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从实定法的角度来看，其一：在关于不动产登记资料查询主体的若干规定中，《物权法》具有最高的法律效力，与此前作为实务操作主要依据的《土地登记资料公开查询办法》、《房屋权属登记查询暂行办法》等部门规章相比具有优先适用性。既然《物权法》改变了此前的规定，即应以《物权法》为准，适用新的查询主体规定；其二，《物权法》颁布之后，《暂行条例》《实施细则》《操作规范》相继出台，对《物权法》18条进行了不断的细化，形成了一个可操作的体系，不存在实务操作的障碍，因此应适用新的有限制查询模式。 从法理的角度来看，有论者主张应向全社会开放查询，其理由主要有：第一，由《暂行条例》第8条可知不动产登记簿与原始资料不同，主要涉及不动产的自然状态和权属状态，涉及权利人隐私较少，对于涉及隐私的部分可以用技术手段屏蔽。而且《房地产登记技术规程》6.1.4明确禁止“以人查房”，意味着申请主体进行查询之前已经知悉房屋坐落，并非与该不动产全无干系之人，大大减少了物权人隐私泄露给无关人员的可能性。第二，物权具有对世性，其义务人是不特定的任何人，只有将物权向全社会公开才能完整地实现物权公示，让一切义务人均了解到物的归属，避免不必要的纷争，保护“静态安全”。第三，将不动产登记簿向全社会公开，可以化解潜在交易人查询不动产登记资料时“想要与权利人建立法律关系，却需要证明自己已经与权利人建立了法律关系”的逻辑困境，避免善意取得制度的虚化。第四，此前的《土地登记资料公开查询办法》、《房屋权属登记查询暂行办法》和我国长期的不动产登记资料查询的实践已经形成了不动产登记簿开放式查询的传统，有限制查询的立法模式易被实践虚化。 笔者认为上述观点不无道理，但尚不能令人完全信服，现逐条加以讨论。第一，不动产登记簿与原始资料相比涉及物权人隐私较少，因此查询主体的范围更大，但“较少”即意味着有，比如不动产的权利负担即是物权人的隐私，如何能规定向全社会公开？用技术手段屏蔽隐私部分，增加了登记机构判断成本和使用技术的成本，允许社会上与该不动产完全无关的任何人进行查询，登记机构本就不堪重负，再要求其在每一次查询中根据具体情形运用技术手段屏蔽隐私部分，成本不可谓不高而效果未必佳。“以房查人”只是减少了物权人被无关人员“骚扰”的可能性，不能完全杜绝，因为房屋坐落并不难以知晓。第二，物权诚然具有对世性，因此需要公示，《物权法》第6条规定不动产物权的设立、变更、转让和消灭应当依照法律规定登记。但“登记”不等于“公开”，不动产物权经过登记即生效力，并非将登记内容“公开”才生效力。虽然物权人以外的一切人均为义务人，但其义务甚为轻微，仅仅是消极的不妨碍物权人行使物权的义务，没有必要因这轻微的义务即将不动产登记簿的内容向一切义务人公开，实际上即使公开了，与该不动产全无关系的义务人也并无兴趣去了解具体内容。而当消极义务人转化为交易相对人等利害关系人后，此时不动产登记资料的公开对其才有意义，此时再赋予其查询的权利岂非更为妥当？第三，潜在交易人 “想要与权利人建立法律关系，却需要证明自己已经与权利人建立了法律关系”的逻辑困境固然存在，但并不由此意味着潜在交易人即应纳入查询主体。潜在交易人如果提不出任何与不动产有利害关系的证据，而仍准其查询，岂非相当于将查询主体放宽到了全社会？潜在交易人如果诚心交易，必然会与物权人接触、磋商，而非直接去查询不动产信息。在接触、磋商的过程中，如果达成了一定的交易意向，潜在交易人可以要求物权人提供有关的不动产登记资料，不一定要自己去查询，或者可以要求物权人许可自己查询，如果物权人不允许，则说明物权人并无交易意思，潜在交易人也就不必再去查询不动产信息了。因此即使潜在交易人并非不动产登记资料的查询主体，其仍然有途径知晓不动产的权利状况，也就不会导致善意取得制度的虚化。