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你没有正当理由就不交物业费 这与吃大户、当强盗有啥区别 （关于业主拒交物业费的五个简要问答） ——经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业公司请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。 这是目前关于业主拒交物业费最权威的法律解释，出自《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》。 以此解释为基础，我们结合相关法律知识一起来分析几个关于缴纳物业费的问题。 1、业主能不能拒交物业费？ 试析：当然能，只要有正当理由即可。 在物业服务纠纷中，业主最直接的自我救济手段就是拒缴物业服务费，并以一定的抗辩事由来支持自己的这种行为，在法律上称为业主行使“同时履行抗辩权”的行为。那么这里的正当理由是什么意思呢？司法解释并未有明确的规定，审理实务中对正当理由的认定是从严把握的，一般限于物业公司不履行物业服务合同，或者履行合同存在重大瑕疵，结合物业公司的服务标准与物业收费标准，对物业服务进行综合评价，进而确定业主抗辩理由正当是否可以成立，如果业主提供证据证明有重大瑕疵，并经法院认定，那业主拒交物业费的理由成立，拒交不构成违约。如果物业公司基本履行了管理服务的义务，但在某些方面确有较大瑕疵，法院一般会根据物业公司未尽职责的具体情况酌情降低支付物业管理费，在此情况下，业主补交所欠物业管理费时一般无须支付滞纳金。物业公司按法定或约定的标准提供了物业服务后，即使存在一定的瑕疵，业主也不能拒绝交纳物业管理费，毕竟业主享受了服务，天下没有免费的午餐，否则应承担相应的违约责任，物业公司有权要求业主交纳物业管理费，并按合同约定支付滞纳金。 2、不交物业费，业主败诉居多吗？ 试析：居多。 相对于业主个人来讲，物业服务企业是强势主体，其一般都有相对较为固定的专业律师来负责企业的法律业务，因此，无论是在法律知识和证据收集上，还是在诉讼经验方面，甚至是在合同中对责任的规避等方面都比业主更有优势。就小区合同来说，如对某些重要条款，没有加以细化的话，判断是否尽责都非常难，以制止、劝阻违建为例，物业认为其没有执法权，只能去现场询问一下，提醒业主不要违建，因为毫无效果，业主通常会认为物业公司管理没有尽责，而物业公司则认为自己已经履行了合同约定，这也是纠纷的主要起因之一。有法官提醒说，对于确有证据证明管理和服务欠佳的物业公司，在尚未达到解除合同的情况下，业主可以依法行使抗辩权，根据物业公司提供服务的质量状况，按质论价，拒交或者适当减少业主应交纳的物业管理费用。 3、业主欠交物业费是不诚信的行为吗？ 试析：一般不是。 欠交物业费不是违法行为，是违约行为，这是一个复杂的问题，虽然不排除个别人无理拒交，但就大多数情况而言，欠交物业费是有一定的理由的，或者是因为物业公司在管理服务上存在问题，或者是因为自己家庭的原因等等，在这些纠纷中，很难说完全是业主的错误，更多情况下确实有物业的责任。现在有些地方规定如业主有欠交物业服务费用，只有在法院裁决之后还拒不履行，才会被认为不诚信（按照个人信用信息管理有关规定录入个人信用档案）。因此，一般情况下，欠交物业费不能认定为不诚信的行为。 4、可不可以先服务后支付？ 试析：由于物业服务合同具有履约期限长、履约行为持续的特点，物业公司提供服务、业主支付物业服务费的行为通常是没有先后顺序的，这个顺序主要看双方的约定，如果约定了先支付后服务为原则，那么一般要先付钱，但可以有例外，如果有合适的理由，在合理的时间内后付钱也是可以的。 5、少数业主拒交物业费对多数业主的利益有损害吗？ 试析：有损害。 少数业主滥用抗辩权存在许多弊端，如妨害业主的正常生活、妨害物业公司的正常经营等，以合同约定不到80%业主交费，物业公司可以解除合同为例，如果物业公司在有70%的业主交费的情况下解除合同，显然多数业主要受影响。如果有20%以内的业主拒交费，物业公司的管理和服务质量可能会下降。少数业主单独使用简单粗暴地拒交物业费的方法解决物业公司服务不到位问题既不可靠，也不能真正的解决问题，还可能影响自己自己的利益。 |
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