|
2006年5月，王女士看中了某别墅楼盘的房屋，并与开发商签订别墅认购协议书，双方约定：王女士向开发商预定别墅一套，价格7800元/平方米，王女士支付定金25万元;在开发商领出别墅预售许可证后，双方再正式签订预售合同。认购书签订后，王女士支付了定金25万元。三个月后，因种种原因，开发商向王女士发出通知，要求解除双方签订的协议，返还王女士定金并计同期利银行存款利息。王女士接到通知后，向律师咨询，律师接受委托后，立即向开发商发出律师函，要求开发商双倍返还王女士定金。双方协商未果，王女士于是将开发商告上法庭。律师代理了此案的一审、二审。 本案双方争议的焦点问题是：开发商在没有取得房屋预售许可证的情况下，双方所签订的认购协议书是否有效。开发商认为：认购书就相当于房屋买卖合同，违反国家规定，属无效合同;而王女士认为：房屋认购协议是独立的担保合同，为有效合同。如果合同无效，依据法律的规定，开发商只承担返还定金的义务，即只还王女士5万元;如果合同有效，开发商违反双方约定，应该双倍返还定金，即须还王女士10万元。 那么，开发商在没有取得房屋预售许可证的情况下，双方所签订的认购协议书是否有效呢? 首先，让我们看看《中华人民共和国合同法》对无效合同是怎么规定的。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效： (一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益; (二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益; (三)以合法形式掩盖非法目的; (四)损害社会公共利益; (五)违反法律、行政法规的强制性规定。” 显然，对本案而言，关键就在于开发商在没有取得房屋预售许可证的情况下，双方所签订的认购协议书是否“违反法律、行政法规的强制性规定”。 开发商认为：《中华人民共和国城市房地产管理法》第44条规定，商品房预售应当符合下列条件： (一)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书; (二)持有建设工程规划许可证; (三)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期; (四)向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。而《商品房销售管理办法》第22条也规定：不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。因此，签订房屋认购协议行为显属违规，应认定为无效合同。 所谓商品房预售，是一种特殊的期待物权(俗称期房)买卖，与通常的现实物权(俗称现房)买卖有别，涉及的是一个将来的物权交易。为规范这类交易行为秩序，保障买卖双方(尤其是预购方)的利益，促进房地产业健康发展，需要国家政府从法律、行政管理上对这类行为加以规范和一定的限制。对商品房预售行为，国家出台了不同层次效力的规定，明确商品房预售的条件。 其中最为关键的一条限制就是：规定了取得商品房预售许可证后才能对商品房进行预售，即取得商品房预售许可证后预售商品房才能进行交易。商品房预售合同是在此条件下成立的期房买卖协议。而预售商品房的优先认购协议，是开发商与购房人双方为实现各自的利益目的，对开发商将要预售的商品房达成的一个认购意向协议。 购房人的主要目的是为了自己看中的楼盘房屋不再被他人预购，开发商的主要目的可以看作是节约推销成本，加快将来的预售进程。相比之下，认购协议成立后，购房人目的利益相对要大于开发商的目的利益，从限制开发商再向他人预售的角度来看，购房人为取得这一利益，即优先购买权，向开发商支付定金以担保将来商品房预售合同的订立也就在情理之中了。 归纳起来，作为优先认购协议双方的主要权利和义务是：认购人取得商品房的优先购买权，以后不得拒绝与开发商订立就所认购的商品房预售合同;开发商应当保证认购人对所认购商品房的优先购买权，不得拒绝与认购人订立认购人所认购的商品房预售合同，不得将此商品房再向他人预售。否则，将取消认购定金或双倍返还认购定金。 虽然时间上优先认购协议与商品房预售合同互有前后，性质上优先认购协议是为订立商品房预售合同作担保;但实质上，两份协议是两个内容各自独立成立的合同，互无从属。优先认购协议可以认为是一份独立的担保合同，认购协议担保的对象不是商品房预售合同，而是双方须签订商品房预售合同这一行为，因此，认购协议不依赖于商品房预售合同的效力。商品房预售合同无效，并不导致认购协议书无效。 协议中约定的定金的性质是立约定金或订约定金。根据最高人民法院关于担保法的司法解释第115条规定，当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金;收受定金一方拒绝订立主合同的，应当双倍返还定金。可见，司法解释是认可这类设立定金的担保形式的。在优先认购协议中设立定金，是为了担保预售合同的签订这一民事法律行为的完成，此定金应认为是立约定金或订约定金。立约定金广泛存在于民事活动中，符合担保法立法规定，并不违法。 法院在审理该案件时，也存在不同的看法。一审法院认为，王女士明知开发商没取得商品房预售许可证，而与其签订认购协议，双方在不具备签订房屋预售合同法定条件时，在认购书中约定购房定金条款，开发商向王女士收取购房定金行为都违反了法律规定，应认定为无效。一审法院没有支持王女士双倍返还定金的请求。王女士遂提起上诉。 二审法院认为：双方当事人签订的认购书约定了定金条款，符合以交付定金作为订立主合同担保的法律特征，应视为有效。该认购书中约定的立约定金的生效是独立的，在主合同之前就已成立。王女士已按认购书的规定交纳了定金，故该认购书的效力自其交付定金后即已存在，且对双方均有约束力。在执行认购书的过程中，王女士并无违约行为，导致双方未能签订主合同系开发商未取得商品房预售许可证，无权预售商品房。该责任应全部由开发商承担。据此，二审法院支持了王女士的诉讼请求，判令开发商双倍返还定金。 律师认为，二审判决符合“法律不能让违法者获利”的原则，维护了合同的严肃性，也给不诚实守信的开发商敲响了警钟。(文：张千均律师) |
|
|
