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文︱黄老师 公寓装修成本规划，在集中式公寓运营中，尤其重要，成本大，装修期长，回本周期长，决定了你更要小心！ 受地段、物业原始状况、运营者的产品定位及理念上的差异性影响，集中式公寓的装修成本呈现出比较大的差异性。 上一期点这里：如何合理规划公寓装修成本？（内附预算，分散式公寓篇） 「一、集中式公寓装修成本划分」 集中式：物业类型多，施工差别大 和经济型连锁酒店不同，集中式公寓的物业状况跨度非常大： ▼ 常规的物业只需：进场从砌墙开始； ▼ 有一些物业还需：包含部分土建施工，比如高于6米的挑空做隔层成两个楼层、内部楼梯或电梯、户外设施如非机动车车棚、顶层的晾晒区、外立面装饰等； ▼ 有些甚至要做化粪池等市政工程。 以上非常规的装修成本很难一一估算，但是常规的室内装修倒是可以进行分类。 成本划分：按间计算 分中、低、高位 在通常意义上的公装成本是以每个平方的造价作为参照的，但是实际上公寓行业（包括经济型酒店）习惯按照每个房间的装修成本来核算。 按间核算，主要是因为房间内的设备设施在整个装修成本中比例较大，如果按照单位平方的成本来核算，往往因为同样总建筑面积所分隔的房间数量差异性比较大，导致数据不准确或难以对比。 以下还是通过常规的装修成本来说明集中式装修成本的差异性。根据每间房间的成本不同，集中式公寓可分为中、低、高三个成本档次。 「二、低位装修预算：每间20000元以内」 低位的房源特色主要是： 地段：远离市中心地段或者卫星城镇 租金：每间在1200元/月—1600元/月 房间面积：10㎡左右 经济型装修成本：硬装——12000元左右；软装——4000元左右 在集中式房源中，这个级别的装修绝对属于经济型的，传统的职业房东做这种类型的房源量很大。 硬装部分分摊到每个房间只有1万2、1万3，主要承包给一些小规模的施工班组，做一些基本的装修。软装部分也是基本的配置，预算每间4-5千元。 如果确实地段不是很好，而租金也没有办法做大的提升，那就需要在有限的成本内把握施工质量。 装修成本重点：公共设施 在集中式房源装修中，公共设施的装修是关键中的关键，即使预算有限，也不能在这方面施工中偷工减料。 具体施工有几大重点： ▼ 防水是重中之重：防水做不到位会使得房间的墙面渗水、墙角渗漏、楼面渗水等问题出现，严重地腐蚀墙面、地板、门等。最后整个公寓都出现装修质量问题，重新翻修不说，客源也流失严重，使运营者蒙受巨大损失。 ▼ 合理排布水管，防止堵塞：公寓装修前要出专门的水电装修施工图，合理安排水管的走向，下水管坡度按照规范为整个长度的千分之五，否则会造成下水排水不畅。 水管干管一般使用管径110mm的中财品牌水管，立管管径使用80mm，支管使用管径25～50mm；管径过小也会导致用水高峰期下水堵塞。卫生间地漏台盆使用s弯可以有效防止反臭。 ▼ 电线管线也要使用能荷载对应电流的管线，否则可能导致运营中用电频繁跳闸。 考虑到空间有限、装修成本预算不多，房间内可以不设置厨房间，在公共区域设置公共厨房来解决部分租客的这部分需求。 「三、中位装修预算：每间30000元--50000元」 中位的房源特色主要是： 地段：市中心或中环内 交通：离轨道交通比较近，到市中心便捷 租金：每间在3000元/月—4000元/月 租客要求：对居住环境要求较高 中位装修成本：硬装——18000元左右；软装——8000元左右 如果整体分摊每间的装修成本在3.5万，那么硬装差不多在1.8万左右.软装部分其实按照房间来说，家具家电成本大概在7-8千。 这个价位的集中式公寓注重租客的租住体验，不能只规划房间的硬装和软装，这样就会产生其他成本，主要有消防、无线网络，还有就是建设公共区域。 消防：注意实际“套路”参考价为80元/㎡-100元/㎡ 如果按照国家或地方规范来做消防，那费用会很高。所以了解一下实际的做法很重要。 ▼ 关于施工单位：消防施工属于行业垄断，只有找有资质、能为你带来消防合格证的施工单位来做； ▼ 关于消防标准：国家有统一的消防规范，但是实际做法每个城市不一样、城市的每个区也有很大差异性，所以使用的设备品牌、对应的成本无法比对，只能谈总体费用； ▼ 关于消防验收：最后，消防的验收由施工单位直接对接，公寓运营方不需要去检核材料及施工工艺。因为以上各种因素，所以这一块的费用成本起伏很大，基本上按照经济型酒店的标准，可参考的消防费用在80-100元每平方。 WIFI：弱电专包方案 参考价为50元/㎡-60元/㎡ 集中式WiFi网络需要找专业的弱电公司出方案。现在的移动互联时代，网络不好是很致命的，所以要保证带宽。集中式公寓整体的弱电费用一般是50-60每平方。3000平方一百多个房间的弱电费用大概是15-20万。 公共区域的设计变化很多，目前大家是仁者见仁智者见智，在这里就不展开了，这部分所占整个装修的比例不是太大，而且基本上类似公装。 |
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