|
昨天解读了前期物业服务合同的签订主体和签订次数，也简单讲了前期业务管理服务合同中对物业承接查验和业主验房相关条款约定，今天，我们就来说说《临时管理规约》。 诸位还记得前几回三羊曾经讲过一个《管理规约》是小区的宪法，那么这个临时管理规约就相当于《临时宪法》。
问题来了，咱们作为业主，买了房子，为啥由建设单位制定临时规约呢？ 三羊认为法律规定由建设单位制定临时管理规约的原因在于，在物业销售之前，开发商是唯一的业主，此时业主大会尚未成立，无法通过正式的“管理规约”，正式的“管理规约”应当由全体业主共同制定。但是，业主大会成立需要具备一定的条件，而随着业态的售卖时间不定，业主的入住时间先后，关于物业的使用、维护和管理的规则又是业主对物业维护和保养的迫切需要，否则不仅损害业主的利益，也会严重影响物业的使用与管理。为此，需要在业主大会制定正式的“管理规约”之前先行制定“临时管理规约”。 临时管理规约是指建设单位在销售物业时，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反规约应当承担的责任等事项依法作出的规定。也就是说咱们业主购买房屋产权后必须签署《临时管理规约》，否则建设单位有权拒绝签订买卖合同。 一般来说，《临时管理规约》和《管理规约》的区别有两点：1、签订时间不同。《临时管理规约》是物业买受人在签订购房合同时签订的文件，《管理规约》则是在召开业主大会后签订的文件；2、制定方不同。《临时管理规约》由开发商制定；《管理规约》由业主大会制定；3、适用阶段不同。《临时管理规约》适用于业主大会成立前，《管理规约》适用于业主大会成立后，需经建筑面积总面积过半数且占总人数过半数的业主通过。 那么问题来了，业主在购买房屋时候，认为《临时管理规约》侵害自己的合法权益应该怎么办？ 1、拒绝签订《临时管理规约》，即拒绝签订购房合同（没办法，衍生的也是很重要的）； 2、向主管房地产部门投诉，就侵权事项进行书面投诉（貌似也没有什么卵用）； 3、业主（购房者）认为临时管理规约存在违反法律规定，侵害其合法权益的，可以向人民法院起诉请求予以撤销。也就是说，先签了，再起诉； 4、忍了，尽快召开业主大会，通过新的《管理规约》； 三羊认为，这正是体现了立法的滞后性，一旦建设单位制定的临时规约真的侵害业主的利益，目前确实是一个比较难以制约的问题。 事实上，一般建设单位都会采用本省市制定的《临时管理规约（示范本）》进行，所以，临时管理规约应当递交有关部门进行实质性审查，对那些侵害物业买受人合法权益的应不予通过备案； 首先是临时管理规约应当载明小区物业的权属状况，政府可将临时管理规约备案作为取得预售许可的审批条件之一；其次，作为购房人即小区的业主，应当知悉公共物业的基本情况，即专有部分与公共部分各自的范围；最后，要保证相关社会公众对备案机关公开信息的查询权。
|
|
|
