 对律师查询利用不动产登记资料中的身份问题，有一个争论不已的疑惑，即是否需要提供立案证明才能让律师直接使用被代理人的身份。《不动产登记暂行条例》第32条规定，不动产登记机构、不动产登记信息共享单位及其工作人员，查询不动产登记资料的单位或者个人违反国家规定，泄露不动产登记资料、登记信息，或者利用不动产登记资料、登记信息进行不正当活动，给他人造成损害的，依法承担赔偿责任；对有关责任人员依法给予处分；有关责任人员构成犯罪的，依法追究刑事责任。这一规定，更使不动产登记机构对外查询时慎之又慎。笔者认为，对于律师查询登记资料，应该区分对待。 不动产登记资料是权利人在申请不动产登记时，向登记机构提交的反映其产权来源的原始凭证以及登记过程中形成的相关材料，是登记过程中的原始材料，是判断登记是否存在错误的最基础的证据材料，主要指登记案卷。登记案卷内除了当事人向登记机构提出的登记申请外，还有当事人提供的各种登记文件资料，登记机构在核准该项登记时审核过程的记录以及申请人的一些身份证明资料。 《物权法》第16、第17条规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。这是我国首次在法律层面提到不动产登记簿，并且明确不动产登记簿是物权最高效力的凭证，取代了房产证的地位。不动产登记簿是登记机构制作的，是记载不动产权利状况、自然状况和其他状况的法定簿册。 设置登记簿的目的在于物权公示，应当允许查阅，提供验证信息后，权利人和利害关系人都可以对不动产的自然状况和权利状况按规定进行查阅，例如不动产坐落、是否设定抵押和地役权等情况。不动产登记资料中有一些涉及当事人个人隐私的内容，诸如婚姻、收养、遗嘱、诉讼等，不宜向公众公开查阅。因此，建立不动产登记簿后，交易人欲知悉不动产权利状况，通过查询登记簿即可，无须查询登记原始资料。 不动产登记簿是不动产登记资料内容的集中体现，源于登记原始资料，但又不是登记原始资料的简单复制汇总，而是经过登记机构审核制作，旨在体现不动产的权属和权利状况，并且对个人隐私内容进行了选择性屏蔽。在查询方面，原始资料的查询要比不动产登记簿严格很多。《城市房地产权属档案管理办法》及《细则》都要求，登记原始资料的查询者必须是所有权人或利害关系人或相关权力部门。 现行法律法规中，对不动产登记资料查询的相关规定主要包括：《档案法》第20条规定，中华人民共和国公民和组织持有合法证明，可以按照有关规定，利用档案馆未开放的档案以及有关机关、团体、企业事业单位和其他组织保存的档案。《律师法》第35条规定，根据案情需要，受委托律师自行调查取证的，凭律师执业证书和律师事务所证明，可以向有关单位或者个人调查与承办法律事务有关的情况。《物权法》第18条规定，权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料，登记机构应当提供。《行政诉讼法》第32条规定，代理诉讼的律师，有权按照规定查阅、复制本案有关材料，有权向有关组织和公民调查，收集与本案有关的证据。对涉及国家秘密、商业秘密和个人隐私的材料，应当依照法律规定保密。 《细则》出台前，房屋登记资料和登记簿查询的相关规定对不动产登记查询有借鉴意义。《房产登记簿管理试行办法》第14条规定，个人和单位提供身份证明材料，可以查询登记簿中房屋的基本状况及查封、抵押等权利限制状况；权利人提供身份证明材料、利害关系人提供身份证明材料和证明其属于利害关系人的材料等，可以查询、复制该不动产登记簿上的相关信息。《房屋权属登记信息查询暂行办法》第8条、第10条对哪些部门可以查询原始资料进行了范围明确，同时规定可以委托他人查询原始登记凭证，第11条对非本人查询进行了范围限制，仲裁、诉讼案件的当事人应当提交仲裁机构或者审判机关受理案件的证明，受理的案件须与当事人所申请查询的事项直接相关；委托查询的，除按上述规定提交材料外，受托人还应当提交载明查询事项的授权委托书和本人身份证明。 首先，要区别律师的代理身份，如果是所有权人的代理人，可以查询所有权人的任何不动产登记资料。其次，如果是代理非房屋所有权人，要区分是否是利害关系人。从法律到部门规章，对不动产相关查询的规定很明晰，律师在查询登记簿时不需要立案证明，但需要查询原始不动产档案资料时，如律师只是普通民事代理人，是受委托人，并不是不动产登记资料中的利害关系人，由于牵扯到申请人的一些隐私，必须提供立案证明，才能对登记原始资料进行查阅复制。 山东省高级人民法院等部门曾下发通知明确，受委托的律师可以按照法律规定收集与案件有关的证据材料。律师收集、调取证据确有困难，且拟调取的证据可能影响案件罪名和事实认定的，可以书面申请人民检察院、人民法院依法收集、调取，人民检察院、人民法院认为确有必要的，应当依法收集、调取。可见，有些资料必须由法院等司法或者其他行政部门整理收集才可以，对不动产登记资料中的部分资料，不能不受任何限制的对外提供，很多时候只能提供给有公信力的政府和司法部门。因此，对待律师的查询要区别对待委托关系和是否是利害关系人。 ·END· |
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