第四，《物权法》已经实质性地改变了《土地登记资料公开查询办法》、《房屋权属登记查询暂行办法》规定的不动产登记资料查询制度，而且配套的《暂行条例》《实施细则》《操作规范》形成了一套可操作的制度，更有利于保护物权人的隐私，而且减轻了登记机构的负担，似乎不必过分担心有限制查询的实践虚化的问题。即使确实面临实践虚化的问题，也是可以逐步解决的，立法具有引领社会发展的功能，岂能因为社会的暂时不接纳就废弃之？ 因此笔者认同不动产登记簿的有限制查询模式，仅权利人和利害关系人可以查询，另外国家有关机关可以依职权查询。但此处的“利害关系人”具体如何界定，是仅包括法律利益的利害关系人，还是包括了经济利益、亲属利益、公共利益等利害关系人，仍需探讨。 笔者认为，综合考量不动产登记簿涉及物权人隐私的程度、不动产登记簿所载内容对保障查询人知情权以及维护市场交易秩序和社会公共利益的重要程度，此处利害关系人应依照《实施细则》98条“利害关系人查询的，提交证实存在利害关系的材料”，材料的证明程度则不宜过于严苛，可参考瑞士立法“经初步证据证明为有利害关系者”即可查询不动产登记薄。 因此除了交易相对人等法律利益上的利害关系人，潜在交易人等经济利益上的利害关系人，近亲属等亲属利益上的利害关系人，科研工作者、环保公益工作者等公共利益上的利害关系人都得以查询不动产登记簿，但须提供初步证据证明为有利害关系者。比如潜在交易者须提供物权人同意或者委托查询的证明，或者与物权人接触、磋商并初步达成交易意向的证明，如果是前文所述的提不出任何证据的潜在交易人，则不能允许其查询；近亲属应提供身份证明及正当的查询理由，如涉及继承纠纷等；科研工作者、环保公益工作者需提供证据证明不动产登记簿所载内容对其研究工作或者公益事业有重要意义。此外的利害关系人还包括对不动产权属有争议的人、诉讼当事人、婚姻关系人、相邻关系人、承租人等等。无论是《物权法》，还是《暂行条例》《实施细则》《操作规范》，都只是规定利害关系人的查询权限，并未解释何为“利害关系人”，《操作规范》20.1用列举方式描述“因不动产交易、继承、诉讼等涉及的利害关系人”，但由于社会现象的丰富性，列举的方式不可能穷尽利害关系人的全部类型，因此需要登记机构在个案中灵活把握。 实务中热烈争论的律师查询不动产登记簿的问题，笔者认为律师不是直接的利害关系人，但律师可以根据《实施细则》98条作为利害关系人的委托代理人查询不动产登记簿。依前述，不动产登记簿查询主体的“利害关系人”应持比较宽松的标准，如果律师的被代理人都达不到“利害关系人”的标准，与该不动产本无直接利害关系的律师如何能证明自己是“利害关系人”呢？某些人顾虑的“律师立案需要不动产信息，而查询不动产信息又需要立案证明以证实自己是利害关系人”的逻辑困境，在立案审查制改为立案登记制后已经不复存在，因为立案登记制下不再进行实质审查，不需要提供不动产信息也可以立案。有论者认为《律师法》35条第2款“律师自行调查取证的，凭律师执业证书和律师事务所证明，可以向有关单位或者个人调查与承办法律事务有关的情况” 符合《操作规范》20.1兜底条款规定的“法律、行政法规规定的其他情形”，因此律师不作为权利人、不作为利害关系人、不作为有关国家机关，而得以作为《操作规范》兜底条款所列的第四类查询主体进行不动产登记资料查询。但是《律师法》35条第1款为“受委托的律师根据案情的需要，可以申请人民检察院、人民法院收集、调取证据或者申请人民法院通知证人出庭作证”，可见其前提是已经进入诉讼程序；第2款乃紧承第1款而来，其意应为在案件立案后，律师不仅可以根据案情需要申请人民法院等有关国家机关调取证据，也有权自行调取证据。而如果已经立案，律师的当事人根据《操作规范》20.1属于利害关系人无疑，于是可以根据《实施细则》98条之规定委托律师查询，无需适用《律师法》35条；如果并未立案，则法律适用的前提条件不具备，无法适用《律师法》35条。
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