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就目前来看，尽管营改增中对房地产预售并没有规定需要开具发票，但由于各个地方的银行等对预售房贷款所需要的资料不尽相同，许多地方需要预售发票才能办理按揭贷款，因此，收取预售款开具发票是企业和购房者所需，更是购房者已经支付部分房款的双方最佳依据选择。 一、开具发票的政策规定 1、根据《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》（国家税务总局公告2016年第23号）第四条增值税发票开具规定，（三）提供建筑服务，纳税人自行开具或者税务机关代开增值税发票时，应在发票的备注栏注明建筑服务发生地县（市、区）名称及项目名称。（四）销售不动产，纳税人自行开具或者税务机关代开增值税发票时，应在发票“货物或应税劳务、服务名称”栏填写不动产名称及房屋产权证书号码（无房屋产权证书的可不填写），“单位”栏填写面积单位，备注栏注明不动产的详细地址。 2、按照营业税暂行条例规定的纳税义务发生时间的规定缴纳营业税的部分，属于营业税应税范围，不得开具增值税专用发票。 3、不动产预售中预缴税款属于预缴行为，不得开具增值税专用发票。 二、对房地产预售和销售开票的思考 1、关于预售款大于实际销售款，需要退部分房款的处理 这里需要考虑三种特殊情况： （1）预售款全部是营改增实施之日前收取的，也就是说全部已经按规定缴纳了营业税的，则不属于征收增值税的范围，发生退款的（包括退房全额退款和实测面积缩小退部分房款），则建议开具红字增值税普通发票（建议使用两联），按零税率开具发票，票面销售额负数与退款的营业税的销售额一致，便于付款单位入帐处理。同时，应在发票备注栏注明“此销售额已交缴营业税退房款”，并备注上营业税的完税凭证号。企业据以向地税机关办理退回营业税手续。在纳税申报时，因发票金额自动采集，造成申报销售自动采入该发票金额，因此，企业在纳税申报时，可在增值税纳税申报表附表一“未开具发票销售额”栏正数冲减，使申报平衡。 （2）预售款既有地税营业税部分，又有国税增值税部分，因面积或者计算错误等原因，需要退还部分房款，并且所退房款小于增值税价税合计数的，建议采用增值税普通发票红冲，使用相同的适用税率或者征收率。纳税申报正常进行。 （3）预售款既有地税营业税部分，又有国税增值税部分，因面积或者计算错误等原因，需要退还部分房款，并且所退房款大于增值税价税合计数的，建议分两部分红冲：首先对国税增值税部分的发票进行全额冲销，剩余的退房款由于属于缴纳营业税部分，因此，可以参照第（1）条的方法，采用按零税率红冲的办法开具发票。企业根据此零税率增值税普通发票，向地税机关办理退回营业税手续。企业在纳税申报时，可在增值税纳税申报表附表一“未开具发票销售额”栏对零税率部分用正数冲减，使申报平衡。 2、简化预售开票与申报的建议 就目前来看，由于各个地方的银行等对预售房贷款所需要的资料不尽相同，许多地方需要预售发票才能办理按揭贷款，因此，收取预售款开具发票是企业和购房者所需，更是购房者已经支付部分房款的双方最佳依据选择。同时，由于预售款需要预缴增值税，也有必要采用发票管理的办法。因此，建议最好的办法是在现有两联增值税普通发票的基础上，规定增值税普通发票的新种类，专门用于房地产收取预售款时开具。同时，对这部分发票进行特殊的信息采集处理，自动不采集到增值税纳税申报表附列资料（一）中（即与应申报销售额撇开），不需要对这部分发票的开具金额进行特殊化的处理。对预售款发票开具的金额自动采集到房地产的《增值税预缴税款表》，实行预售款预缴与纳税申报的发票信息数据的自动采集。 在实现这一步之前，也可以对预售款开具发票采用一正一负同时开具的办法（对冲的发票全份保留，适用联在正式交房结算开具总销售发票时收回），从而解决纳税申报时通过增值税纳税申报表附表一“未开具发票销售额”栏认为调节的弊端。对于正式交房结算时开具的总销售发票，对于同时存在营业税和增值税的，可以采用两行开具的方式进行（即一行按照适用税率或者征收率开具增值税部分，另一行采用零税率开具营业税部分）。如上操作，既可以解决开票与申报的矛盾，又解决发票与财务的矛盾。 （本文仅代表个人观点，供业务交流使用，在实际操作中需要根据当地税务机关的规定执行） |
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