评估的评估报告的重点披露内容
一、以财务报告为目的的评估的评估报告及其特点
（一）评估目的
以财务报告为目的的评估报告，是为财务报告服务的。以财务报告为目的的评估报告更多受限于相关会计准则的要求。
以国有资产各项产权变动的经济行为等会有很大不同，不能相互代替使用
（二）价值类型
《资产评估价值类型指导意见》中将价值类型划分为市场价值和市场价值以外的其他价值类型。市场价值以外的其他价值类型包括在用价值、投资价值、清算价值、残余价值和特定用途价值等。
以财务报告为目的的评估的价值类型是公允价值（这个概念和资产评估中的概念内涵不同）或特定价值。
这些价值类型在理解为相对应的评估价值类型时，应该符合相应的会计准则计量属性规定的条件。 二、以财务报告为目的的评估的评估报告的特别要求
以财务报告为目的的评估的评估报告，除了要满足资产评估报告准则的基本要求之外，《以财务报告为目的的评估指南（试行）》还提出来一些特别的要求：
（一）与企业会计准则和审计规范的协调与要求
注册资产评估师与企业和执行审计业务的注册会计师的必要沟通，明确评估业务基本事项并充分理解会计准则或相关会计核算、披露的具体要求。
（二）会计准则和相关法规修改时的要求
《以财务报告为目的的评估指南（试行）》第十条规定。由于会计准则和相关法规的修改，导致在执行以财务报告为目的的评估业务时无法完全遵守本指南的要求，注册资产评估师应当在评估报告中进行说明。对没有完全遵守本指南的相关要求进行说明和披露。 （三）评估程序或条件受到限制时的要求
《资产评估准则——评估报告》规定，注册资产评估师执行资产评估业务，评估程序受到限制且无法排除，经与委托方协商后仍需出具评估报告的，应当在评估报告中说明评估程序受限情况及其对评估结论的影响，并明确评估报告的使用限制。
《以财务报告为目的的评估指南（试行）》进一步的规定，在评估程序或条件受到限制，注册资产评估师无法确信评估结论的合理性时，不得出具评估报告，还应当提醒委托方关注公允价值或会计准则涉及的特定价值计量的可靠性。
（四）评估方法与前期不一致时的说明与要求
当选择的评估方法与前期采用的评估方法不一致时，应当在报告中描述相应的变动并说明变动的原因。 三、以财务报告为目的的评估的评估报告的重点披露内容
除了《资产评估准则——评估报告》规定的各项披露基本内容之外，还应当满足《以财务报告为目的的评估指南（试行）》和《企业会计准则第39号——公允价值计量》关于信息披露的相关要求。以财务报告为目的的评估的评估报告还应当重点披露以下内容：
（一）评估对象的具体描述
以财务报告为目的的评估业务涉及的评估对象不仅有各类单项资产、负债，也有资产组或资产组组合（对资产组或资产组组合的分析应当符合会计准则的要求）。注册资产评估师应当在充分考虑评估对象的具体特征、项目具体情况、会计准则和委托方的要求，理解和区分评估对象的基础上，对评估对象进行具体的描述，从而使委托方和相关当事方对评估对象有正确的理解和认识。
（二）对企业提供的财务等申报资料的重大或实质性调整 （三）价值类型的定义及其与会计准则或相关会计核算、披露要求的对应关系
在符合会计准则计量属性规定的条件时，会计准则下的公允价值一般等同于评估准则下的市场价值；
会计准则涉及的重置成本或净重置成本、可变现净值或公允价值减去处置费用的净额、现值或资产预计未来现金流量的现值等计量属性可以理解为相对应的评估价值类型。
评估报告应当披露价值类型与会计准则或相关会计核算、披露要求的对应关系，便于报告使用者的理解。 （四）关键性假设及前提
以财务报告为目的的评估的评估报告，必须充分披露资产评估中所依据和使用的相关假设和限制条件，披露评估结论成立的前提条件、必要条件和限制条件。评估假设必须有合理的、真实的、科学的依据支持，不得随意设定没有依据、不合情理的评估假设，不得在已知委托方或其他信息来源方提供的某些信息资料是不真实的情况下，用假设形式设定这些资料是真实的，并在此基础上出具评估意见。 （五）评估方法的选择过程和依据
注册资产评估师执行以财务报告为目的的评估业务，应当根据评估对象、价值类型、资料收集情况和数据来源等相关条件，参照会计准则有关计量方法的规定，分析市场法、收益法和成本法三种资产评估基本方法及其他评估方法的适用性，恰当选择一种或多种资产评估方法，并且在报告中披露对采用方法的分析过程和相关依据。
（六）评估方法的具体运用，结合相关计算过程、评估参数等加以说明
（七）关键性评估参数的测算、逻辑推理、形成过程和相关评估数据的获取来源
在进行以财务报告为目的的评估时选取的各种关键性的评估参数，如折现率、现金流量、收益期限、市场比较因素的调整系数、各种贬值因素水平等，注册资产评估师要在报告中披露其测算、逻辑推理、形成过程和相关评估数据的获取来源等信息。
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